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Ataque da Capitânia ao Patria expõe ressaca dos fundos imobiliários

FII e Fundos17.01.2022 08:41
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© Reuters. Ataque da Capitânia ao Patria expõe ressaca dos fundos imobiliários

Assunto predominante na indústria de ativos imobiliários no país, o ataque da Capitânia Investimentos ao fundo Patria Edifícios Corporativos (SA:PATC11), com uma oferta pública para adquirir a totalidade das cotas a fim de liquidar o fundo, tem sido visto como um possível ponto de inflexão neste tipo de ativo, por gestores ouvidos pela Bloomberg Línea.

Depois de ter explodido num ambiente de juros baixos nos últimos anos, a maioria dos FIIs de tijolo está andando de lado, com cotações muito abaixo do valor patrimonial dos imóveis que têm no portfólio.

O movimento se deu através de uma OPAC (Oferta Pública para Aquisição de Cotas do Fundo), protocolada em dezembro e que se tornou pública em 5 janeiro, na qual a Capitânia ofereceu pagar R$ 65 por cota detida por todos os demais investidores no PATC11, em leilão marcado para o próximo dia 24 de janeiro.

Trata-se de um movimento incomum no mercado de capitais brasileiro, mas que visa, do ponto de vista da Capitânia, destravar o valor do investimento. Desde o anúncio da oferta de aquisição, o PATC11 vem sendo negociado a R$ 65, mas o valor intrínseco dos imóveis em regiões corporativas valorizadas de São Paulo, como a Faria Lima e Vila Olímpia, é superior a isso.

Segundo a avaliação dos imóveis, o valor patrimonial da cota é de R$ 85 – o que está coerente com uma média de R$ 19.000 o metro quadrado. Pela cotação atual, o valor médio do metro quadrado dos imóveis que estão no portfólio do PATC11 estaria em cerca de R$ 13.000, o que é uma distorção do ativo em relação à realidade dos imóveis. Na prática, com a oferta, a Capitânia pretende capturar esse desconto para lucrar com a liquidação do fundo depois.

O patrimônio do PATC11 fechou novembro valendo R$ 296,4 milhões. Na cotação de R$ 65, o fundo está precificado em R$ 226 milhões.

Patria e Capitânia foram procurados pela Bloomberg Línea ao longo desta semana, mas não quiseram se manifestar sobre o caso.

POR QUE ISSO É IMPORTANTE

Patria Investimentos é uma das principais casas do mercado brasileiro, com mais de US$ 10 bilhões sob gestão e uma forte presença em private equity e em infraestrutura. É um gigante, que tem escritórios espalhados nos EUA, Europa e Ásia e é a gestora de pesos-pesados como fundos soberanos dos Emirados Árabes Unidos.

A área de investimentos imobiliários é nova e pequena na estrutura da Patria e, de certa forma, a trajetória do PATC11 reflete a montanha-russa que tem sido as alocações em FIIs no Brasil.

Este tipo de investimento, isento de imposto de renda e que oferece uma renda mensal a partir da distribuição aos cotistas dos valores apurados com aluguel teve um boom no país a partir de 2019, muito casado com o ciclo de juros baixos que tornou a renda fixa menos atraente. Mas a inflação do ano passado tem provocado seguidas altas da Selic, tirando atratividade dos FIIs em relação a outros investimentos. Como consequência, o valor das cotas destes ativos têm caído para valores abaixo do que valem os imóveis.

O PATC11 foi lançado em 2019 com a cota a R$ 100. Em março de 2020, alguns dias antes do nocaute da pandemia sobre os ativos globais, chegou a R$ 157. Alguns dias depois, quando o circuit-brake já tinha sido acionado seis vezes na B3 (SA:B3SA3), despencou a R$ 75.

Nos doze meses seguintes, a cota estabilizou-se na faixa R$ 80-85 até cair para o patamar de R$ 70 em março de 2021 e fechar o ano em R$ 65.

COMO A CAPITÂNIA CONSEGUIU EMPAREDAR O PATC11

Fundada em 2003, a Capitânia tem R$ 18 bilhões em ativos sob gestão é é vista, pelos pares, como um exemplo de ativismo no mercado, um termo que designa o uso de estratégias agressivas para obter o melhor retorno para o investidor.

A Capitânia está no PATC11 desde 2019, mas veio gradualmente aumentando suas posições no ativo por meio de aportes pulverizados em 12 fundos de investimento da gestora. Em dezembro passado, quando protocolou o pedido de OPAC na B3, estes fundos da Capitânia detinham 1,548 milhão de cotas (44,52%) de um total de 3,477 milhão de cotas. A OPAC visa adquirir as 1,929 milhão restantes.

“No fundo, esse movimento é como se alguém que tivesse 45% das cotas dissesse é ‘não tenho mais paciência’ com este gestor e com esse fundo aqui parado no meio da piscina sem ir a lugar nenhum’. A intenção é destravar o valor dos imóveis”, interpretou um gestor à Bloomberg Línea, pedindo para não ser identificado por ter negócios tanto com o Patria como com a Capitânia. Uma outra gestora disse que a surpresa é pela maneira como o Patria deixou a situação escalar até a OPAC.

A norma da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) que regula este mercado é vista como um ponto de vulnerabilidade dos gestores em relação aos minoritários, segundo fontes que falaram à reportagem. A regulação de FIIs no Brasil permite que investidores com 5% das cotas convoquem assembleia geral. Com 25% das cotas é permitido deliberar temas como troca da gestão e até mesmo a liquidação do fundo.

O QUE ACONTECE AGORA

Cotistas do PATC11 interessados em vender a cota por R$ 65 precisam informar às suas corretoras que querem participar em participar do leilão. Na prática, a OPAC funciona com a Capitânia emitindo uma ordem de compra de 1,9 milhão de cotas a R$ 65 no dia 24 de janeiro e os investidores cadastrados executam a operação.

Quem não quiser vender, vai tentar capturar um ganho no valor da cota com a liquidação, mas arca com o risco de, caso haja algum imprevisto com a eventual venda dos imóveis no futuro, ficar com um ativo sem liquidez no mercado por prazo incerto.

Do ponto de vista da indústria, segundo gestores ouvidos, um dos cenários possíveis é que outras OPACs surjam este ano, já que as perspectivas do valor das cotas dos fundos imobiliários são afetadas por possíveis novas altas na taxa Selic e as incertezas do mercado em relação a eleição. O movimento da Capitânia agora, segundo estas fontes, pode abrir a porta para um novo movimento de fusões e liquidações de FIIs que estejam patinando bem abaixo do valor patrimonial.

Ver mais em Bloomberg Línea Brasil

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Comentários (12)
Ricardo P Silveira
Ricardo P Silveira 17.01.2022 14:03
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*** INCAUTOS ETERNOS *** O mercado cria uma teoria de que possuir BENS (imóveis) é PERDER liquidez e oportunidades de rendimentos, e que é possível se DESFAZER da sua casa e "viver de aluguel" (com IGPM ou IPCA na LUA) 🤣 Mas, o que o mesmo mercado não conta para você é que "alguéns" irão comprar esses imóveis no mercado para criarem FIIs e pools de locação privados. Ou seja, o mesmo mercado que diz que não é bom ficar preso com BENS "sem liquidez" ou "sem rentabilidade" é o mesmo mercado que compra o seu BEM.
Mansur Staim
Mansur Staim 17.01.2022 12:45
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ratoeira
Luiz Ferreira Santos
Luiz Ferreira Santos 17.01.2022 11:52
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Qual o código da Capitânia?
Hernandes Wildner
Hernandes Wildner 17.01.2022 11:45
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a galera que ficava falando bem, que melhor viver de aluguel e investir o valor da ksa bla bla bla tão fazendo fazendo vídeos de provar práxis de comida agora em restaurante kkk...enganaram muita gente kkkkkkk w sumiram.
Rogerio Soares
Rogerio Soares 17.01.2022 11:34
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Eliane Bernardi
Eliane Bernardi 17.01.2022 10:20
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FIIs são tão indicados por gestores de certos… faz tempo que ando desconfiada e querendo liquidar, até hoje as cotas que tenho só no vermelho..
Manoel Machado
Manoel Machado 17.01.2022 10:20
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os fiis são uma furada...
Eliane Bernardi
Eliane Bernardi 17.01.2022 10:20
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FIIs são tão indicados por gestores de certos… faz tempo que ando desconfiada e querendo liquidar, até hoje as cotas que tenho só no vermelho..
Magno Vale
Magno Vale 17.01.2022 10:10
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Não entendo: se a cota está abaixo do valor patrimonial, por que o próprio fundo não vende os ativos e faz a liquidação? Para o acionista é a diferença de receber 65 ou 85 ou mais.A gestora que der um prejuízo desse para o acionista nem deve se chamar de gestora. Espero que isso não aconteça, tenho certeza que existem soluções muito melhores para os minoritários. Agora, o risco é quem decide receber presentes da Capitania, ai fica difícil...
Flavio A G A Villar
Flavio A G A Villar 17.01.2022 10:10
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Este comentário já foi salvo nos seus Itens salvos
Porque não tem quem queria comprar ni mercado a vista. Tenta vender 1,9 milhões de cotas na bolsa… só tem saida para um comprador institucional.
Flavio A G A Villar
Flavio A G A Villar 17.01.2022 10:10
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Nem no mercado imobiliário.
Douglas Silva
Douglas Silva 17.01.2022 10:02
Salvo. Ver Itens salvos.
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Fumo para os cotistas...
Claudio João José
Claudio João José 17.01.2022 9:42
Salvo. Ver Itens salvos.
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Uma grande arapuca da qual participaram todos os "aconselhadores" de mercado que recomendaram fortemente a sua compra. Agora, só resta realizar o preju e aprender que ouvir conselhos de quem quando a bomba estoura fica em silêncio, é perigoso.
 
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