Por Ana Beatriz Bartolo
Investing.com - O e-commerce vem impulsionando o crescimento da Log CP (BVMF:LOGG3) nos últimos dois anos, com a busca por galpões logísticos próximo aos centros de consumo estimulando a ocupação e ticket médio dos ativos da empresa.
A desenvolvedora e locadora de galpões logísticos classe A fechou o segundo semestre de 2022 com um avanço anual no lucro líquido de 47%, para R$ 136 milhões, o melhor resultado trimestral da companhia.
No acumulado do ano, 240 mil metros quadrados foram entregues pela Log CP, sendo que 171 mil metros quadrados foram entregues entre abril e junho de 2022. A vacância dos seus galpões está em 2,18%, sendo que daquilo que as novas unidades do 2T22 tiveram uma locação de 100%.
A venda de ativos alcançou os R$ 424 milhões, com uma margem bruta de 32,6%. Nesta semana, antes de divulgar o seu balanço do 2T22, a Log CP também anunciou que o fundo de investimento imobiliário CSHG Logística (BVMF:HGLG11) comprou dois dos seus imóveis, por R$ 453 milhões.
O movimento faz parte da estratégia de reciclagem de ativos da Log CP, que utiliza esse técnica para financiar a construção de novos empreendimentos mais lucrativos.
O Diretor Executivo de Finanças e Relações com Investidores, André Luiz de Ávila Vitória, conversou com o Investing.com Brasil para falar um pouco sobre como foi o 2T22 da empresa e quais são os seus planos para a segunda metade do ano. Confira.
Investing.com Brasil - O que podemos destacar do 2T22 da Log CP?
André Luiz de Ávila Vitória - Eu queria começar dizendo que o segundo trimestre de 2022 apresentou o melhor resultado trimestral da história da companhia. Com o lucro líquido ajustado de R$ 136 milhões. O nosso crescimento é proporcionado por dois grandes indicativos. O primeiro é o que a gente chama de que é o “salto de qualidade”, ou seja, cliente saindo de um galpão de má qualidade vindo para galpão de qualidade como o da Log, o que vem acontecendo com recorrência no Brasil. E o segundo, e principal, é o e-commerce, que se consolidou nos últimos dois anos e a gente acredita que vai continuar crescendo de forma representativa, pois há uma mudança de hábito de consumo e a pandemia acabou impulsionando a demanda por espaço dentro dos nossos galpões.
Inv.br - Mas como isso se traduziu dentro da companhia?
AV - Isso se traduziu em uma ociosidade baixa, já que a gente tem um índice de ocupação bem alto, e também um crescimento sem precedentes nos valores dos aluguéis. Então, mesmo com o cenário macro desafiador, a gente espera ter uma forte procura pelos nossos galpões
Inv.br - Isso também está ajudando no projeto de crescimento da empresa?
AV - A gente entregou três ativos no 2T22, totalizando 171 mil metros quadrados de área bruta 100% locada. Essas entregas foram nos estados de Minas Gerais, Ceará e Pernambuco. Isso é um recorde para nós. No ano, já produzimos o equivalente a 208 mil metros quadrados e a esperamos entregar 400 mil até o final de 2022.
Inv.br - Mas a Log CP já tem demanda para esses espaços?
AV - A nossa vacância é baixa, cerca de 2% quando comparada à média de 10% do mercado. A inadimplência fechou em patamares que a gente normalmente apresenta de apenas 0,6%. De uma maneira geral, a gente consegue executar a nossa estratégia com boas margens.
Inv.br - Voltando um pouco para a questão do e-commerce ser uma das principais bases para o crescimento da Log, o cenário atual, com juros e inflação elevados, se mostra desfavorável para o varejo e o e-commerce já mostra sinais de desaceleração. Isso não preocupa o plano de crescimento?
AV - Acho que a palavra “desaceleração” não significa que o e-commerce não vá crescer. Não haverá uma retração, mas vai continuar crescendo e deve ser um crescimento significativo próximo dos dois dígitos. Isso também não gera nenhuma expectativa de um possível aumento da vacância por causa desse crescimento menos acelerado. Eu acho que o que pode impactar, e não estamos sofrendo isso ainda, é que o nosso plano de crescimento que a gente entregaria em 2024, a gente postergue parte dessa entrega para 2025. por exemplo. Este ano, nós vamos entregar 420 mil metros quadrados e quase 80% deste total já foram pré-locados. Do que foi entregue no primeiro semestre, 100% está locado com clientes premium.
Inv.br - O plano de expansão geográfico da Log também auxilia nessa expectativa de manter a vacância baixa?
AV - Hoje, atuamos em 39 cidades, em 17 estados mais o Distrito Federal, nas cinco regiões do país. Então, a gente vem realmente expandindo as nossas operações, juntamente com os nossos clientes fora do eixo São Paulo-Rio. Hoje, a principal região que tem demandado mais galpões é a região Nordeste. É uma demanda que parte dos nossos próprios clientes, que pedem por operações dessas regiões. Então, a gente vai continuar com essa estratégia de expansão com essa diversificação geográfica porque esse é um pilar importante no nosso modelo de negócio.
Inv.br - Nesta semana, a Log divulgou a venda de alguns ativos. Isso faz parte da estratégia de reciclagem do portfólio?
AV - No final de 2019, a gente tinha um plano de crescimento de dobrar o tamanho da companhia no período de cinco anos. Veio a pandemia e aumentou a demanda, então, a gente acabou revisitando esse plano e a gente agora quer chegar a 1,5 milhão de metros quadrados de área bruta locada neste período de cinco anos. A gente precisa financiar esse crescimento e a reciclagem de portfólio é uma das formas que encontramos para isso.
Inv.br - Quais são as formas de financiamento que a Log encontrou?
AV - Além da própria geração de caixa, poderíamos fazer uma operação no mercado de capitais, por meio de um follow on, mas temos um cenário de mercado de capitais muito descontado, então não é uma opção hoje. Não faz sentido a gente fazer uma operação como essa, porque não tem janela para isso. A segunda forma é contrair dívida. Mas a gente não tem intenção de aumentar o nosso endividamento hoje. Então, a gente entende que a melhor forma da gente financiar o nosso plano de crescimento é através da reciclagem de ativos. Ou seja, a gente desenvolve um ativo, de forma que ele acaba amadurecendo com um bom índice de ocupação, um bom ticket médio de aluguel, um bom portfólio de clientes, e aí a gente acaba recebendo propostas do mercado, de fundos imobiliários ou de investidores institucionais. Então, a gente vende esse ativo com margens entre 35% e 40%, dependendo do momento de mercado e, com isso, financiamos a construção de novos ativos.
Inv.br - Quais são os planos para o segundo semestre de 2022?
AV - A gente continua com oito obras em andamento, de aproximadamente 200 mil metros quadrados. O cenário macroeconômico está complicado, mas a gente vai focar naquilo que a gente pode controlar, que é no nosso crescimento. A gente não sentiu nenhum arrefecimento da demanda para as regiões para onde estamos expandindo com a nossa carteira de clientes.