A 1a.Bolha do Brasil...Telefonia Fixa...Alô UFRJ,USP.Insper, IBMEC

Mãe: "Meu filho.....Já ligou pra sua tia ?"

Filho: "Ainda não, mãe......não consigo linha no telefone !!"

Quem, com mais de 35 anos, não teve esse diálogo, quando adolescente ou criança com sua mãe ?

Toda mãe tem aquele lado "chato" de ficar te lembrando o dia do aniversário da tia, do tio, do primo, prima, avô, avó...enfim......nossas mães apresentam uma memória incrível nesse sentido.....não sei como elas conseguem.....

No final dos anos 80, eu era adolescente.......e a cada mês,,,,a cada 2 meses......a cada 3 meses, lá estava minha mãe me lembrando sobre o aniversário da minha tia, tio, primo e todo tipo de parente......

No entanto, naqueles distantes anos do Brasil havia um obstáculo quase que intransponível entre a minha mãe e o meu tio, tia, primo ou prima......

O TELEFONE !!!

Sim........O telefone fixo no Brasil dos anos 80 e início dos anos 90 era uma loucura !!..

Linhas cruzadas a toda hora, ruidos , barulhos intermináveis ao longo das ligações e o pior......linha......um "desgraçado" sinal de linha !!!!

Sim.....o ápice foi exatamente a primeira metade dos anos 90, quando o Brasil parecia estar mergulhado na mais absoluta desordem.

Você pegava o telefone e cadê a linha ??? Esperava 10, 20, 30 segundos e nada......com sorte, em 1 minuto a "linha" aparecia !!! e quando não beirava 3,4, 5 minutos...

É claro que, em muitas vezes, você desistia no meio do caminho....

Mas nesses dias de aniversário dos parentes, lá estava a sua mãe a te lembrar !!

- "Já ligou meu filho ?"

Teve um dia que eu fiquei tão p,,,que quebrei o telefone !!

Sim....bati tão forte e várias vezes o telefone na mesa que o quebrei........."maldita TELERJ".....a operadora estatal de telefonia fixa do Rio de Janeiro...

E o mais curioso não era isso......o mais curioso é que, a despeito da catastrófica qualidade da linha, elas simplesmente eram uma miragem à nossa frente.

Conseguir uma linha telefônica no Brasil naquela época era uma tarefa hercúlea,

As estatais brasileiras de telefonia fixa não somente eram incapazes de lhes oferecer um mínimo de qualidade, mas também eram incapazes de lhes oferecer a própria linha.

Foram nesses anos loucos do Brasil que fomos apresentados a primeira e grande Bolha de Ativos.....

A BOLHA DO TELEFONE FIXO....ou melhor....A BOLHA DA LINHA TELEFÔNICA

O Brasil já havia decretado a moratória de sua dívida externa em 1987, flertava com uma inflação de 30%, 40%, 50% e, no ápice, 80% ao mês !!. ainda namorava com a ditadura militar, passava por um impeachment do Presidente da República, mas, ainda assim, estava mergulhado numa BOLHA DE ATIVOS !

"Mas, Márcio,.......peraí.......linha telefônica não é ATIVO ?"

"Ah, não ????"

"Vai dizer isso para o brasileiro dos anos 70...80 e 90".......

LINHA TELEFÔNICA era até registrada no Imposto de Renda !!

Uma linha telefônica no Brasil do final dos anos 80 e início dos anos 90 era negociada no "paralelo" por valores em torno de US$ 2 mil.....US$ 3 mil...............

No início era um valor mais baixo.......mas à medida que as pessoas e empresas não obtinham a linha e tentavam obttê-la com boa qualidade, elas pagavam mais e mais, no paralelo.

Sim......Porque, além de oferecerem a linha, o mercado paralelo ainda prometia uma "boa linha", isto é, sem ruídos, barulhos e as infindáveis esperas a que éramos submetidos.

US$ 3 mil era o preço da insanidade da tão sonhada linha telefônica no "Brasil louco" dos anos 80 e 90.

Estamos em 2014.

Qual o preço da insanidade da tão sonhada Casa Própria ?

O que está, de fato, por trás da trajetória insana dos preços dos imóveis no Brasil ?

O propósito aqui não é dar respostas......

