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A Moody’s Ratings elevou os ratings de títulos seniores sem garantia domésticos e estrangeiros da Prologis (NYSE:PLD), L.P. para A2 de A3, indicando um forte perfil de crédito. A agência de classificação também elevou o rating de commercial paper da Prologis para Prime-1 de Prime-2 e alterou sua perspectiva de positiva para estável.
A elevação reflete a posição dominante da Prologis no segmento global de imóveis logísticos e seu excelente histórico através dos ciclos econômicos. Esses fatores continuam impulsionando o crescimento da receita e aumentando o valor de seu portfólio.
A Moody’s espera que as métricas operacionais da Prologis, como ocupação, crescimento do aluguel em dinheiro e crescimento da receita operacional líquida em mesmas lojas, permaneçam fortes. Espera-se que os índices de dívida líquida sobre EBITDA e cobertura de encargos fixos da empresa fiquem na faixa de 5-6x em 2025 e 2026.
Os pontos fortes de crédito da Prologis incluem acesso a capital com preços eficientes, uma grande base de ativos desonerados e um sólido histórico de conclusão e ocupação pontual de projetos de desenvolvimento. Apesar dos desafios em certos mercados dos EUA e possíveis aumentos em seu pipeline de desenvolvimento, espera-se que a posição dominante de mercado e as fortes métricas operacionais do portfólio da Prologis sustentem seus ratings A2.
A receita operacional líquida em mesmas lojas da Prologis deve crescer 4-5% em 2025. Apesar do ambiente macroeconômico incerto que afeta os proprietários de imóveis logísticos, o portfólio diversificado e líder de mercado da Prologis está bem posicionado para se beneficiar da melhoria das condições de locação no final de 2025 e 2026.
No final de 2024, o portfólio da Prologis estava 95,9% ocupado. O EBITDA agregado do REIT cresceu 4,7% em 2024 para $6,3 bilhões. O índice de dívida líquida sobre EBITDA da Prologis, que permaneceu abaixo de 5x nos últimos 18 meses, aumentará para a faixa baixa a média de 5x devido a maiores gastos com desenvolvimento para projetos de data centers.
A cobertura de encargos fixos da Prologis estava em 6,3x em 2024 e deve permanecer bem acima de 5x em 2025 e 2026, apesar do custo mais alto para a dívida que será refinanciada e do saldo maior da dívida. No final de 2024, a alavancagem efetiva da Prologis era de 29,2%.
O investimento da Prologis em novos desenvolvimentos em 2024 foi 60% menor que em 2023 devido às condições de mercado. O investimento do REIT em projetos de desenvolvimento aumentará nos próximos 1-2 anos, impulsionado principalmente por sua estratégia de data centers.
A elevação do rating CP da Prologis para Prime-1 é consequência da elevação de seus ratings de títulos seniores sem garantia. A qualidade de crédito da Prologis se beneficia de sua forte liquidez, mais de 96% de disponibilidade em suas linhas de crédito rotativo que vencem em junho de 2026 e junho de 2027, e uma base de ativos de alta qualidade quase totalmente desonerada. No final de 2024, a Prologis não tinha empréstimos CP em aberto e tem $205 milhões em dívidas com vencimento em 2025. O REIT tem $2,1 bilhões em dívidas com vencimento em 2026, incluindo cerca de $1,3 bilhão em notas seniores e $780 milhões em empréstimos a prazo.
A Moody’s observou que um desempenho operacional consistentemente forte, altas taxas de ocupação e crescimento constante na receita operacional líquida em mesmas lojas poderiam levar a uma elevação dos ratings da Prologis. Por outro lado, se o ambiente macroeconômico se deteriorar ou a demanda por imóveis logísticos enfraquecer, os ratings poderiam ser rebaixados.
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