MDNE3: Moura Dubeux bate consenso de receita e lucro no 2T25; rali continua?
Introdução e contexto de mercado
A Camden Property Trust (Nova York:CPT) reportou resultados do segundo trimestre de 2025 que superaram ligeiramente as projeções, levando a administração a elevar suas perspectivas para o ano inteiro, apesar do ambiente desafiador no mercado imobiliário multifamiliar. A apresentação de resultados do 2º tri, realizada em 01.08.2025, destacou a gestão estratégica do portfólio e o melhor controle de despesas como fatores-chave para a revisão das projeções.
As ações da Camden têm demonstrado resiliência em meio às flutuações do mercado, sendo negociadas atualmente a US$ 106,97, valor próximo ao seu preço-justo segundo avaliações recentes de analistas. Apesar de reportar resultados sólidos no 2º tri com um LPA de US$ 0,74, que superou significativamente a previsão de US$ 0,32, as ações sofreram uma leve queda de 0,56% após o anúncio dos resultados.
Destaques do desempenho trimestral
A Camden reportou um FFO Core de US$ 1,70 por ação no 2º tri de 2025, superando o ponto médio de sua projeção original de US$ 1,69. Esta superação de um centavo foi atribuída principalmente a maiores reembolsos de impostos sobre propriedades e despesas com juros menores do que inicialmente previsto.
Como mostrado no gráfico a seguir, detalhando o desempenho do FFO Core do 2º tri:
A empresa manteve um desempenho estável de receita enquanto demonstrou melhor controle de despesas. A projeção de crescimento da receita para propriedades comparáveis permanece em 1,0% para o ano, enquanto as projeções de crescimento de despesas foram reduzidas de 3,0% para 2,5%, resultando em um ajuste positivo no crescimento do NOI de 0,0% para 0,25%.
As expectativas atualizadas de crescimento para propriedades comparáveis são ilustradas neste slide:
O CEO Rick Campo observou durante a teleconferência de resultados: "Estamos vendo níveis recordes de oferta e níveis recordes de absorção", destacando a capacidade da empresa de navegar em condições desafiadoras de mercado enquanto mantém fortes níveis de ocupação, que atingiram média de 95,6% durante o 2º tri.
Gestão estratégica do portfólio
A Camden continua a gerenciar ativamente seu portfólio por meio de aquisições estratégicas, alienações e atividades de desenvolvimento. No 2º tri de 2025, a empresa adquiriu o Camden Clearwater em Clearwater, Flórida, por US$ 139 milhões, adicionando 360 unidades ao seu portfólio.
A aquisição do Camden Clearwater é detalhada nesta imagem:
Simultaneamente, a Camden executou sua estratégia de alienação, vendendo três comunidades em Houston e uma em Dallas. Essas propriedades tinham uma idade média de 25 anos e foram vendidas a um rendimento médio AFFO de aproximadamente 5,1%, gerando uma TIR combinada não alavancada de mais de 10% ao longo do período de detenção de 24 anos.
Para 2025, a Camden estabeleceu como meta tanto aquisições quanto alienações de US$ 750 milhões (no ponto médio da projeção). Ao final do 2º tri, a empresa tinha US$ 412 milhões restantes em seu pipeline de aquisições e US$ 576 milhões em alienações planejadas para o ano.
A estratégia de reciclagem de capital é claramente ilustrada neste slide:
O pipeline de desenvolvimento da Camden permanece ativo, com várias comunidades em diferentes estágios de locação. O Camden Durham, na Carolina do Norte, atingiu 92% de ocupação e deve se estabilizar no 3º tri de 2025, enquanto o Camden Village District em Raleigh está com 29% de ocupação e tem previsão de estabilização no 2º tri de 2027.
As comunidades em desenvolvimento da empresa e seu status atual são mostrados aqui:
Projeções financeiras atualizadas
Com base no desempenho do 2º tri e na perspectiva operacional melhorada, a Camden elevou sua projeção de FFO Core para o ano de 2025 para US$ 6,81 por ação, um aumento de três centavos em relação à projeção anterior de US$ 6,78. Esta melhoria é principalmente atribuída à projeção aprimorada do NOI de propriedades comparáveis.
A projeção atualizada do FFO Core é apresentada neste slide:
Para o 3º tri de 2025, a Camden espera um FFO Core por ação de US$ 1,69, uma redução de um centavo em relação aos resultados reais do 2º tri de 2025. Este declínio sequencial é atribuído a aumentos sazonais nas despesas de utilidades e reparos e manutenção.
A projeção para o 3º tri de 2025 é detalhada na seguinte imagem:
O CFO Alex Jessett comentou durante a teleconferência de resultados: "Continuamos satisfeitos com o desempenho das receitas de nossas propriedades", enfatizando a força dos fluxos de receita da Camden apesar dos desafios do mercado.
Balanço e posição financeira
A Camden mantém uma forte posição financeira com uma relação dívida líquida/EBITDA de 4,2x no 2º tri de 2025. A empresa não enfrenta vencimentos significativos de dívida até o 4º tri de 2026 e não tem vencimentos de dívida dilutivos até 2027, proporcionando substancial flexibilidade financeira.
Esta sólida posição de balanço permite que a Camden continue executando suas iniciativas estratégicas enquanto mantém seu histórico de 33 anos de pagamentos de dividendos. A pontuação de saúde financeira da empresa permanece forte em 2,35 de acordo com avaliações recentes de analistas, com métricas de fluxo de caixa particularmente robustas.
Olhando para o futuro, a Camden projeta aceleração do crescimento dos aluguéis de mercado em 2026-2027, embora a administração permaneça cautelosa quanto a novos inícios de desenvolvimento dadas as condições atuais do mercado. A empresa continua focada em seus programas de renovação de cozinhas e banheiros, que têm contribuído com retornos de 8-10% sobre as renovações.
Enquanto a Camden enfrenta desafios da maior concorrência e oferta em mercados como Austin, outras regiões como Washington DC têm mostrado desempenho excepcional com alta ocupação e crescimento das taxas de aluguel. Esta diversificação geográfica ajuda a mitigar riscos específicos de mercado enquanto a empresa navega no atual cenário multifamiliar.
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Apresentação completa: