Rexford Industrial mantém projeções para 2025 apesar da pressão nos aluguéis

Introdução e contexto de mercado

A Rexford Industrial Realty (Nova York:REXR) divulgou sua apresentação de resultados do segundo trimestre de 2025 em 17 de julho, destacando o desempenho da empresa em meio a condições desafiadoras no setor imobiliário industrial do Sul da Califórnia. Apesar de enfrentar quedas aceleradas nos valores de aluguel do mercado, a Rexford manteve suas projeções para o ano inteiro e enfatizou a forte posição de seu balanço.

O FII industrial, que se concentra exclusivamente em propriedades infill no Sul da Califórnia, viu suas ações fecharem a US$ 36,32 em 16 de julho, com alta de 0,33% no dia e mostrando recuperação de sua mínima de 52 semanas de US$ 29,68, embora ainda bem abaixo de sua máxima de 52 semanas de US$ 52,61.

Destaques do desempenho trimestral

A Rexford reportou resultados financeiros mistos para o segundo trimestre. O FFO Core por ação foi de US$ 0,59, representando uma queda de 1,7% em relação ao ano anterior. No entanto, o FFO Core acumulado no ano atingiu US$ 1,21, refletindo um aumento de 3,4% em comparação com o mesmo período do ano passado. A empresa manteve sua projeção para 2025 de US$ 2,37-US$ 2,41 por ação, projetando um crescimento anual de 1-3%.

O crescimento do NOI em Caixa de Mesmas Propriedades permaneceu positivo em 3,9% no 2º tri e 4,5% no acumulado do ano, demonstrando a capacidade da Rexford de gerar fluxo de caixa consistente apesar dos ventos contrários do mercado.

No front operacional, a Rexford executou 1,7 milhão de pés quadrados de locações durante o 2º tri, elevando o total do ano para 4,1 milhões de pés quadrados. A empresa alcançou impressionantes spreads de locação líquidos efetivos de 20,9% no 2º tri e 22,6% no acumulado do ano, superando significativamente o mercado mais amplo. A ocupação de mesmas propriedades permaneceu forte em 96,1% ao final do trimestre.

Iniciativas estratégicas

A Rexford continua focada na criação de valor por meio de sua estratégia de reposicionamento e redesenvolvimento. Durante o 2º tri, a empresa estabilizou dois projetos totalizando 331.000 pés quadrados com um investimento total de US$ 76 milhões, alcançando um rendimento estabilizado não alavancado de 7,3%. No acumulado do ano, sete projetos foram estabilizados, representando 891.000 pés quadrados e US$ 221 milhões em investimento total com um rendimento de 7,4%.

A empresa também demonstrou reciclagem disciplinada de capital, completando duas alienações no 2º tri por um total de US$ 82 milhões com uma TIR não alavancada de 12,8%. No acumulado do ano, a Rexford vendeu três propriedades por US$ 134 milhões, gerando uma TIR não alavancada de 11,9%.

A Rexford destacou seu forte balanço com US$ 1,8 bilhão em liquidez total e uma conservadora relação dívida líquida/EBITDA de 4,0x. A empresa mantém 100% da dívida com taxa fixa com um prazo médio ponderado de 3,7 anos e classificações de crédito de grau de investimento de BBB+ pela S&P e Fitch, e Baa2 pela Moody’s.

Desafios do mercado

Talvez o desafio mais significativo enfrentado pela Rexford seja o declínio acelerado nos aluguéis de mercado em todo o Sul da Califórnia. A apresentação revelou que os aluguéis de mercado diminuíram 3,5% na comparação trimestral e 12,8% na comparação anual nos mercados infill do Sul da Califórnia da Rexford.

O declínio foi mais pronunciado na Grande Los Angeles (-4,1% trimestral, -13,8% anual) e Orange (-4,0% trimestral, -10,9% anual), enquanto San Diego mostrou mais resiliência (-0,9% trimestral, -5,7% anual). Essas quedas nos aluguéis de mercado impactaram o potencial de mark-to-market da Rexford, que diminuiu de 20% no 1º tri de 2025 para 15% no final do 2º tri.

Isso representa uma aceleração significativa em relação ao declínio sequencial de 2,8% reportado no 1º tri, indicando piora nas condições de mercado para proprietários industriais no Sul da Califórnia.

Declarações prospectivas

Apesar desses desafios, a Rexford permanece otimista sobre suas perspectivas de crescimento a longo prazo. A empresa destacou um potencial substancial de crescimento de NOI incorporado de US$ 195 milhões, representando um aumento de 28% sobre seu NOI anualizado do 2º tri de US$ 694 milhões. Espera-se que esse crescimento venha de três fontes principais: US$ 20 milhões de oportunidades de mark-to-market no portfólio atual, US$ 70 milhões de projetos de reposicionamento e redesenvolvimento em processo ou em fase de locação, e US$ 105 milhões de etapas de aluguel incorporadas anuais.

Para 2025, a Rexford manteve sua projeção de FFO Core de US$ 2,37-US$ 2,41 por ação, apesar de um pequeno ajuste negativo de US$ 0,01 do NOI de reposicionamento/redesenvolvimento, compensado por um ajuste positivo de US$ 0,01 na despesa líquida de juros.

Durante a teleconferência de resultados do 1º tri, os executivos enfatizaram a vantagem estratégica da empresa de operar em um mercado totalmente desenvolvido no Sul da Califórnia. A COO Laura Clark afirmou: "Nosso portfólio continua bem posicionado a médio e longo prazo", enquanto o CFO Mike Fitzmaurice destacou a "posição ofensiva" da empresa e a oportunidade de ser paciente no mercado atual.

À medida que a Rexford navega pelo ambiente desafiador do mercado, seu foco no Sul da Califórnia infill, forte balanço e potencial substancial de crescimento incorporado a posicionam para resistir às atuais quedas nos aluguéis de mercado, mantendo sua trajetória de crescimento de longo prazo.

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Apresentação completa: