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Introdução e contexto de mercado
A DEMIRE Deutsche Mittelstand Real Estate AG (XETRA:DMRE) apresentou seus resultados do primeiro semestre de 2025 em 14 de agosto, revelando uma queda de 22% na receita de aluguel em comparação ao ano anterior, em meio a esforços contínuos de otimização do portfólio. Apesar da queda na receita, a empresa elevou suas projeções para o ano inteiro, citando melhora no desempenho de locações e vendas bem-sucedidas de ativos.
As ações fecharam a US$ 0,68 em 13 de agosto, com queda de 1,45% antes do anúncio dos resultados. As ações da DEMIRE enfrentaram dificuldades no último ano, com o papel sendo negociado próximo à mínima de 52 semanas de US$ 0,58, bem abaixo da máxima de 52 semanas de US$ 1,23.
Resumo executivo
A DEMIRE reportou receita de aluguel de US$ 27,8 milhões para o primeiro semestre de 2025, queda de 22% em relação aos US$ 35,5 milhões no mesmo período do ano passado. O declínio foi principalmente atribuído à venda do "LogPark" e à desconsolidação das propriedades "LIMES". Os Fundos de operações (FFO 1) caíram significativamente para US$ 5,0 milhões, ante US$ 15,5 milhões no primeiro semestre de 2024.
Apesar desses desafios, a empresa destacou diversos desenvolvimentos positivos, incluindo o aumento no desempenho de locações para 40.500 metros quadrados (acima dos 25.000 m² no primeiro semestre de 2024) e uma melhora no prazo médio ponderado dos contratos de locação (WALT) para 4,8 anos (acima dos 4,6 anos no final de 2024).
Como mostrado no seguinte resumo executivo da apresentação da empresa:
Desempenho do portfólio
O aluguel contratual anualizado da DEMIRE diminuiu para US$ 54,5 milhões no primeiro semestre de 2025, ante US$ 56,4 milhões no final de 2024. A empresa atribuiu essa redução às vendas e ao aumento da vacância em um ativo. No entanto, o desempenho de locações mostrou melhora significativa, mais que dobrando em comparação com o primeiro semestre de 2024, impulsionado por extensões de contratos com a Deutsche Telekom e um inquilino do setor de bricolagem.
O gráfico a seguir ilustra as mudanças no aluguel contratual e no desempenho de locações:
A taxa de vacância EPRA aumentou para 17,3% no primeiro semestre de 2025, ante 15,1% no final de 2024, principalmente devido à desocupação de espaço pela Deutsche Telekom em Bonn. Isso representa uma melhora em relação à taxa de vacância de 18,1% reportada no 1º tri de 2025. O prazo médio ponderado dos contratos de locação melhorou ligeiramente para 4,8 anos, refletindo extensões bem-sucedidas de contratos.
As métricas do portfólio são ilustradas no gráfico a seguir:
Resultados financeiros
O desempenho financeiro da DEMIRE mostrou pressão significativa no primeiro semestre de 2025. A receita de aluguel caiu 22% em relação ao ano anterior, para US$ 27,8 milhões, enquanto o FFO 1 caiu para US$ 5,0 milhões, ante US$ 15,5 milhões no primeiro semestre de 2024. A empresa também reportou uma perda de US$ 27,9 milhões em ajustes de preço-justo em propriedades, ligeiramente pior que a perda de US$ 25,9 milhões no mesmo período do ano passado.
A demonstração detalhada de lucros e perdas mostra o impacto financeiro:
No lado do balanço, as propriedades de investimento diminuíram para US$ 624,1 milhões, ante US$ 724,7 milhões no final de 2024, principalmente devido a reclassificações e vendas. O total de ativos caiu para US$ 889,8 milhões, ante US$ 951,2 milhões. As reservas da empresa caíram significativamente para US$ 66,9 milhões, ante US$ 112,6 milhões.
O balanço a seguir destaca essas mudanças:
O índice de empréstimo sobre valor (LTV) líquido da DEMIRE aumentou para 42,4%, ante 40,9% no final de 2024, afastando-se ainda mais da meta de 40% da empresa. No entanto, a administração indicou que espera uma redução em direção ao nível de 40%. O custo médio da dívida permaneceu relativamente estável em 4,32%, ligeiramente abaixo dos 4,35% no final de 2024.
As métricas de dívida são ilustradas no gráfico a seguir:
Projeções atualizadas e perspectivas
Apesar dos desafios enfrentados no primeiro semestre do ano, a DEMIRE elevou suas projeções para o ano inteiro, tanto para receita de aluguel quanto para FFO 1. A empresa agora espera uma receita de aluguel de US$ 52-54 milhões, acima da projeção anterior de US$ 51-53 milhões. A projeção do FFO 1 foi aumentada mais substancialmente para US$ 5,0-7,0 milhões, ante US$ 3,5-5,5 milhões anteriores.
As projeções atualizadas sugerem que a administração espera um desempenho melhor no segundo semestre de 2025:
A revisão das projeções representa uma mudança positiva em relação às perspectivas do 1º tri de 2025, indicando que as melhorias operacionais e os esforços de otimização do portfólio estão começando a gerar resultados. A DEMIRE continua focada em vendas oportunistas, tendo executado com sucesso transações com aproximadamente US$ 40 milhões em receitas durante o primeiro semestre do ano.
A empresa também destacou o progresso em suas iniciativas ESG, alcançando uma redução de 40% nas emissões de CO2, e estendeu com sucesso dois empréstimos hipotecários, fortalecendo sua posição financeira.
À medida que a DEMIRE navega pelo desafiador ambiente do mercado imobiliário, sua estratégia de otimização do portfólio, melhoria no desempenho de locações e foco na redução da alavancagem será crucial para restaurar a lucratividade e o valor para os acionistas nos próximos trimestres.
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Apresentação completa: