MDNE3: Moura Dubeux bate consenso de receita e lucro no 2T25; rali continua?
Introdução e contexto de mercado
A Prologis Inc (Nova York:NYSE:PLD), líder global em imóveis logísticos, divulgou suas informações suplementares do segundo trimestre de 2025 em 16 de julho, mostrando crescimento contínuo da receita apesar da pressão sobre os lucros. As ações da empresa responderam positivamente nas negociações pré-mercado, subindo 3,03% para US$ 111,91, sugerindo que os investidores focaram mais nas perspectivas de crescimento de longo prazo do que na queda dos lucros.
Com aproximadamente 1,3 bilhão de metros quadrados em 20 países, a Prologis mantém sua posição dominante no setor imobiliário logístico, aproveitando seu extenso portfólio de 5.895 edifícios e substancial banco de terrenos avaliado em US$ 41,5 bilhões para desenvolvimento futuro.
Destaques do desempenho trimestral
A Prologis reportou receitas de aluguel e outras receitas de US$ 2,037 bilhões no 2º tri de 2025, acima dos US$ 1,853 bilhões no mesmo período do ano passado, superando as expectativas dos analistas de US$ 2,01 bilhões. No entanto, o lucro líquido atribuível aos acionistas comuns diminuiu para US$ 570 milhões (US$ 0,61 por ação) em comparação com US$ 860 milhões (US$ 0,92 por ação) no 2º tri de 2024, ficando abaixo da previsão de US$ 0,69 por ação.
O FFO (Funds From Operations) core, uma métrica-chave para FIIs, mostrou desempenho mais forte, aumentando para US$ 1,396 bilhão (US$ 1,46 por ação) em comparação com US$ 1,281 bilhão (US$ 1,34 por ação) no 2º tri de 2024.
Como mostrado no gráfico a seguir do desempenho financeiro trimestral:
A taxa de ocupação da empresa encerrou o trimestre em 95,1%, ligeiramente abaixo em 10 pontos base em relação ao trimestre anterior, mas ainda dentro da faixa-alvo da empresa. Isso reflete a capacidade da Prologis de manter altos níveis de ocupação apesar dos desafios do mercado.
Análise financeira detalhada
A Prologis gera um lucro operacional líquido (NOI) anual de US$ 6,4 bilhões, com 85% provenientes de operações nos EUA e 15% de mercados internacionais. O negócio de capital estratégico da empresa contribui significativamente para a receita, com taxas e promoções totalizando US$ 452 milhões, divididos quase igualmente entre operações nos EUA (49%) e internacionais (51%).
A seguinte divisão ilustra os diversos fluxos de receita da empresa e sua distribuição geográfica:
Analisando tendências de longo prazo, a Prologis demonstrou crescimento consistente no FFO core, que aumentou de US$ 3.172 milhões em 2021 para US$ 5.305 milhões em 2024, com os números acumulados de 2025 atingindo US$ 2.752 milhões. Essa trajetória de crescimento continuou apesar do desempenho mais volátil nos lucros líquidos.
O CEO Hamid Mogadam enfatizou oportunidades de crescimento futuro durante a teleconferência de resultados, afirmando: "Cada negócio que é adiado vai se traduzir em mais negócios no futuro", destacando a confiança da empresa em sua estratégia de longo prazo, apesar dos desafios de curto prazo.
Iniciativas estratégicas e posicionamento global
A Prologis mantém uma forte presença global com propriedades em 20 países, embora o mercado americano continue dominante, representando 85% do NOI. Os ativos totais sob gestão (AUM) da empresa alcançaram US$ 205 bilhões, com 73% nos EUA e 27% internacionalmente.
A presença global da empresa é ilustrada nesta divisão regional:
A Prologis utiliza métricas proprietárias para obter insights de mercado e orientar sua estratégia. O Índice de Atividade IBI dos EUA, que mede os níveis de atividade dos clientes, registrou 53,4 em 2025, acima do nível neutro de 50, mas abaixo da média histórica de 57,8. Enquanto isso, a utilização de espaço nos EUA está em 85,0%, ligeiramente abaixo da média histórica de 85,4%, indicando uso estável, mas não excepcional dos armazéns.
Esses indicadores principais fornecem contexto valioso para entender a dinâmica do mercado:
Durante a teleconferência de resultados, a administração destacou investimentos significativos no desenvolvimento de data centers, particularmente em Austin, Texas, refletindo a diversificação estratégica da empresa além das instalações logísticas tradicionais. O CFO Tim Arendt enfatizou que "imóveis logísticos bem localizados provaram ser um ativo estratégico", ressaltando o foco da empresa em localizações privilegiadas.
Declarações prospectivas e orientações
A Prologis manteve sua orientação de FFO core para 2025 entre US$ 5,75 e US$ 5,80 por ação, enquanto projeta lucro por ação entre US$ 3,00 e US$ 3,15. A empresa espera que as taxas médias de ocupação permaneçam fortes entre 94,75% e 95,25%, com crescimento do NOI de mesmas lojas de 4,25% a 4,75% em base de caixa.
A orientação detalhada para 2025 fornece insights sobre as expectativas da Prologis em várias métricas:
A empresa aumentou sua orientação para início de empreendimentos para US$ 2,25-US$ 2,75 bilhões, refletindo confiança nas oportunidades de crescimento apesar das incertezas do mercado. As metas de aquisição variam de US$ 1,0 a US$ 1,75 bilhão, enquanto as alienações devem ficar entre US$ 500 milhões e US$ 750 milhões, indicando otimização seletiva do portfólio.
Os desafios potenciais incluem incertezas tarifárias afetando decisões de locação, saturação do mercado em regiões-chave e flutuações nos aluguéis de mercado, que diminuíram 1,4% no trimestre. Além disso, o aumento da demanda de energia da automação de armazéns pode pressionar recursos, enquanto pressões econômicas mais amplas poderiam impactar os gastos dos clientes e renovações de contratos.
Apesar desses desafios, a forte posição de mercado da Prologis, fluxos de receita diversificados e foco estratégico em localizações logísticas privilegiadas posicionam a empresa para navegar pelas incertezas do mercado enquanto busca oportunidades de crescimento de longo prazo.
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