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Introdução e contexto de mercado
A Braemar Hotels & Resorts Inc. (Nova York:BHR) alcançou um RevPAR recorde no 1º tri de 2025, apesar de enfrentar pressões de despesas, de acordo com a apresentação de resultados do primeiro trimestre da empresa. O FII de hotéis de luxo reportou um prejuízo líquido de US$ 2,5 milhões ou US$ 0,04 por ação diluída, superando as expectativas dos analistas de um prejuízo de US$ 0,15 por ação.
A empresa opera em um setor hoteleiro onde os segmentos de luxo e alto padrão continuam a superar outras categorias. Segundo dados apresentados pela Braemar, o RevPAR do setor continua a exceder os níveis de 2019, com o segmento de luxo previsto para ter o crescimento mais forte em 2025, de 5,3%.
Como mostrado no gráfico a seguir, que ilustra as previsões de crescimento do RevPAR do setor por segmento:
Destaques do desempenho trimestral
O portfólio da Braemar alcançou um RevPAR superior a US$ 400 pela primeira vez no 1º tri de 2025, marcando um marco significativo. O EBITDA de hotéis comparáveis atingiu US$ 70,8 milhões no trimestre, refletindo um aumento de 5,3% em relação ao mesmo período do ano anterior. Os fundos ajustados de operações (AFFO) foram de US$ 0,40 por ação diluída.
O desempenho da empresa mostrou um forte contraste entre os tipos de propriedades, com os resorts gerando sete vezes o EBITDA das propriedades urbanas. No entanto, as propriedades urbanas registraram um impressionante crescimento de RevPAR de mais de 11% em comparação ao ano anterior, indicando uma potencial recuperação nas localizações de centros urbanos.
A tabela a seguir detalha as métricas de desempenho do 1º tri de 2025 por propriedade:
Apesar do recorde de RevPAR alcançado, a Braemar enfrentou desafios com despesas mais altas e taxas de juros. A receita foi de US$ 218,41 milhões, ligeiramente abaixo das previsões dos analistas de US$ 221,68 milhões, de acordo com o relatório de resultados recente. As ações da empresa subiram 2,86% no after-hours após o anúncio dos resultados, sugerindo confiança dos investidores nas melhorias operacionais.
A apresentação destacou as tendências de RevPAR da empresa ao longo do tempo, mostrando o desempenho do portfólio em seu nível mais alto de todos os tempos:
Estratégia e desempenho do portfólio
Desde sua fundação em 2013, a Braemar transformou significativamente seu portfólio, concentrando-se em propriedades de luxo e resorts. A empresa aumentou seus ativos totais em 118% e o EBITDA hoteleiro em 134%, enquanto a receita hoteleira cresceu 207%.
O portfólio atual da empresa consiste em 60% de resorts e 40% de propriedades urbanas por número de hotéis, embora os resorts contribuam com 69% do EBITDA total. Este posicionamento estratégico permitiu à Braemar beneficiar-se da forte demanda de lazer, particularmente em destinos de resort de alto padrão.
Como ilustrado nesta ficha técnica abrangente mostrando o crescimento da empresa desde sua fundação:
O portfólio da Braemar inclui propriedades prestigiosas de marcas de luxo, incluindo Ritz-Carlton, Four Seasons e Park Hyatt, com altas barreiras de entrada em localizações desejáveis. O RevPAR da empresa estabilizou-se em um nível mais alto após a pandemia, com o RevPAR de resorts mostrando um CAGR de 5 anos de 12,9%, superando significativamente as propriedades urbanas com 5,6%.
O mapa e a tabela a seguir destacam o diversificado portfólio de ativos de luxo da empresa:
Planos de despesas de capital
A Braemar delineou um ambicioso plano de despesas de capital para 2025, com investimentos totais esperados entre US$ 75 milhões e US$ 95 milhões. Os principais projetos incluem renovações de quartos no Hotel Yountville e Park Hyatt Beaver Creek, uma renovação do Café Blue no Ritz-Carlton Lake Tahoe e uma conversão para Hilton LXR no Cameo Beverly Hills.
A empresa investiu US$ 15,3 milhões em capex durante o 1º tri de 2025, continuando sua estratégia de valorização das propriedades através de renovações estratégicas e conversões de marca.
Como mostrado no slide a seguir, detalhando as principais despesas de capital planejadas para 2025:
Gestão de passivos
Um desenvolvimento significativo no 1º tri de 2025 foi a conclusão pela Braemar de importantes refinanciamentos para estender os vencimentos da dívida e reduzir os custos de juros. A empresa refinanciou um empréstimo CMBS de US$ 293,2 milhões com vencimento em junho de 2025 com um novo empréstimo a SOFR mais 266 pontos base, e um empréstimo hipotecário de US$ 62 milhões com vencimento em março de 2026 a SOFR mais 475 pontos base.
Em 31 de março de 2025, a Braemar reportou uma relação de dívida líquida para ativos brutos de 42,3%, com uma taxa de juros média ponderada de 7,07% em seu portfólio de dívidas. Os esforços de refinanciamento ajudaram a empresa a gerenciar seu cronograma de vencimento de dívidas de forma mais eficaz.
O slide a seguir ilustra as conquistas de refinanciamento da empresa e o cronograma de vencimentos:
Declarações prospectivas
Olhando para o futuro, a Braemar mantém-se cautelosamente otimista sobre o desempenho de seu portfólio, enquanto se concentra na contenção de custos e eficiência operacional. Prevê-se que o segmento de luxo lidere o setor no crescimento do RevPAR para 2025, o que se alinha bem com o posicionamento do portfólio da empresa.
A administração indicou durante a teleconferência de resultados que está considerando potenciais vendas de ativos de uma a duas propriedades de alto padrão, com os rendimentos potencialmente direcionados para resgates de ações preferenciais, recompras de ações ou amortização de dívidas. A empresa também espera que a conversão do Sofitel Chicago para um modelo de franquia em maio resulte em melhor desempenho.
A Braemar adicionou uma nova diretora ao conselho, Kellie Sirna, proprietária e principal da Studio 11 Design, trazendo expertise global em viagens e design para a equipe de liderança da empresa. Esta adição fortalece o conhecimento do conselho sobre a indústria hoteleira enquanto a empresa navega pelo cenário em evolução dos hotéis de luxo.
Em 16 de junho de 2025, as ações da Braemar estavam sendo negociadas a US$ 2,475, com alta de 3,13% no dia, com uma variação de 52 semanas de US$ 1,80 a US$ 3,95. Apesar das melhorias operacionais e de superar as expectativas de LPA, a empresa continua a enfrentar desafios com a gestão de despesas e custos de juros em um ambiente competitivo de hotelaria de luxo.
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Apresentação completa: