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XPCM11: a maior oportunidade em FIIs no momento?

Por Marx GonçalvesETFs e Fundos03.10.2022 13:56
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XPCM11: a maior oportunidade em FIIs no momento?
Por Marx Gonçalves   |  03.10.2022 13:56
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O fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11 (BVMF:XPCM11)) subiu recentemente +37% em uma semana, após o fundo anunciar, finalmente, um novo locatário.

A carteira assinou contrato para a locação de seis conjuntos do edifício The Corporate — localizado na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro.

O empreendimento era ocupado pela Petrobras (BVMF:PETR4) (PETR3 (BVMF:PETR3) e BVMF desde agosto de 2013, mas ficou vago em dezembro de 2021 quando a petroleira rescindiu o contrato com o FII.

Mas será que faz sentido investir nesse fundo imobiliário?

Sobre o XP Corporate Macaé

O Fundo foi constituído em janeiro de 2013 e tem como objetivo auferir ganhos pela aquisição, para exploração comercial, do edifício The Corporate situado na Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370, no bairro Novo Cavaleiros, município de Macaé-RJ.

Fundo Imobiliário XPCM11 XP Corporate Macaé.
Fundo Imobiliário XPCM11 XP Corporate Macaé.
Fundo Imobiliário XPCM11 XP Corporate Macaé. Fonte: Google (NASDAQ:GOOGL) Maps/ Reprodução

O fundo é administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. e sua gestão é feita pela XP (BVMF:XPBR31) Gestão de Recursos Ltda.

Sua taxa de administração é de 0,80% ao ano sobre patrimônio líquido, com remuneração mínima de R$ 100.000,00 mensais, corrigida anualmente pela variação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).

O XPCM11 possui patrimônio líquido de R$ 126,7 milhões e tem uma base atual de mais de 28 mil cotistas.

Principais características

  • É um fundo monoativo, ou seja, possui um único imóvel em seu portfólio.
  • Seu ativo foi construído para ser ocupado pela Petrobras.
  • Seu padrão construtivo é intermediário.
  • Localização pouco óbvia. A região favorece a indústria de óleo e gás, por outro lado, não oferece uma dinâmica comercial relevante para lajes corporativas.

Com base nessas características, entendemos que os riscos de vacância e revisional são bastante elevados.

Histórico do FII XPCM11

Em agosto de 2013, o fundo firmou um contrato bastante atrativo com a sua única inquilina, a Petrobras, tendo como vencimento agosto de 2023.

Ao todo, foram assinados três contratos que previam que 73% das receitas eram referentes à parcela típica e 27% referentes à parcela atípica.

O contrato atípico era uma proteção do capital investido porque foram feitas adaptações no imóvel para deixá-lo com as configurações exigidas pela petroleira.

Em relação à rentabilidade no período, o fundo surfou uma boa onda no boom da indústria de petróleo e gás da região tempos atrás, o que acabou proporcionando bons rendimentos aos cotistas durante um bom tempo.

Entretanto, a piora das condições econômicas na região somada à reestruturação adotada pela empresa com objetivo de cortar custos operacionais a levou a encerrar as atividades do escritório, devolvendo todos os espaços ocupados ao fundo, mesmo tendo que pagar multa rescisória e indenizações expressivas.

E a distribuição extraordinária de proventos de 1,32 real por cota no início de 2021 acabou pegando de surpresa muitos investidores que deram atenção apenas para o yield de curto prazo, já que os rendimentos do Fundo desabaram desde então.

Fonte: Clube FII

Taxa de vacância

Como mencionado, o mercado corporativo da região tem se mostrado bastante desafiador, com uma taxa de vacância crescente e atualmente em um patamar superior a 30%, muito por conta de seu baixo dinamismo econômico.

Com a vacância total do edifício e do portfólio, o XPMC11 foi um dos destaques negativos do Índice dos Fundos Imobiliários (IFIX) no ano passado e ainda recua -30% nos últimos 12 meses.

Fonte: Economática

A situação com a Petrobras

Para fins de conhecimento, a multa por rescisão contratual da Petrobras foi bastante alta.

O pagamento foi negociado em seis parcelas semestrais consecutivas, sendo que as quatro primeiras já foram pagas, mas o FII ainda receberá dois depósitos de R$ 4,9 milhões previstos para janeiro e setembro do próximo ano.

Desde então, o fundo tem usado esses recursos para distribuir proventos a seus cotistas e promover a manutenção do imóvel enquanto este permanecia 100 por cento vago.

Mas fato é que a gestora vem enfrentando dificuldades para encontrar novos inquilinos desde então por se tratar de uma região pouco dinâmica em termos econômicos.

Quanto renderá o novo contrato do XPCM11

Com novo inquilino 20 meses após a Petrobras deixar o prédio, o FII ganhou novo fôlego recentemente. Mas será que o novo contrato de locação é suficiente?

A área locável envolvida na negociação do XPCM11 com seu novo locatário corresponde a pouco mais de 3 mil metros quadrados. Considerando a ABL total de 19,6 mil m² do edifício, a taxa de vacância do fundo caiu de 100% para 85%. Ou seja, embora a locação seja positiva, ainda está longe de endereçar a vacância do edifício.

Além do mais, o contrato prevê carências e descontos, de modo que trará uma receita acumulada bruta de apenas R$ 0,23 por cota para o XP Corporate Macaé nos próximos dois anos, segundo as estimativas do próprio FII. Portanto, uma receita bastante tímida.

