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Introdução e contexto de mercado
A VICI Properties Inc (Nova York:VICI), um fundo de investimento imobiliário experiencial do S&P 500, apresentou seus resultados financeiros e operacionais do primeiro trimestre de 2024, destacando o crescimento contínuo da receita e a diversificação estratégica além das propriedades de jogos. A empresa, que possui 93 ativos experienciais nos Estados Unidos e Canadá, manteve sua taxa de ocupação de 100% enquanto expandia seu portfólio de propriedades de jogos e outras propriedades experienciais.
Com um preço atual de ações de US$ 32,61 (em 30.09.2025) e negociando próximo à sua máxima de 52 semanas de US$ 34,03, a VICI demonstrou resiliência e crescimento desde sua apresentação do 1º tri de 2024. O foco da empresa em contratos de locação triple-net de longo prazo com operadores líderes do setor continua proporcionando fluxos de caixa estáveis e oportunidades de crescimento.
Como mostrado na seguinte visão geral do portfólio e destaques financeiros da VICI:
Destaques do desempenho trimestral
No 1º tri de 2024, a VICI Properties reportou lucro líquido por ação de US$ 0,57, comparado a US$ 0,72 no 4º trimestre de 2023. Embora isso represente uma diminuição trimestral, os Fundos de operações ajustados (AFFO) por ação da empresa melhoraram para US$ 0,56, de US$ 0,55 no trimestre anterior, demonstrando força operacional subjacente.
A receita total alcançou US$ 951,5 milhões no 1º tri de 2024, um aumento significativo em relação aos US$ 877,6 milhões no 1º tri de 2023. Este crescimento de 8,4% ano a ano foi impulsionado tanto por propriedades existentes quanto por novas aquisições. O EBITDA ajustado atribuível aos acionistas comuns subiu para US$ 765,3 milhões, acima dos US$ 719,3 milhões no mesmo trimestre do ano anterior.
A empresa manteve seu dividendo anualizado de US$ 1,66 por ação, representando um rendimento de 5,6% ao final do 1º tri de 2024. Este rendimento de dividendos diminuiu ligeiramente para 5,32% no 2º tri de 2025, de acordo com dados recentes, refletindo a valorização no preço das ações da VICI.
Olhando para o futuro, a VICI forneceu orientação para o AFFO do ano completo de 2024, projetando entre US$ 2,22 e US$ 2,25 por ação diluída, como mostrado no seguinte slide de orientação:
Relatórios de lucros subsequentes mostraram que a VICI continuou a ter um bom desempenho, com o LPA do 2º tri de 2025 atingindo US$ 0,82, superando significativamente as previsões em 18,84%. O AFFO por ação da empresa aumentou para US$ 0,60 no 2º tri de 2024, continuando a tendência ascendente dos US$ 0,56 reportados no 1º tri de 2024.
Visão geral do portfólio e diversificação de inquilinos
O portfólio da VICI em 1º tri de 2024 consistia em 54 propriedades de jogos e 39 outras propriedades experienciais espalhadas por 26 estados e uma província canadense. Os ativos da empresa incluem aproximadamente 60.300 quartos de hotel, mais de 500 restaurantes, bares, casas noturnas e casas de apostas, abrangendo 127 milhões de metros quadrados.
A base de inquilinos da empresa é bem diversificada entre 13 operadores, com 80% do aluguel vindo de inquilinos de capital aberto. Como ilustrado no seguinte gráfico de pizza da distribuição de aluguel contratual anualizado, Caesars Entertainment e MGM Resorts International continuam sendo os maiores inquilinos, contribuindo com 39% e 35% do aluguel anualizado, respectivamente:
A estratégia de diversificação geográfica da VICI é evidente na distribuição de suas propriedades pela América do Norte. As propriedades de jogos estão localizadas em 15 estados e uma província canadense, com 47% da receita de jogos vinda de Las Vegas e 52% de propriedades regionais. O seguinte mapa ilustra essa distribuição geográfica:
Um ponto forte do modelo de negócios da VICI é seu prazo médio ponderado de arrendamento de 41,5 anos, proporcionando visibilidade de longo prazo e estabilidade aos fluxos de caixa. Todos os arrendamentos são estruturados como acordos triple-net, onde os inquilinos são responsáveis pelos impostos sobre a propriedade, seguros e custos de manutenção.
