Essential Properties: ocupação de 99,6% e US$ 334 milhões em novos investimentos no 2º tri de 2025

Introdução e contexto de mercado

A Essential Properties Realty Trust (Nova York:EPRT) divulgou sua apresentação aos investidores do 2º tri de 2025 em 24 de julho, destacando o forte desempenho do portfólio e a contínua atividade de investimentos. O FII de locação líquida manteve ocupação quase total enquanto aplicou capital significativo em novas propriedades, apesar de ter reportado uma pequena queda nos lucros no 1º tri de 2025.

As ações da empresa fecharam a US$ 30,87 em 23 de julho, com queda de 0,94% no dia e negociando abaixo de sua máxima de 52 semanas de US$ 34,88. De acordo com dados recentes de lucros, a EPRT ficou US$ 0,01 abaixo das previsões de LPA do 1º tri de 2025, mas superou as expectativas de receita, sugerindo um desempenho operacional misto, mas geralmente positivo.

Destaques do desempenho trimestral

A Essential Properties reportou um portfólio notavelmente saudável para o 2º tri de 2025, alcançando 99,6% de ocupação com crescimento de 1,4% nos aluguéis em mesmas lojas. A empresa destacou seu baixo risco de vencimento de contratos, com apenas 4,9% dos contratos expirando até 2029, proporcionando significativa visibilidade de receita.

Como mostrado na seguinte atualização operacional trimestral, a empresa completou aproximadamente US$ 334 milhões em novos investimentos a um atrativo rendimento inicial de caixa de 7,9%, enquanto se desfez de aproximadamente US$ 46 milhões em propriedades a um rendimento de caixa de 7,3%:

O portfólio da empresa demonstrou desempenho consistente em todos os tipos de propriedades, com propriedades orientadas a serviços mostrando crescimento de 1,4% em mesmas lojas e propriedades experienciais crescendo 1,8% na comparação do 2º tri de 2024 com o 2º tri de 2025. Este padrão de crescimento constante tem sido mantido nos últimos trimestres, com crescimento médio de aluguéis em mesmas lojas nos últimos oito trimestres entre 1,2% e 1,5%.

Composição e estratégia do portfólio

A Essential Properties continua a se diferenciar através de seu foco em propriedades orientadas a serviços e experienciais, que juntas compõem 93% de seu portfólio. A empresa mantém uma base de locatários altamente diversificada, com seus 10 principais locatários representando apenas 17,6% do aluguel base anualizado (ABR), significativamente menor que seus concorrentes do setor.

O gráfico a seguir ilustra a diversificação de locatários e indústrias da empresa:

Geograficamente, o portfólio mostra concentração estratégica em mercados de alto crescimento, com aproximadamente 51% do ABR total em caixa vindo dos estados do Sunbelt. O Texas representa a maior exposição estadual com 12,1% do ABR, refletindo o foco da empresa em expandir em regiões com tendências demográficas favoráveis.

Um ponto forte do portfólio da Essential Properties é a transparência financeira dos locatários e o forte desempenho no nível das unidades. A apresentação destacou que 99,1% dos locatários fornecem relatórios financeiros no nível das unidades, e 70% do ABR em caixa vem de propriedades com índices de cobertura de aluguel de 2,0x ou superior, indicando forte saúde financeira dos locatários.

Atividade de investimento e crescimento

A estratégia de crescimento externo da empresa mostrou impulso consistente ao longo dos trimestres recentes. O volume de investimentos aumentou de US$ 213 milhões no 3º tri de 2023 para US$ 334 milhões no 2º tri de 2025, com taxas de capitalização de caixa permanecendo atrativas na faixa de 7,6%-8,1%.

O gráfico a seguir detalha a atividade de investimento da empresa nos últimos trimestres:

Notavelmente, 93% dos investimentos do 2º tri de 2025 foram transações de sale-leaseback, e 88% envolveram relacionamentos com locatários existentes. Esta alta porcentagem de negócios recorrentes demonstra a capacidade da empresa de alavancar relacionamentos estabelecidos para crescimento, mantendo padrões disciplinados de subscrição.

Posição financeira e liquidez

A Essential Properties enfatizou seu perfil financeiro conservador, apresentando um balanço com grau de investimento e baixo índice de alavancagem de 3,5x de dívida líquida proforma para EBITDA ajustado anualizado. A estrutura de dívida da empresa está bem escalonada com vencimento médio ponderado de 3,8 anos e taxa de juros média de 4,2%.

A apresentação destacou a forte posição de liquidez da empresa de aproximadamente US$ 1,3 bilhão, consistindo de caixa, capacidade não utilizada do revolver e capital próprio forward não liquidado:

Esta liquidez substancial proporciona capacidade significativa para atividade contínua de investimento sem necessidade imediata de captação adicional de capital. A empresa também observou seu conservador índice de distribuição de 65%, que gera aproximadamente US$ 130 milhões em fluxo de caixa livre retido anualmente para reinvestimento.

Posicionamento competitivo

A Essential Properties se posicionou como uma oportunidade de investimento diferenciada dentro do setor de FIIs de locação líquida. A apresentação comparou a EPRT com seus pares em várias métricas-chave, destacando sua maior concentração em indústrias orientadas a serviços e experienciais, menor risco de concentração de locatários, cobertura mais forte no nível das unidades e menor alavancagem.

O gráfico a seguir ilustra essas vantagens competitivas:

A empresa também destacou suas métricas de avaliação relativa, mostrando que, apesar de projetar um crescimento maior do AFFO por ação para 2025E de aproximadamente 8% em comparação com a maioria dos pares, a EPRT negocia com desconto em relação ao seu valor patrimonial líquido (NAV).

Perspectivas futuras

Embora a apresentação do 2º tri não tenha fornecido orientação futura explícita, a forte posição de liquidez da empresa e a atividade consistente de investimentos sugerem potencial contínuo de crescimento. Em sua teleconferência de resultados do 1º tri de 2025, a administração reafirmou a orientação de AFFO por ação de US$ 1,85-US$ 1,89 para o ano completo de 2025 e expressou confiança em atingir a metade superior de sua meta de investimento de US$ 900 milhões a US$ 1,1 bilhão para o ano.

A ênfase da apresentação no modelo de negócios diferenciado da empresa, fortes relacionamentos com locatários e posição financeira conservadora indica a confiança da administração em sustentar sua trajetória de crescimento apesar de potenciais incertezas econômicas. Com 88% dos investimentos do 2º tri vindos de negócios recorrentes e um pipeline de investimentos saudável, a Essential Properties parece bem posicionada para continuar sua estratégia disciplinada de crescimento pelo restante de 2025.

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Apresentação completa: