Os distressed assets, conhecidos popularmente como imóveis irregulares, são propriedades que apresentam problemas na definição de seu proprietário. Esses problemas podem estar relacionados a inventários não finalizados ou paralisados, disputas de limites ou posse e remanescentes de desapropriações.
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Além disso, os impostos sobre os imóveis e suas transações são geralmente elevados e a falta de pagamento desses impostos pode impedir a transferência de propriedade. Problemas de crédito relacionados aos vendedores do imóvel também podem ser um obstáculo, já que a propriedade pode estar vinculada ao pagamento de uma ou mais dívidas, que às vezes são superiores ao valor do imóvel em si.
Questões ambientais, históricas e urbanísticas também podem ser um fator, assim como a existência de propriedades que só existem na realidade e não estão registradas oficialmente. Algumas propriedades também estão sujeitas ao regime de aforamento, onde o governo é o proprietário do terreno e o particular é o proprietário da superfície, como no caso de imóveis localizados em áreas de maré ou margens de rios navegáveis ou até mesmo de fortificações militares.
As questões que envolvem os distressed assets não são isoladas, podendo ocorrer uma ou mais simultaneamente em um mesmo imóvel. No entanto, existem soluções de longo prazo para todos esses problemas. É necessário criar um plano que permita registrar o comprador como proprietário do imóvel, reduzindo assim o risco para o vendedor.
Em alguns casos, esse plano pode envolver a correção de erros para criar os registros necessários para definir o proprietário e operação do imóvel, a serem corrigidos posteriormente quando outras variantes forem concluídas. No caso de imóveis envolvidos em inventários complicados, é possível obter a cessão de direitos hereditários ou adquirir a posse dos herdeiros e, por meio da usucapião, regularizar a área, divisas e confrontações do imóvel.
Quanto aos impostos, é necessário que o comprador antecipe uma parcela do preço para permitir que o vendedor regularize sua situação fiscal pessoal e do imóvel. No que diz respeito ao imposto de transmissão e à corretagem, essas são despesas inevitáveis do negócio. Alguns municípios oferecem isenção de imposto de transmissão para a implantação de atividades econômicas e, em relação à comissão do corretor, pode-se tentar negociar um valor menor que 6%.
O imóvel em questão não pode gerar renda devido à mudança de zoneamento e à vizinhança tombada, que impedem a realização de atividades comerciais, como um restaurante dentro de um museu. Apesar disso, é preciso manter o imóvel e arcar com seus custos até que a cessão de direitos hereditários seja homologada, a usucapião seja concluída e o zoneamento seja ajustado.
No caso de vendedores com problemas de crédito, existem duas opções: ajustar o preço com o vendedor e pagá-lo diretamente aos credores para obter a quitação ou comprar os créditos, especialmente aqueles com garantias reais, e executar a garantia para receber o imóvel livre de quaisquer ônus em adjudicação judicial.
No que se refere a ônus e contaminações ambientais, é importante ter em mente que a responsabilidade é solidária e objetiva, o que significa que todos os envolvidos na contaminação respondem por ela. No entanto, a autoridade ambiental responsabiliza o atual proprietário. Para evitar riscos, é necessário realizar uma análise de risco e, se necessário, investir em projetos caros para limpar e descontaminar o terreno antes de ocupá-lo. É importante destacar que a autoridade ambiental prefere que a área contaminada seja ocupada de forma segura.
O ônus de preservação histórica e urbanística é um problema que precisa ser enfrentado diretamente. O Grupo Allard enfrentou esse problema ao criar o Boulevard Matarazzo no local do antigo Hospital Humberto I na região da Avenida Paulista, seguindo rigorosamente o plano e tendo sucesso.
Já em relação aos imóveis de frente para a praia, ser sócio do governo não é uma tarefa fácil. É necessário pagar anualmente o foro anual, que é uma espécie de segundo IPTU, além do laudêmio correspondente a 5% do preço de aquisição e do ITBI de 3% a cada venda. Além disso, a área pode ser requisitada pela prefeitura para a construção de uma via beira-mar.
As empresas de loteamento geralmente isolam a linha dos 33 metros da preamar para evitar problemas, mas acabam perdendo a vista para a praia. É fundamental atualizar a faixa para regularizar as divisas do terreno. No entanto, um problema é que o nível do mar está subindo, o que significa que a linha que antes ficava em frente à piscina pode agora estar no meio da casa. O governo está oferecendo o resgate dos aforamentos, permitindo que os proprietários comprem o terreno novamente para evitar a construção de um calçadão de pedestres em frente à casa.
Por fim, existem imóveis que só existem na vida real. De acordo com a Lei dos Registros Públicos de 1975, cada imóvel deve ter uma matrícula no registro de imóveis e as construções em áreas urbanas devem ser aprovadas pelas autoridades responsáveis pelo parcelamento, uso, ocupação, edificação, segurança, prevenção e combate a incêndios, encadeamento viário e proteção ao voo, além da preservação ambiental e histórica.
No entanto, existem imóveis sem matrícula e/ou construções sem licença. Se o imóvel estiver em áreas inapropriáveis, como encostas, recuos de rodovias e ferrovias, margens de represas, áreas indígenas e/ou quilombolas, é impossível resolver o problema. Se o imóvel estiver em áreas apropriáveis, o primeiro passo é obter uma inscrição fiscal, pagar os impostos retroativos pelo prazo de usucapião e solicitar a usucapião. Em relação às construções, é necessário criar um projeto legal e adequá-las às restrições atuais para obter aprovação.
Embora os custos do processo de reabilitação de um imóvel problemático sejam elevados, nada se compara ao tempo necessário. Mesmo que a usucapião seja registrada no cartório de registro de imóveis, o prazo médio é de 5 anos, com todo o ônus para o comprador e sem nenhuma contrapartida em relação ao imóvel.