Balanço patrimonial e capitalização
Em 31 de março de 2024, a VICI reportou ativos totais de US$ 44,16 bilhões e dívida total de US$ 17,12 bilhões. A empresa manteve uma forte posição de liquidez com US$ 514,9 milhões em caixa, equivalentes de caixa e investimentos de curto prazo.
O perfil de crédito da VICI continua a se fortalecer, com classificações de grau de investimento da S&P (BBB-/Estável) e Fitch (BBB-/Estável), enquanto a Moody’s mantém uma classificação Ba1 com perspectiva positiva. O índice de alavancagem líquida LQA da empresa ficou em 5,4x no 1º tri de 2024, o que desde então melhorou para 5,1x no 2º tri de 2025.
O seguinte slide detalha a capitalização da VICI e as principais métricas de crédito:
Durante o 1º tri de 2024, a VICI permaneceu ativa nos mercados de capitais, vendendo mais de 9,6 milhões de ações através de seu programa ATM por um valor bruto de oferta de US$ 305,5 milhões. A empresa também gerenciou seu perfil de dívida ao resgatar US$ 1,05 bilhão em notas seniores não garantidas com vencimento em 2024 e emitir novas notas com vencimento em 2034 e 2054.
Estratégia de crescimento e perspectivas futuras
A estratégia de crescimento da VICI concentra-se tanto na expansão de seu portfólio de jogos quanto na diversificação para outros setores imobiliários experienciais. A empresa estabeleceu um impressionante pipeline de crescimento incorporado através de acordos de put/call e direitos de primeira recusa com parceiros existentes.
No setor de jogos, a VICI tem acordos estratégicos com a Caesars Entertainment para potenciais aquisições, incluindo Harrah’s Hoosier Park, Horseshoe Indianapolis e o Caesars Forum Convention Center. A empresa também detém direitos de primeira recusa para vários ativos da Las Vegas Strip e outras propriedades.
O seguinte slide descreve o pipeline de crescimento incorporado de jogos da VICI:
Além dos jogos, a VICI está ativamente diversificando para outros setores experienciais. A empresa estabeleceu acordos de direito de compra para propriedades incluindo Canyon Ranch Austin, Cabot Highlands, Homefield KC e Margaritaville Resort. Adicionalmente, a VICI formou parcerias de financiamento de longo prazo com operadores como Bowlero, Cabot Citrus Farms, Canyon Ranch e Homefield.
Como ilustrado no seguinte slide, esses acordos proporcionam à VICI múltiplas vias para crescimento futuro no setor imobiliário experiencial:
A atividade de investimento recente da VICI demonstra seu compromisso com a diversificação e crescimento do portfólio. A empresa concluiu transações em vários setores experienciais, incluindo jogos, entretenimento e recreação. Espera-se que esses investimentos contribuam para o crescimento futuro da receita e diversificação do portfólio da VICI.
O seguinte slide resume a atividade de investimento recente da VICI:
Olhando para o futuro, a VICI parece bem posicionada para um crescimento contínuo. A empresa desde então elevou sua orientação de AFFO para 2025 para US$ 2,50-2,52 bilhões, refletindo confiança no desempenho sustentado. Espera-se que investimentos futuros se concentrem na expansão para setores de esportes juvenis e profissionais, fortalecendo ainda mais o portfólio diversificado da VICI além de sua base tradicional de jogos.
Com sua estrutura de arrendamento de longo prazo, base de inquilinos diversificada e robusto pipeline de crescimento, a VICI Properties continua a demonstrar resiliência e potencial de crescimento no setor imobiliário experiencial.
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Apresentação completa: