A notícia de que o produtor da Fazenda Vianmancel, que faz parte do Fundo Imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas (SA:BTRA11), pediu recuperação judicial provocou um alvoroço no mercado de FIIs e entre os investidores.
As cotas do FII continuaram a cair, mesmo com posicionamento por parte da gestora, e acumularam uma queda de -15 por cento na última semana.
Entenda o caso
Na última quarta-feira, 22, o locatário Milton Cella, que representa cerca de 23 por cento da receita contratada do FII BTRA11, cujos imóveis correspondem a 24 por cento do PL do fundo (Fazenda Vianmancel), pediu recuperação judicial.
Em fato relevante, o BTG Pactual (BVMF:BPAC11), gestor do BTRA11, reconheceu o pedido de recuperação judicial realizado pelos arrendatários e informou que há outras ações judiciais movidas por um credor de Cella, que questiona a operação de compra e venda do imóvel entre o fundo e o antigo proprietário.
Em nota divulgada ao mercado, a gestora afirmou:
“A despeito de ainda não haver qualquer decisão definitiva a respeito do mérito, decisão liminar reconhece que os Imóveis são de propriedade do Fundo em decorrência de negócio existente e perfeitamente válido.”
Como o fato noticiado afeta os cotistas
A gestora divulgou ao mercado que o fundo pode ter uma redução temporária na sua distribuição de rendimentos em cerca de 0,22 centavos de real por cota, devido às dificuldades apresentadas pelo locatário e antigo proprietário do terreno, caso o produtor não honre os pagamentos relacionados à locação do espaço.
Dessa forma, o pagamento mensal dos rendimentos, que era de 0,94 centavos de real por cota, passa a ser de 0,70 centavos de real por cota.
A redução temporária na sua distribuição de rendimentos é uma medida de segurança tomada pela gestão. Isso porque, a menos que o juiz conclua que a presença do locatário no imóvel é imprescindível para a sua existência, o pagamento do aluguel não deve entrar no processo de recuperação judicial por não se tratar de um compromisso financeiro, mas sim operacional.
Nesse caso, a eventual inadimplência permitiria ao fundo realizar uma ação de despejo, substituindo o locatário por outro — processo moroso, mas viável.
Fundo pode vender fazenda após recuperação judicial
Adicionalmente, ao deixar de honrar o pagamento do aluguel, o locatário perderia a opção de recompra do imóvel, conforme previsto no contrato. A nosso ver, o movimento abriria espaço para o fundo realizar até mesmo a venda da fazenda com um potencial ganho de capital caso julgasse pertinente, uma vez que a aquisição foi feita por um preço muito inferior ao valor justo do ativo.
Ocorre que, de acordo com o que foi apurado até o momento, um credor do locatário está contestando judicialmente a validade do contrato de compra e venda das matrículas da fazenda adquirida pelo fundo. Isso faz com que a eventual inadimplência do aluguel seja apenas uma das incertezas causadas pelo episódio, que é bastante complexo por envolver um ativo que representa 24 por cento do patrimônio do fundo.
BTRA11: vale a pena manter as cotas?
O FII BTRA11 não faz parte das minhas recomendações e prefiro acompanhá-lo de fora no momento, diante de todas as incertezas.
No caso de quem já é cotista do BTRA11 e gosta da estratégia utilizada pelo fundo, recomendamos aguardar os próximos desdobramentos do evento. Isso porque o mercado praticamente já colocou na conta uma eventual perda patrimonial equivalente ao valor do imóvel, visto que o fundo negocia atualmente a um P/VP de 0,80.
Ainda assim, consideramos importante uma postura mais contundente da gestão no que se refere à comunicação sobre a validade do contrato de compra e venda das matrículas da fazenda. Ou seja, se o acordo celebrado entre a gestão e o vendedor do imóvel está juridicamente bem amarrado, já que a transação vem sendo contestada judicialmente por terceiros.
Caso não esteja, entendemos que o investimento no ativo deveria ser revisto, uma vez que haveria muitas incertezas sobre a validade dos demais contratos celebrados pelo fundo.