Já a despesa mensal do imóvel, será reduzida em aproximadamente R$ 0,02 por cota com a economia com IPTU, condomínio e outros custos associados ao imóvel e que até então vinham sendo pagos pelo fundo.

Vale a pena investir neste fundo?

O XPCM11 negocia a um múltiplo P/VP baixo no momento (em torno de 0,4). Além disso, o fundo vem entregando um yield médio de 0,9% ao mês nos últimos tempos.

Isso não significa, porém, que o fundo seja uma boa oportunidade neste momento.

Conforme destacamos, a gestão terá um grande desafio para reduzir a taxa de vacância do portfólio, que atualmente está em 85%. E as receitas geradas pelo novo contrato de locação não serão suficientes para fazer frente às despesas de vacância que o Fundo terá com o restante dos espaços vagos do edifício.

Além disso, lembre-se que o Fundo só possui mais duas parcelas semestrais para receber referentes à rescisão da Petrobras, sendo que a última será paga em julho de 2023. Ou seja, na ausência de fatos novos, não haverá receitas adicionais para integrar a sua distribuição após o segundo semestre do ano que vem.

Nesse sentido, embora as cotas estejam com um preço muito abaixo do valor patrimonial, o que poderia levar o investidor a crer que o Fundo está negociando com um preço aparentemente descontado, entendemos que o XPCM11 não é uma boa oportunidade de investimento agora.

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Comentários (5)
Adriano Santos
Adriano Santos 06.10.2022 9:59
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É cilada Bino.
Fabricio Assis Barbosa
Fabricio Assis Barbosa 04.10.2022 7:55
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Que fumo! Melhor comprar um barraco e alugar.
Irineu Lombardifilho
Irineu Lombardifilho 03.10.2022 19:05
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Alguém tá querendo vender suas ações. Só pode ser. Pq recomendar p o povo comprar uma fria desta.   Kkkkk. Mesmo
Marcos M de Araujo
Marcos M de Araujo 03.10.2022 15:27
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comprar um FII com apenas um imóvel é fria, é como voce viver de apenas um aluguel, se o inquilino sair abacou o rendimento.
Guilherme Albernaz
Guilherme Albernaz 03.10.2022 15:27
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Opa, faço uma observação aqui! Fundo monoativo não é fria não, mono inquilino sim. Existem excelentes FIIs monoativos, como shoppings e até mesmo de lajes e hospital. Então, não é o mesmo de você viver de um único aluguel porque com FIIs você mesmo consegue diversificar seu capital em vários FIIs, diferente de um aluguel onde para conseguir o imóvel você precisa concentrar o capital em um único ativo. Então pense o seguinte: se tenho 1 fundo que possui 10 ativos, ou se tenho 10 ativos, cada cum com um fundo... O resultado é o mesmo, continuo tendo meu patrimônio diversificado em 10 ativos. E mais, além de estar diversificados em 10 ativos, ainda estariam diversificados em 10 administradoras diferentes. Então não caia nessa onda resumida que aiInternet vende por aí que mono ativos são ruins. Agora, se a pessoa quer ter apenas 1 ou 2 FIIs na carteira, aí sim, deve partir pros multi ativos ou os FOFs (melhor ainda nesse caso). Como um BCFF11, KISU11...
Guilherme Albernaz
Guilherme Albernaz 03.10.2022 15:27
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Detalhe também para os mono inquilinos, como hospitais, faço aqui uma auto correção sobre eles serem fria... Depende: Na sua diversificação você pode ter bons mono inquilinos também, aquí sim você poderia fazer uma comparação com quem vive de renda com aluguéis, dificilmente os "mortais como nós" seremos donos de um prédio, normalmente temos salas comerciais, talvez uma laje inteira para dividir em vários escritórios, alguns apartamentos, barracos, casas... Mas no final das contas, cada um desses imóveis é mono inquilino e isso não os torna ruins, torna? Muita gente construiu seu patrimônio assim no Brasil e ainda é uma excelente forma de se investir. Então, os mono inquilinos também ainda têm seu lugar, mas o que os investidores encontrarão nesses ativos são: baixa liquidez e cotas mais elevadas.
Gui Milani
Gui Milani 03.10.2022 14:03
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Oportunidade? De fugir né?
Jacqueline Oliveira
Jacqueline Oliveira 03.10.2022 14:03
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No texto é defendido não entrar no momento. Antes mesmo dessa alta, em 2021, o Marx já alertava para os riscos do FII.
José Artur Medina
José Artur Medina 03.10.2022 14:03
Salvo. Ver Itens salvos.
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Jacqueline Oliveira  MArx dizia que o preço é determinado pelas horas de trabalho. (P...imbecil). Tem um quadro que eu estou pintando desde a infância, segundo Marx deve valer um bilhão de dólares, independente de minha abilidade com os pincéis.
José Artur Medina
José Artur Medina 03.10.2022 14:03
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My flower o preço é determinado por um acordo, da mesma forma que os salários. Não existe luta de classes, existe um acordo trabalhador empregado. Escravidão é diferente. Tudo o que sai da boca de um marxista via de regra é mentira, por definição não acredita na existência da verdade, daí pode distorcer qualquer fato, tipo Bozo é genocida e Che (homofóbico) e verdadeiramente genocida, vira um p...cara cabeça. Socialismo é a ideologia da inveja e do materialismo.
 
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