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Desde sexta-feira (28), grupos de Telegram e fóruns de investidores de fundos imobiliários brasileiros estão em chamas por causa da quarta emissão do REC Logística (RELG11 (SA:RELG11)), com uma subscrição anunciada 26% menor do que o valor patrimonial dos galpões e centros de distribuição que estão dentro do ativo.
No dia 11 de novembro, a REC Real Estate, uma gestora sediada em São Paulo, anunciou que faria a quarta emissão de cotas com o objetivo de captar R$ 150 milhões para comprar galpões logísticos em Camaçari e Simões Filho, na região metropolitana de Salvador. Segundo o documento protocolado pela gestora na CVM, seriam emitidas 1,56 milhão de cotas ao preço de R$ 95,84.
Na sexta-feira, a gestora rerratificou a emissão – isto é, ela corrigiu o valor da subscrição, mas ratificou a informação da nova emissão do RELG11. O valor foi reduzido de R$ 95,84 para R$ 70,31. Para manter a meta de arrecadação em R$ 150 milhões, a quantidade de emissão saltou de 1,56 milhão para 2,13 milhões. O período para confirmar participação na emissão é de 3 a 15 de dezembro. A liquidação dos valores ocorre no dia 16.
Os críticos alegam que o movimento da gestora destruiu boa parte do patrimônio dos seus cotistas, derrubando o preço patrimonial dos imóveis da carteira de R$ 95 por cota para cerca de R$ 78.
Num universo de 1,5 milhão de investidores em fundos imobiliários no Brasil, o RELG11 tem o tamanho diminuto de 4100 cotistas e patrimônio de 127 milhões (valor de mercado R$ 93 milhões), mas o barulho que ele causa na internet reflete um mal-estar do pequeno investidor com uma onda de emissões caras em muitos ativos, ocorridas em 2020 e 2021, cujo custo chegava a 3%. O custo anunciado da emissão do RELG11 é de 4,4% – o que também alimenta a insatisfação.
Um analista da indústria de FIIs, que conversou com a Bloomberg Línea em condição de ter o nome preservado por não ter autorização para falar publicamente, comparou o movimento da REC nesta emissão ao de “alguém que vai num velório e apronta”.
O RELG 11, que chegou a valer R$ 119,65 em dezembro de 2020, despencou para R$ 69,54 na segunda – valor mais baixo em 52 semanas. Hoje o está sendo negociado a R$ 70.
A analogia do clima de velório refere-se ao estado atual da indústria de FIIs no Brasil, uma classe de ativos que atraiu centenas de milhares de pequenos investidores por ano enquanto os juros estavam baixos. Com a alta da Selic este ano, as cotas da maioria dos fundos começaram a se desvalorizar com força. O IFIX, índice de referência, também patina em seu ponto mais baixo desde o ano passado.
Não é assunto da alçada da CVM: a emissão de cotas com valor abaixo do patrimônio faz parte do poder discricionário do gestor e não contraria o regulamento do RELG11, que prevê a possibilidade de ajuste com base no valor de mercado.
A REC Real Estate foi procurada na tarde desta terça (30) e informou que não se pronunciaria por encontrar-se em período de silêncio determinado pela CVM. A Bloomberg Línea apurou, com base uma pessoa com conhecimento do caso, que a tese de investimento da gestora é que perdas no curto prazo agora, com a redução do valor patrimonial, poderiam ser compensadas nos próximos meses, com a valorização dos ativos comprados.
Num fato relevante de 10 de novembro sobre um dos ativos-alvo, um galpão em Camaçari, a transação foi descrita como estando “em linha com a estratégia do Fundo de buscar maior diversificação de ativos e locatários”.