NETSTREIT no 2º tri de 2025: taxa de ocupação de 99,9% e retorno de 7,8% em novos investimentos

Introdução e contexto de mercado

A NETSTREIT Corp (Nova York:NTST) divulgou sua apresentação aos investidores do 2º tri de 2025, destacando o desempenho do portfólio, atividade de investimentos e posição financeira da empresa. A apresentação ocorre após a divulgação dos resultados do 1º tri de 2025, que mostrou resultados mistos com LPA abaixo das expectativas, mas forte crescimento de receita. Apesar de não atingir as expectativas de LPA no 1º tri, as ações da NETSTREIT demonstraram resiliência, sendo negociadas a US$ 17,95 no fechamento mais recente.

O FII de locação líquida continua focado em inquilinos do varejo baseados em necessidades, descontos e serviços, posicionando-se como uma opção defensiva no setor imobiliário de varejo. Com as taxas de juros e condições econômicas criando tanto desafios quanto oportunidades, a NETSTREIT enfatizou sua abordagem disciplinada para crescimento e gestão de portfólio.

Destaques do portfólio

O portfólio da NETSTREIT demonstra fundamentos sólidos com uma taxa de ocupação quase perfeita e base de inquilinos diversificada. No 2º tri de 2025, a empresa possui 705 propriedades em 45 estados, totalizando 12,8 milhões de pés quadrados. O portfólio mantém uma taxa de ocupação de 99,9% com prazo médio ponderado de arrendamento de 9,8 anos e mínimas expirações de contratos no curto prazo, com apenas 3,2% dos contratos programados para expirar até 2027.

Como mostrado na visão geral do portfólio a seguir, a empresa diversificou sua base de inquilinos entre 106 locatários em 27 setores de varejo, com inquilinos de grau de investimento representando 52,2% do aluguel base anualizado (ABR):

Os 10 principais inquilinos representam 42,6% do ABR, liderados por Dollar General (7,5%), CVS Health (5,7%) e Home Depot (4,6%). Esta concentração está dentro da meta da empresa de manter os 10 principais inquilinos abaixo de 50% do ABR total, demonstrando uma abordagem equilibrada à exposição de inquilinos.

O portfólio da NETSTREIT está estrategicamente focado em setores de varejo defensivos, com 47,3% em inquilinos baseados em necessidades, 16,7% em varejistas de desconto e 24,0% em inquilinos orientados a serviços. Este posicionamento alinha-se com a ênfase da empresa em categorias de varejo resistentes ao e-commerce que demonstraram resiliência em diversos ciclos econômicos.

Estratégia de investimento e atividade recente

A abordagem de investimento da empresa concentra-se em propriedades com perfis de crédito de inquilinos fortes, fundamentos imobiliários sólidos e rentabilidade saudável em nível de unidade. A NETSTREIT emprega o que chama de "Investimento em Curva de Sino", visando ativos com preços ineficientes que podem não ser altamente comercializados ou podem envolver estruturas de transação que limitam o grupo de compradores.

No 2º tri de 2025, a NETSTREIT completou 32 investimentos com tamanho médio de US$ 3,7 milhões e uma taxa de capitalização média ponderada em dinheiro de 7,8%. Isso representa uma continuação do forte ritmo de investimento da empresa, que tem média de US$ 104 milhões em investimentos líquidos por trimestre desde o 3º tri de 2020.

O gráfico a seguir ilustra o histórico da empresa em obter investimentos com rendimentos atrativos em comparação com seus pares:

Desde o 3º tri de 2020, a NETSTREIT manteve um rendimento médio ponderado em dinheiro de 7,0% em seus investimentos, superando concorrentes como Agree Realty (6,4%) e FCPT (6,7%). A empresa também tem sido ativa na otimização do portfólio, completando US$ 60,4 milhões em alienações no 2º tri de 2025 a uma taxa de capitalização em dinheiro de 6,5%.

Saúde do portfólio e qualidade de crédito

A NETSTREIT enfatiza a forte subscrição de crédito de inquilinos e rentabilidade em nível de unidade em suas decisões de investimento. A empresa relatou que 92% de seu ABR tem cobertura em nível de unidade superior a 1,5x, indicando forte desempenho dos inquilinos no nível da propriedade. Além disso, mais de 86% dos inquilinos geram mais de US$ 1 bilhão em receita anual.

