Ações imobiliárias europeias oscilam em meio a rebaixamentos e mudanças nos rendimentos de títulos

Investing.com — As ações imobiliárias europeias sofreram mais um golpe à medida que analistas do Barclays (LON:BARC) rebaixaram importantes players do setor residencial alemão, citando dinâmicas fracas de fluxo de caixa e riscos aumentados de refinanciamento.

O rebaixamento inclui a LEG Immobilien, que anteriormente era a única ação com classificação overweight no setor, agora movida para equal weight.

A revisão reflete preocupações crescentes sobre alavancagem, refinanciamento a taxas de juros mais altas e enfraquecimento do sentimento dos investidores em relação ao mercado imobiliário residencial alemão.

Os analistas do Barclays têm argumentado consistentemente que as empresas residenciais alemãs deveriam operar sem dívidas, considerando que seus rendimentos de fluxo de caixa livre antes dos custos de financiamento permanecem significativamente inferiores às taxas marginais de empréstimo.

A falha em abordar essa questão tornou o setor pouco atraente, apesar das esperanças de que os valores dos ativos tivessem se estabilizado.

Ao mesmo tempo, o aumento do investimento governamental da Alemanha aliviou os temores de uma desaceleração econômica, enfraquecendo o argumento para manter ações imobiliárias residenciais como uma estratégia defensiva.

Embora um risco renovado de recessão — especialmente à luz das incertezas da política comercial sob o governo Trump — possa trazer alguns investidores de volta ao setor, os analistas do Barclays preferem exposição a ações imobiliárias suíças como PSP e SPS para posicionamento defensivo.

O rebaixamento da LEG Immobilien reflete uma mudança nas expectativas. O Barclays inicialmente classificou a LEG como overweight com base na suposição de que a empresa buscaria crescimento financiado por capital próprio.

Em vez disso, a LEG optou por financiar sua aquisição dos dois terços restantes da Bcp com dívida, uma medida mal recebida pelos investidores devido ao seu impacto na alavancagem e no AFFO (Fundos Ajustados de Operações).

A ação teve desempenho inferior ao do setor, levando o Barclays a cortar seu preço-alvo para a LEG em 30%, reduzindo-o para € 70 de € 100.

Outras grandes ações residenciais alemãs permanecem sob pressão. A TAG Immobilien continua com classificação EW, com seu portfólio polonês de construção para venda visto como um fator positivo. No entanto, permanecem preocupações sobre a dinâmica de fluxo de caixa da empresa, com um rendimento AFFO sem alavancagem de apenas 2,2%, ainda abaixo de seu custo marginal de financiamento de cerca de 4,5%.

O Barclays também observa que o maior rendimento de ativos da TAG, embora a torne relativamente defensiva, poderia estar ligado a localizações de menor qualidade, limitando o potencial de crescimento do aluguel.

A Grand City Properties permanece com classificação "underweight", apesar de um rendimento AFFO mais alto em comparação com seus pares.

A alavancagem da empresa é ligeiramente menor que a da LEG e da Vonovia, mas persistem preocupações de governança devido à sua propriedade majoritária pela Aroundtown, uma empresa altamente alavancada que consolida a GYC em suas contas.

Os analistas do Barclays também estão cautelosos quanto ao investimento da GYC em um fundo externo junto com a Aroundtown, adicionando outra camada de incerteza às suas perspectivas financeiras.

A Vonovia, maior empresa imobiliária residencial da Alemanha, também permanece com classificação underweight. O Barclays vê pouco apelo em seu rendimento AFFO e está cético quanto à estratégia da empresa para impulsionar o crescimento do EBITDA por meio de investimentos intensivos em capital.

A Vonovia delineou planos para aumentar o EBITDA em € 575 milhões a € 875 milhões até 2028 por meio de várias iniciativas, incluindo serviços de valor agregado, vendas recorrentes e projetos de desenvolvimento.

No entanto, o Barclays observa que essa estratégia chamada de "baixo capital" ainda envolve o aumento dos níveis anuais de investimento de € 836 milhões em 2024 para cerca de € 2 bilhões até 2028.

Espera-se que o aumento da carga tributária e maiores necessidades de investimento compensem grande parte do crescimento projetado do EBITDA, levando o Barclays a revisar suas previsões de AFFO para baixo.

No entanto, analistas do J.P. Morgan sugerem que as mudanças nas tendências de rendimento dos títulos poderiam estar se transformando em um vento favorável para o setor.

O mercado imobiliário europeu mais amplo tem reagido positivamente ao declínio contínuo nos rendimentos dos títulos imobiliários, à medida que as expectativas para cortes nas taxas do BCE e do BOE foram antecipadas. Os analistas do J.P. Morgan argumentam que mesmo removendo o buffer nas premissas de custo de capital poderia impulsionar os modelos de preço-justo para empresas alavancadas como Vonovia e LEG, potencialmente implicando mais de 40% de valorização a partir dos níveis atuais.

A reação do mercado tem sido particularmente forte para empresas altamente alavancadas e aquelas com vencimentos de dívida mais curtos.

Empresas como Kojamo (HE:KOJAMO), Vonovia, Aroundtown e Castellum registraram fortes ganhos, revertendo preocupações anteriores sobre suas cargas de dívida.

No entanto, operadores europeus de shopping centers como URW e Klepierre (EPA:LOIM) não participaram desse rally, refletindo a incerteza persistente sobre as tendências de gastos do consumidor.

Empresas de self-storage, apesar de sua menor alavancagem, também tiveram bom desempenho, o que os analistas do J.P. Morgan consideram um tanto surpreendente, dada sua sensibilidade à atividade econômica mais ampla.

Enquanto o Barclays sinaliza preocupações contínuas sobre alavancagem e restrições de fluxo de caixa, o J.P. Morgan sugere que um ambiente mais favorável de rendimento de títulos poderia mudar a narrativa.

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