É fazer o maior número de questionamentos e perguntas acerca de muita coisa que gira em torno do tema.

Com meia dúzia de perguntas, a questão fica muito clara......

E é por isso que fazemos Pesquisa.....o problema, no Brasil, é que, pelo menos quando falamos sobre Bolha Imobiliária, a pesquisa tem sido, com raríssimas exceções, nulas; absolutamente nulas.

Cadê a UFRJ ? A COPPEAD-UFRJ ?
Cadê a USP ?
Cadê a FGV ?
Cadê o INSPER ?
Cadê o IBMEC ?
A UFMG ?

Onde estão os estudantes de Mestrado e Doutorado no Brasil que não reservam 12 meses pra fazer pesquisa sobre a Bolha Imobiliária Brasileira ?

A disparada dos preços do imóveis no Brasil não se sustenta com meia-dúzia de perguntas.

O discurso velho e "batido" de que, aqui no Brasil, não criamos o mesmo cenário dos Estados Unidos, famosos pela crise de 2008 provocada pelo estouro de uma Bolha Imobiliária, também não resiste a meia dúzia de perguntas.

Os caminhos que levam a sustentar que os preços dos imóveis no Brasil não sofrerão uma correção forte, seja ela no curtíssimo prazo, seja ela pelo impacto inflacionário, são carregados de tantos buracos, que me causa assombro a inexistência de pesquisa em grande intensidade a nível da "Academia",

Deixarei algumas delas.....algumas perguntas que eu mesmo já respondi em alguns artigos-posts, ou mesmo as respondo aqui .


1- Imóvel, assim como o telefone fixo dos anos 80, pode, de fato, ser considerado um "Ativo" para fins de "rentabilidade" ?

Imóvel é um bem, como tantos outros, diferente apenas pelo fato de ser, intrinsicamente, "imóvel", e, não "móvel"......

Uma empresa, a construtora, compra um terreno, incorpora pedra, cimento, pilares, concreto, design e produz o "imóvel"......pronto.........custo, mais margem igual preço final.....

Por quê então esse "preço final" sobe 200%, 300% em tão curto espaço de tempo ?

Tava "barato" ? Hum.........mas o "Tava barato" não era "custo+margem= preço final" ?

O "novo imóvel" está localizado numa área completamente, francamente, largamente, "espetacularmente" remodelada para justificar um acréscimo em seu valor em 300% ?

Eu posso normalmente "alugar" esse imóvel, "rentabilizá-lo" com o "aluguel", assim como o faria com o "meu automóvel" ou "a minha roupa importada de Marte ou Plutão".........disponibilizar um "bem", imóvel ou móvel, para outro, e obter um ganho é absolutamente normal e "explicável" economico-financeiramente, já que um terceiro usufrui daquele objeto.

Mas obter um ganho de 300% com o "imóvel" num curto espaço de tempo é explicável ?

Afinal, o que eu faço com o imóvel ? "Apenas" o consumo, isto é, apenas vivo nele.......

É explicável obter um ganho de 300% com as ações da construtora que o constrói, já que ela pode, em escala suficiente, produzir mais e mais imóveis, vendê-los, aumentando, por conseguinte, o lucro num curto espaço de tempo,

A "aposta" e o ganho espetacular de quem produz o imóvel faz sentido.....

Porém, faz sentido o ganho espetacular "em cima" do "imóvel em si" ?

Peguem o gráfico exposto abaixo do índice "Case-Shiller", o índice que melhor representa o preço dos imóveis nos Estados Unidos, país sobre o qual podemos nos ater, já que os dados remontam a 120 anos atrás.









Em 120 anos de preços dos imóveis americanos, não há desvios muito grandes de preços. Pra baixo, ainda temos os períodos das 2 Grandes Guerras Mundiais.

Nesses 120 anos, aumentos de, no máximo 40% , foram os "permitidos" nesse universo. Ou seja, um momento mais eufórico aqui, de maior liquidez acolá, enfim, nesses momentos, as construtoras e o próprio mercado puxaram os preços pra cima....

"Apenas" depois de praticamente 120 anos de dados sobre os imóveis nos EUA, é que há um grau de insanidade que levou os preços em elevado grau para cima; ali no período 2000-2007....

Depois, o forte ajuste e o estouro.

Fica claro que lá, imóvel nunca, nunca foi "um bom negócio" no longo prazo.

Talvez fazendo-nos refletir e pensar sobre o que, intrinsicamente, carrega o imóvel no consciente dos agentes econômicos.

Imóvel é pra comprar e "usá-lo", ou seja, usufrui-lo como moradia, como "lar".



2- A Relação de Crédito Imobiliário / PIB no Brasil é bem menor do que nos Estados Unidos quando houve o estouro da Bolha Imobiliária.

O argumento acima é, talvez, o mais utilizado por aqueles que defendem que aqui no Brasil não reunimos as condições de uma Bolha Imobiliária, já que a relação de Crédito Imobiliário / PIB Brasil é bem menor do que a relação americana no ápice da Bolha Imobiliária

Ora...ora....ora.....

E desde quando relação de "causa e efeito" explica alguma coisa ?

O Bom de ser ler Filósofos da Ciência, como David Hume e Karl Popper, é termos sempre a mente aberta e o ceticismo em relação ao atual "Estado das coisas".

E isso passa por sempre, eu disse, sempre desconfiarmos de qualquer relação "causa e efeito" e das verdades absolutas.

David Hume ajuda muito quando "destrincha" a "Teoria da Causalidade", e Karl Popper também, quando a pega pra aprofundar a sua "Teoria da Falseabilidade".

Para Karl Popper, "tudo" é "falseável".....tudo, absolutamente tudo pode ser refutado,,,,"falseado", tudo é "inerentemente falseável"....tudo....toda "verdade absoluta".......

É preciso ter uma alta relação de "crédito imobiliário / PIB" para termos uma Bolha de Ativos Imobiliários ?

Hum.....

Então...seguindo a mesma relação de "causa-efeito" , a "Bolha de Ativos de Linha Telefônica" dos anos 80 só foi possível dada uma "ALTA RELAÇÃO DE CRÉDITO DE LINHA TELEFÔNICA / PIB BRASIL ANOS 80".....

O país, como eu já disse, era um caos absoluto nos anos 80 e início dos anos 90.......até calote externo o País praticou......então crédito para as linhas telefônicas era a última coisa a se pensar......até mesmo porque, era tudo "no paralelo".........e, mesmo assim, os preços das linhas telefônicas atingiam valores inimagináveis.....

E o que dizer da pesquisa do BIS, BANCO DE COMPENSAÇÕES INTERNACIONAIS, da qual eu já tangenciei aqui 1 ano e meio atrás ?

A Pesquisa, do ano de 2002, tinha como objetivo estudar as flutuações de preços dos imóveis encontradas nos EUA, Reino Unido, Canada, Austrália , Irlanda e Holanda, ao longo, mais especificamente, do período 1995-2001.

Nesses países , 3 variáveis foram particularmente importantes na flutuação de preços dos imóveis; a saber, o crescimento do PIB, a taxa de juros e o "preço-comportamento" do mercado de ações.


Ora,,,,,,

Sobrepondo as 3 variáveis acima ao caso Brasileiro, estamos longe de uma relação "causa-efeito" minimamente consistente ou determinante....

Nosso PIB PER-CAPITA sobe forte dos anos 90 pra 2007.....Bolsa de Valores idem, e, nem por isso, os preços dos imóveis sobem.....

Taxas de juros cairam fortemente em meados de 2012 até meados de 2013, mas os preços dos imóveis já estavam na "estratosfera".....

Ou seja.......o tripé de "causa-efeito" PIB-JUROS-MERCADO DE AÇÕES que funcionou para os 6 países acima, não funcionou para o Brasil....

Esqueçam a história de "causa-efeito" de "Crédito / PIB BRASIL".....

Isso não vai funcionar.....

3- Não seria melhor pesquisar uma outra "Causa-efeito" ?

E qual seria ?

Vamos contar uma outra história pra criar o contexto...

Outro dia vi um debate que dizia o seguinte....

"Não temos a condição no Brasil para uma BOLHA IMOBILIÁRIA", pois não temos ou não tivemos "fluxo".......ele ainda usou o nome em inglês......"FLOW".....

"Hum....pensei eu"..........

Aí, fui pesquisar um dado que também já havia registrado aqui antes.......

Entre 2005 e 2007, as principais CONSTRUTORAS do Brasil foram ao mercado de ações e captaram com seus respectivos IPO'S a "bagatela" de R$ 7,56 BILHÕES !

R$ 7 bilhões e meio não é fluxo ??

Com R$ 7, 5 Bilhões em caixa, dinheiro e fluxo "novinhos em folha", as construtoras foram "às compras" e inundaram o mercado de fluxo.....

Inflacionaram os terrenos, gerando um efeito cascata, inclusive no mercado secundário de usados.

Abaixo, no gráfico do IVG-R, um índice imobiliário publicado pelo Banco Central para acompanhar preços dos imóveis no Brasil, dá pra perceber que alta percentual que ocorre logo em seguida ao período dos IPO'S das construtoras, é maior do que a alta verificada no período seguinte.






Isso é fluxo verdadeiro.........

Vamos finalizar...

4 - Demanda reprimida

Ohhh.........a tal da DEMANDA REPRIMIDA !

Um outro argumento dos que defendem de que não há Bolha Imobiliária no Brasil repousa sobre o nome de "Demanda Reprimida"....

Havia uma demanda reprimida no Brasil que justifica e justificou a alta forte dos preços dos imóveis...

Uma questão de "OFERTA E DEMANDA"

Ora....ora....ora......

Deixe-me ver......

Demanda Reprimida......

Hum.....

OPA......peraí....perai.....perai......

Vamos voltar ao TELEFONE FIXO dos anos 80 e parte dos anos 90 !!!

Essa coisa me persegue !!!

Havia uma DEMANDA REPRIMIDA de TELEFONE FIXO no Brasil !!!

Afinal......as estatais de telefonia fixa não só não ofereciam qualidade na linha telefônica, como não conseguiam atender a "DEMANDA REPRIMIDA"...

E aí, obter uma linha telefônica era uma questão de espera de meses.....anos.....daí, a BOLHA NO "PARALELO" e a insanidade dos preços de até US$ 3 mil numa linha telefônica oferecida pelo "mercado paralelo", em poucas semanas, às vezes , dias.....

E veio a PRIVATIZAÇÃO DAS ESTATAIS TELEFÔNICAS !!!

Ufa !!!

As empresas, agora privatizadas, investiram e, em poucos meses, até por uma exigência da regra das Privatizações, elas passaram a oferecer LINHAS TELEFÔNICAS à imensa sociedade brasileira !

Uma imensa DEMANDA REPRIMIDA foi atendida

E os preços CAÍRAM !!

Não é curioso ??

Prestem atenção !

A suposta DEMANDA REPRIMIDA no mercado de imóveis é utilizada e "justificada" para explicar uma ALTA INSANA dos preços dos imóveis.

Ora, no mercado de imóveis uma DEMANDA REPRIMIDA explica uma alta nos preços,; numa direção completamente inversa, uma DEMANDA REPRIMIDA no mercado de TELEFONIA FIXA explica uma queda nos preços das linhas telefônicas.

É mais ou menos aquela história de 2 Consultores que foram a um país imensamente populoso avaliar o potencial de um novo produto para a empresa em que trabalhavam.

Um deles, quando voltou ao escritório e se reuniu com o chefe, disse que havia um enorme espaço a conquistar, já que tratava-se de "novidade", e ninguém utilizara até então algo tão "diferente" .

O outro, numa outra reunião, mostrou-se pessimista, e relatou que haveria enorme dificuldade, já que tratava-se de algo "diferente" para "aquele país" assimilar.


UFRJ
COPPEAD-UFRJ !
USP
FGV
INSPER
IBMEC..
UFMG......

Mestrandos e Doutorandos......

A Bolha Imobiliária Brasileira tem um vasto caminho a ser estudado....

Vamos cruzar dados.....gráficos...informações.....

Sem caminhos "fáceis".........artificiais....

Vamos colocar David Hume e Karl Popper debaixo do braço....e fazer pesquisa sobre Bolha Imobiliária Brasileira.............

Inclusive, saber se a Bolha da Telefonia Fixa foi a Primeira no Brasil; pelo menos , a Primeira no Período Republicano Brasileiro

Precisamos de muito mais.....