Regency Centers supera concorrentes com estratégia ancorada em supermercados no 2º tri de 2018

Introdução e contexto de mercado

A Regency Centers (Nova York:REG), maior FII de centros comerciais dos Estados Unidos, apresentou seus slides para investidores do segundo trimestre de 2018, destacando seu posicionamento estratégico em um cenário varejista em evolução. O foco da empresa em centros ancorados por supermercados em áreas afluentes e densamente povoadas permitiu que superasse seus concorrentes, apesar da contínua disrupção no setor de varejo.

A apresentação enfatizou as vantagens competitivas da Regency em um ambiente de varejo cada vez mais dividido entre propriedades de alta e baixa qualidade. Com 428 propriedades em todo o país e 95,5% de ocupação, a Regency se posicionou como uma empresa premium no segmento de centros comerciais.

Como mostrado na seguinte comparação de desempenho, a Regency entregou retornos superiores em comparação com seus concorrentes no setor de FIIs de centros comerciais:

Posicionamento estratégico em um cenário varejista em evolução

A apresentação da Regency identificou três elementos-chave que moldam o ambiente de varejo atual: mudança nas preferências dos consumidores em direção à conveniência e experiência, compreensão dos varejistas sobre a importância da localização física e a crescente diferença de qualidade entre imóveis comerciais premium e de menor nível.

A empresa estruturou sua vantagem competitiva em torno de quatro pilares estratégicos que a posicionam bem neste cenário em transformação:

Com 80% de suas propriedades ancoradas por supermercados, a Regency se isolou da disrupção do e-commerce enquanto se beneficia do fluxo constante de clientes. Seus supermercados superam significativamente as médias do setor, gerando aproximadamente US$ 650 em vendas por metro quadrado, em comparação com a média nacional de US$ 400.

O mix de locatários da empresa demonstra ainda mais seu posicionamento estratégico, com foco em categorias menos vulneráveis à concorrência do e-commerce:

Qualidade do portfólio e métricas de desempenho

O portfólio da Regency está concentrado em áreas afluentes e densamente povoadas, com seus cinco principais mercados (São Francisco, Miami, Los Angeles, Washington DC e Nova York) representando 43% de sua receita operacional líquida (NOI).

As propriedades da empresa atendem áreas comerciais com dados demográficos superiores em comparação aos concorrentes, incluindo maiores rendas familiares, níveis de educação e densidade populacional:

A Regency categoriza 95% de seus centros comerciais como posicionados para prosperar a longo prazo, com 75% classificados como propriedades "Premier" ou "Premier Plus". Esse foco na qualidade se traduziu em um desempenho consistentemente superior no crescimento do NOI de mesmas propriedades em comparação com os concorrentes.

A visão geral do portfólio revela uma base de locatários bem diversificada, sem que nenhum locatário represente mais de 3,3% do aluguel base anual:

Desempenho financeiro e perspectivas de crescimento

A Regency apresentou crescimento consistente nos fundos de operações (FFO) e dividendos por ação, com uma taxa de crescimento anual composta (CAGR) de 7,0% no FFO e 4,0% nos dividendos de 2014 a 2018 (estimado).

Como mostrado no gráfico a seguir, a empresa espera um FFO operacional de US$ 3,52 por ação e dividendos de US$ 2,22 por ação para 2018:

A empresa identificou oportunidades significativas de crescimento incorporadas em seu portfólio existente, incluindo oportunidades de spread de aluguel ajustado ao mercado, aumentos contratuais de aluguel e US$ 50-US$ 100 milhões em gastos anuais com remodelações:

Estratégia de alocação de capital

A estratégia de alocação de capital da Regency enfatiza o investimento disciplinado em propriedades de alta qualidade com potencial de crescimento a longo prazo. A empresa mantém um modelo de autofinanciamento que equilibra fluxo de caixa interno, vendas estratégicas de propriedades e uso seletivo de dívida e capital próprio.

Como ilustrado no diagrama a seguir, essa abordagem equilibrada proporciona flexibilidade enquanto mantém uma alavancagem conservadora:

O compromisso da empresa com índices financeiros conservadores resultou em um balanço forte com classificações de grau de investimento das principais agências de crédito:

Objetivos estratégicos e perspectivas futuras

Olhando para o futuro, a Regency delineou objetivos estratégicos claros centrados no crescimento do valor para os acionistas por meio da qualidade do portfólio, alocação de capital, solidez do balanço, práticas de negócios e cultura corporativa:

O foco da empresa em práticas ambientais, sociais e de governança (ESG) demonstra ainda mais sua orientação de longo prazo e compromisso com o crescimento sustentável.

A Regency parece bem posicionada para navegar no cenário varejista em evolução com seu foco em locatários baseados em necessidades e orientados a serviços em localizações premium. O desempenho consistentemente superior da empresa em relação aos concorrentes de FIIs de centros comerciais sugere que sua estratégia é eficaz, mesmo enquanto o setor de varejo mais amplo continua a enfrentar disrupção do e-commerce e mudanças nas preferências dos consumidores.

Os investidores devem observar que, embora o posicionamento premium da Regency forneça características defensivas, a empresa ainda enfrenta desafios do ambiente de varejo mais amplo e potenciais obstáculos econômicos. No entanto, seu foco em supermercados como âncoras, dados demográficos superiores e balanço sólido proporcionam vantagens competitivas significativas no setor de FIIs de centros comerciais.

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Apresentação completa: