Por Luiz Augusto F. Amaral e Gabriel Barbosa*
Em nosso último artigo, iniciamos o aprofundamento nos tipos de fundos imobiliários (FII) disponíveis hoje para os investidores na B3 (SA:B3SA3). Hoje vamos falar da modalidade de FII mais antiga e tradicional, que são os fundos de tijolo. Esses fundos investem diretamente na aquisição e/ou desenvolvimento de ativos imobiliários, em outras palavras, investem diretamente em imóveis.
Existe uma diferenciação inicial muito importante que subdivide esse tipo de fundo. Fundos focados no desenvolvimento de projetos, ou seja, que ainda devem ser construídos, e fundos focados na renda, que procuram adquirir imóveis prontos e geradores de receita recorrente. O
Os fundos de desenvolvimento têm como objetivo investir em projetos imobiliários para obter lucro com a construção e posterior venda dos imóveis prontos, se assemelhando a empresas de construção civil. Via de regra, esses fundos investem em participações de projetos desenvolvidos por incorporadoras especializadas naquele tipo de empreendimento. A entrada do fundo pode acontecer em diferentes etapas do ciclo de desenvolvimento imobiliário, desde o momento da identificação e compra do terreno para a realização do projeto até no aporte de recursos para finalizar uma obra. Cada etapa que o fundo entra exige um tipo diferente de retorno, e quanto maior for o risco de execução, maior deve ser o retorno potencial daquele negócio, sendo o inverso também verdadeiro.
Os fundos de desenvolvimento podem oferecer grandes retornos para o investidor devido ao seu modelo de gestão, são mais direcionados para perfis arrojados, pois o seu risco de investimento é considerado maior, quando comparado aos outros FIIs.
O fundo imobiliário mais antigo e tradicional dessa classe de ativos é o fundo de renda, que tem o objetivo de adquirir imóveis ou frações de empreendimentos imobiliários e apurar o resultado a partir da exploração comercial da locação daqueles ativos. O resultado desse fundo, que normalmente é distribuído aos seus investidores todos os meses, basicamente é a soma dos aluguéis recebidos pelo fundo proprietário de um determinado imóvel, subtraídas as despesas administrativas e financeiras.
Os FIIs de renda muitas vezes são segmentados pelo perfil de utilização das propriedades, sendo os tipos mais comuns listados abaixo:
Galpões logísticos;
Shopping centers;
Lajes corporativas;
Grandes lojas de varejo;
Imóveis de uso hospitalar;
Imóveis de uso educacional;
Existem também fundos híbridos, que não tem como objetivo uma categoria específica de imóveis, podendo explorar diferentes oportunidades em diferentes momentos de mercado. Além disso, os fundos de renda também podem ter uma gestão passiva ou ativa, em que além da receita com a renda de locação, o gestor pode buscar ganhos com a compra e venda de imóveis, sendo que o resultado dessas operações também pode ser distribuído aos investidores com isenção de IR.
Conforme destacamos em artigos anteriores, os fundos de tijolo cada vez mais serão uma alternativa para investidores que buscam a solidez do investimento em imóveis com os benefícios e acessibilidade crescente do mercado financeiro brasileiro.
*Luiz Augusto F. Amaral é sócio-fundador e CEO da TRX.
Gabriel Barbosa é responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos Fundos da TRX.