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Introdução e contexto de mercado
A COPT Defense Properties (Nova York:CDP) divulgou seus resultados do segundo trimestre de 2025 em 28.07.2025, reportando um desempenho forte que superou as expectativas e demonstrou impulso contínuo em seu portfólio focado em Defesa/TI. As ações da empresa fecharam a US$ 28,03 no dia do anúncio, com leve queda de 0,29% nas negociações regulares.
O fundo de investimento imobiliário, especializado em propriedades que atendem agências de defesa e inteligência dos EUA, reportou fundos de operações por ação (FFOPS) de US$ 0,68 para o 2º tri de 2025, representando crescimento de 6,3% em relação ao ano anterior e superando o ponto médio da projeção em 2 centavos. Isso marca o 30º trimestre consecutivo em que a empresa atendeu ou superou suas projeções.
Destaques do desempenho trimestral
A CDP entregou resultados operacionais sólidos em métricas-chave no segundo trimestre. O Portfólio de Defesa/TI, que representa 90% das receitas anualizadas de aluguel, manteve forte ocupação de 95,6% com taxa de locação de 96,8%. Isso continua uma sequência de ocupação acima de 94% por dez trimestres consecutivos, destacando a estabilidade do portfólio principal da empresa.
Como mostrado no seguinte resumo abrangente de resultados:
O crescimento do NOI em caixa de propriedades comparáveis foi positivo em toda a linha, com o portfólio total aumentando 2,2% no 2º tri e 4,6% no primeiro semestre de 2025. O Portfólio de Defesa/TI especificamente viu um crescimento do NOI em caixa de 2,0% no 2º tri e 3,0% no primeiro semestre.
A atividade de locação foi particularmente forte, com locação total de 724.000 pés quadrados no 2º tri e 1,4 milhão de pés quadrados no primeiro semestre de 2025. Este desempenho robusto levou a empresa a aumentar sua meta anual de locação de vacância para 450.000 pés quadrados, acima dos 400.000 pés quadrados anteriores. A retenção de inquilinos permaneceu excepcional em 90% para o 2º tri e 82% para o primeiro semestre do ano.
Projeções atualizadas
Com base no forte desempenho do primeiro semestre, a COPT Defense Properties atualizou suas projeções para o ano completo de 2025. A empresa agora espera FFOPS na faixa de US$ 2,65-US$ 2,69, com ponto médio de US$ 2,67, representando um aumento de 3,9% sobre os resultados de 2024.
A tabela a seguir detalha as projeções atualizadas em comparação com as expectativas iniciais:
A projeção de crescimento do NOI em caixa de propriedades comparáveis foi revisada para cima para 3,0%-3,5% (ponto médio 3,25%) em relação aos anteriores 2,0%-3,5% (ponto médio 2,75%). A empresa também aumentou sua projeção de retenção de inquilinos para 80%-85% (ponto médio 82,5%) em relação aos anteriores 75%-85% (ponto médio 80%).
A projeção de investimento de capital para desenvolvimento e aquisições foi ajustada para US$ 200-US$ 250 milhões (ponto médio US$ 225 milhões) em relação aos anteriores US$ 250-US$ 300 milhões (ponto médio US$ 275 milhões), refletindo uma abordagem mais focada na alocação de capital.
Posicionamento estratégico
O foco estratégico da COPT Defense Properties em inquilinos de defesa e inteligência continua a gerar benefícios, particularmente com o aumento dos gastos do Departamento de Defesa (DOD). A apresentação da empresa destacou o aumento histórico nos gastos do DOD esperado para o ano fiscal de 2026:
A Solicitação de Orçamento para o ano fiscal de 2026 mais aproximadamente US$ 113 bilhões da Lei One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) representa um aumento de 13% sobre os níveis aprovados para o ano fiscal de 2025, um aumento de 36% sobre o ano fiscal de 2021, e um aumento de 58% sobre o ano fiscal de 2017. Este crescimento substancial nos gastos de defesa proporciona um forte impulso para a base de inquilinos da CDP e demanda futura.
O portfólio da empresa está estrategicamente alinhado com missões prioritárias do DOD, com 90% das receitas anualizadas de aluguel provenientes de seu Portfólio de Defesa/TI. A divisão deste portfólio demonstra o foco da empresa em locais-chave de defesa:
Atividade de locação e desempenho do portfólio
A locação de vacâncias tem sido particularmente forte, com a empresa executando 353.000 pés quadrados no primeiro semestre de 2025, representando 88% de sua meta inicial para o ano completo. Este desempenho levou ao aumento da meta anual para 450.000 pés quadrados.
O gráfico a seguir ilustra o forte desempenho da empresa em locação de vacâncias:
Uma tendência notável é o crescimento da locação para cibersegurança como percentual da locação de vacâncias, refletindo a importância crescente da cibersegurança nas operações de defesa. A locação para cibersegurança tem crescido constantemente na última década, com a média de 5 anos (2020-2024) em 33% da locação de vacâncias.
A COPT Defense Properties continua a manter taxas de retenção de inquilinos líderes do setor, superando significativamente as médias dos FIIs de escritórios:
Olhando para o futuro, a empresa espera renovar aproximadamente 95% dos grandes contratos de locação que vencem entre o 2º tri de 2024 e o 4º tri de 2026, e 100% dos grandes contratos de locação do Governo dos EUA que vencem entre o 3º tri de 2025 e o 4º tri de 2026, citando a natureza crítica dessas instalações para a missão e o investimento do governo nelas.
Posição financeira e perspectivas de crescimento
A empresa mantém um balanço forte com Dívida/EBITDA em 5,9x no 2º tri de 2025, abaixo dos 6,2x em 2019. Além disso, 97% da dívida consolidada é de taxa fixa (incluindo o efeito de swaps de taxa de juros), proporcionando estabilidade no atual ambiente de taxas de juros.
A COPT Defense Properties demonstrou crescimento consistente na lucratividade, com FFOPS crescendo a uma taxa composta de 4,7% ao ano de 2019 a 2025E:
O ponto médio da projeção de FFOPS para 2025 de US$ 2,67 implica um crescimento de 3,9% sobre os resultados de 2024, continuando o histórico da empresa de crescimento constante. Desde 2019, a CDP aumentou o FFOPS em 27% (CAGR de 4,8%) e os fundos ajustados de operações (AFFO) em 26% (CAGR de 4,7%).
A empresa se posiciona como uma oportunidade de investimento atraente, destacando seu perfil de crescimento (crescimento anual composto de FFOPS de 4,7% de 2019-2025E), crescimento de dividendos (aumento de 10,9% desde 2022) e proposta de valor (negociando a 10,5x FFO).
Olhando para o futuro, a COPT Defense Properties espera crescimento contínuo impulsionado pela forte demanda de locação em propriedades existentes e aumento dos orçamentos de defesa, que devem impulsionar a demanda tanto por espaços existentes quanto por novos desenvolvimentos. O foco estratégico da empresa em inquilinos de defesa e inteligência, combinado com sua forte execução operacional e disciplina financeira, a posiciona bem para um crescimento sustentado nos próximos anos.
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