Investir em empresas que administram algumas das maiores propriedades imobiliárias dos EUA – como edifícios de apartamentos, hotéis, hospitais, shoppings, complexos de escritórios, data centers e armazéns – tem sido bastante desafiador para o mundo pós-pandemia. Essas empresas, mais conhecidas como Fundos de Investimento Imobiliário (FII), são geralmente valorizadas por investidores que buscam obter renda fixa a partir da distribuição constante e crescente de dividendos.
Mas, com o agravamento das atuais condições, os FIIs estão sofrendo cada vez mais pressão dos locatários tanto residenciais quanto comerciais, que lutam para sobreviver. Essa mudança repentina no ambiente econômico ameaçou os milhões de investidores que buscam refúgio na segurança dos altos pagamentos feitos pelos FIIs, que geram renda mensal em um mundo com títulos públicos rendendo pouco.
Neste ano, o principal fundo que rastreia o setor nos EUA, o S&P REIT Index Fund (NYSE:FRI), apresentou um dos piores desempenhos do mercado, ao despencar 22%. No Brasil, o Índice Fundos de Investimentos Imobiliários da B3 tem queda acumulada de 18,2% no ano, após disparar 35,98% em 2019.
Antes da pandemia, os FIIs estavam entre as classes de ativos com melhor desempenho. De fato, o índice norte-americano de fundos imobiliários gerou um retorno de 24% em 2019, enquanto o rendimento dos títulos de 10 anos do Tesouro americano derrapavam para cerca de 1,9%, contra 2,55% no início do ano.
Muitas vezes considerados como substitutos dos títulos públicos, os FIIs distribuem a maior parte dos lucros provenientes da administração de propriedades aos cotistas, gerando um dividend yield médio de cerca de 3% a 4%. Além disso, distribuem eventuais lucros de mudanças nos preços de suas cotas aos acionistas. Quando os títulos públicos caem, os FIIs ficam mais atraentes aos investidores que buscam renda, e o título de 10 anos nos EUA gera atualmente apenas 0,66%.
Mas a pandemia de covid-19 forçou shoppings, restaurantes e escritórios a fechar seus espaços, obrigando os clientes a comprar online e seus colaboradores a trabalhar de casa. Isso significa que as receitas dos FIIs caíram drasticamente, razão pela qual não recomendamos investir neles no momento.
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De fato, cabe a cada um avaliar quanto tempo levará para as coisas voltarem a um certo grau de normalidade e se esses operadores de shoppings e espaços de escritórios conseguirão sobreviver à crise. Além disso, muitas empresas descobriram que o teletrabalho pode ser uma opção viável para uma porcentagem significativa de colaboradores, gerando economias de custos, ao eliminar a necessidade de espaços de escritórios para alguns funcionários.
Angústia em níveis extremos
O bilionário Carl Icahn, um dos investidores de maior sucesso em Wall Street, declarou em entrevistas recentes à imprensa que sua maior operação neste momento é uma posição vendida de vários bilhões de dólares no mercado de imóveis comerciais. “Você também verá essa bolha estourar, e ninguém está olhando esse setor”, disse Icahn em uma recente entrevista à CNBC.
O Simon Property Group (NYSE:SPG), maior operador de shoppings dos EUA, despencou mais de 60% neste ano.
A ação, que paga um dividendo de US$ 2,10, agora rende 15%, o que mostra o extremo grau de angústia em seu modelo de negócios.
Da mesma forma, a Brookfield Property Partners (NASDAQ:BPY), que gerencia estabelecimentos de varejo, escritórios, condomínios residenciais e ativos industriais em todo o mundo, viu seu rendimento ultrapassar 14%, quando suas ações despencaram quase 50% desde o início de 2020.
Com um payout ratio de 235,37% e seus negócios em dificuldade, seria inteligente por parte dos investidores duvidar da sustentabilidade dos seus US$ 0,3325 por ação em proventos trimestrais.
A maior incerteza com os FIIs neste momento é saber se seus locatários podem pagar seus aluguéis, algo que não era um problema tão grande durante a crise financeira de 2008, quando os valores dos FIIs também colapsaram.
Além disso, os últimos dados do mercado imobiliário sugerem que os investidores estão em compasso de espera. As vendas de hotéis, escritórios, shoppings e outros estabelecimentos imobiliários afundaram 71% em abril nos EUA, atingindo o nível mais baixo em uma década, de acordo com a Real Capital Analytics Inc.
Os FIIs de shopping centers tiveram uma leve melhora no recolhimento de aluguéis em abril, de acordo com uma reportagem da CNBC. Mas o setor ainda registrou apenas 48% da receita típica com recolhimento de aluguéis em maio.
Resumo
Os investidores devem permanecer bastante cautelosos ao investir em FIIs neste ambiente. Apesar dos seus atraentes dividend yields, acreditamos que uma estratégia prudente seria ignorar completamente esse setor, principalmente neste momento de grande incerteza em relação ao recolhimento de aluguéis de imóveis comerciais em geral.