O gráfico a seguir fornece um detalhamento detalhado das estatísticas de saúde do portfólio:

A empresa experimentou problemas mínimos de crédito, com apenas um inquilino do portfólio (Big Lots) sofrendo um evento de crédito desde o aumento inicial de capital da empresa no 4º tri de 2019. Este evento está projetado para causar US$ 404.000 em ABR perdido, representando apenas 4 pontos base de perda de crédito anualizada ao longo de 5,5 anos.

Posição financeira

A NETSTREIT mantém um balanço conservador com US$ 594 milhões em liquidez total e um cronograma de vencimento de dívida que se estende até 2030, sem vencimentos significativos até 2028. O índice de alavancagem da empresa está em 4,6x dívida líquida ajustada para EBITDA anualizado ajustado, dentro de sua faixa alvo de 4,5x a 5,5x.

As seguintes métricas financeiras destacam o desempenho da empresa em termos de fundos de operações (FFO) e fundos ajustados de operações (AFFO):

Esta disciplina financeira alinha-se com os comentários da administração durante a teleconferência de resultados do 1º tri de 2025, onde o CEO Mark Mannheimer enfatizou: "Não sacrificaremos nosso balanço por crescimento, nem cresceremos pelo simples crescimento de ativos sem um nível apropriado de crescimento de lucros por ação."

Posicionamento competitivo

A NETSTREIT se posiciona como um FII de locação líquida defensivo com foco em inquilinos e propriedades de alta qualidade. As métricas do portfólio da empresa comparam-se favoravelmente aos pares em várias áreas-chave, como ilustrado na seguinte comparação:

Embora a porcentagem de grau de investimento da NETSTREIT (52%) seja menor que alguns concorrentes como Agree Realty (68%), a empresa mantém forte cobertura de aluguel em nível de unidade em 3,9x. O prazo médio ponderado de arrendamento da empresa de 9,9 anos é mais curto que os 14 anos da Agree Realty, mas a NETSTREIT compensa com rendimentos em dinheiro mais altos em novos investimentos.

A trajetória de crescimento de lucros da empresa também se compara favoravelmente aos pares:

Perspectivas e orientação futura

Com base no relatório de lucros do 1º tri de 2025, a NETSTREIT aumentou sua orientação de AFFO por ação para R$ 1,28-R$ 1,30 para 2025, sinalizando confiança em suas estratégias operacionais e planos de investimento. A empresa prevê atividade de investimento líquido entre US$ 75 milhões e US$ 125 milhões para o ano, com uma perda esperada de aluguel de aproximadamente 75 pontos base.

A análise de NAV da empresa sugere um preço-alvo de ação acima de US$ 21, representando potencial de valorização a partir do nível atual de negociação de US$ 17,95:

Desafios e riscos

Apesar da apresentação geral positiva, a NETSTREIT enfrenta vários desafios. Os resultados do 1º tri de 2025 mostraram um LPA de US$ 0,02 abaixo do esperado de US$ 0,06, indicando pressão sobre a rentabilidade apesar do forte crescimento da receita. As despesas recorrentes de G&A da empresa aumentaram 5% ano a ano para US$ 5,1 milhões no 1º tri, destacando a necessidade de gestão de custos.

Além disso, a exposição da empresa a inquilinos como Dollar General (7,5% do ABR) e CVS Health (5,7% do ABR) representa risco de concentração, embora esteja dentro dos limites alvo da empresa. A mudança para uma porcentagem menor de grau de investimento em aquisições recentes (25,7% IG+IGP no 2º tri de 2025 versus 97,2% no 3º tri de 2023) também pode sinalizar um perfil de risco em mudança na busca por rendimentos mais altos.

Como observado na teleconferência de resultados do 1º tri, incertezas tarifárias e condições econômicas mais amplas representam desafios às condições de mercado, potencialmente impactando decisões de investimento e desempenho dos inquilinos.

Conclusão

A apresentação do 2º tri de 2025 da NETSTREIT retrata uma empresa com um portfólio resiliente, abordagem disciplinada de investimento e forte posição financeira. A taxa de ocupação de 99,9% e a taxa de capitalização em dinheiro de 7,8% em novos investimentos destacam a capacidade da empresa de encontrar negócios atrativos no competitivo espaço de locação líquida.

Embora os resultados do 1º tri de 2025 tenham mostrado alguns desafios na rentabilidade, o desempenho superior da receita da empresa e a orientação elevada sugerem confiança em sua direção estratégica. À medida que a NETSTREIT continua a executar sua estratégia de investimento e gerenciar seu portfólio, os investidores estarão atentos a melhorias no desempenho da linha de fundo para corresponder ao forte crescimento da linha de topo e métricas de portfólio da empresa.

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Apresentação completa: