Por Jessica Bahia Melo
Investing.com – A pandemia trouxe maior vacância para aluguéis de escritórios e afetou também o mercado imobiliário nos shoppings centers; enquanto valorizou o setor logístico, principalmente galpões utilizados para empresas de e-commerce.
No entanto, a expectativa de analistas participantes do evento Eleven Sessions, realizado pela Eleven Financial, é de retomada de todos os segmentos relacionados ao mercado imobiliário com o avanço da vacinação, e de grande pressão nos preços em escritórios e galpões – influenciados pelos custos de produção e indicadores de inflação que realizam a correção dos valores, como o IGP-M.
Locação de escritórios
De acordo com Raul Grego, sócio e analista da Eleven, as pequenas e médias empresas já estão se movimentando para o retorno aos escritórios, mas muitas grandes companhias ainda não iniciaram esse processo.
Leandro Bousquet, sócio e head de Real Estate da Vinci Partners, acredita que após a pandemia, as empresas vão buscar maior flexibilidade para tentar combinar o trabalho presencial e o remoto, impulsionando o segmento de coworking. Mesmo com a vacância, no portfólio da empresa ela não passou de 5% durante a pandemia. A escassez de oferta atual e a falta de contratações futuras de novos empreendimentos devem impulsionar os preços assim que a demanda subir mais, segundo Bousquet.
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Ricardo Almendra, sócio-fundador e CEO da RBR Asset Management, acredita que o mercado de escritórios será potencializado nos próximos anos, mas com custos mais altos e pouca oferta. Para Almendra, a vacância não está exagerada em São Paulo. “Nas melhores regiões de SP, há escassez de bons escritórios. Praticamente não tem espaços disponíveis nos melhores prédios. O aluguel está subindo. A gente repassou a inflação parcial ou integral em todos os nossos imóveis nas melhores regiões” explica.
Rodrigo Abbud, sócio-fundador da VBI Real Estate, pondera que o mercado de escritórios é cíclico e muito reativo. “Produzir um prédio de escritórios leva de três a cinco anos. Muitas vezes, quando você começa um projeto de escritórios porque está em baixa vacância, você pode finalizar em um cenário que pode não ser o melhor. Isso tende a ajustar a curva de vacância e locação, refletindo nos preços”. Para Abudd, hoje, a vacância no mercado em geral é elevada, com sinais de desaquecimento antes mesmo da pandemia, com as incertezas macroeconômicas. “Nós estamos muito próximos do low do mercado iniciando uma recuperação. Os próximos anos são promissores para o mercado de escritórios. Pelos próximos 18 meses, não há nenhuma entrega no mercado em SP”, reforça.
Empreendimentos logísticos
Se o mercado de compras pela internet já vinha passando por uma expansão nos últimos anos, a pandemia impulsionou o segmento de forma ainda mais acelerada. As varejistas passam a investir mais em galpões para armazenamento de produtos com contratos maiores, que podem chegar até dez ou quinze anos – e não só em São Paulo, como de costume.
Sobre este tema, Grego afirmou que hoje o mercado logístico já está com presença mais forte também no Norte e no Nordeste, para conseguir entregar os produtos no mesmo dia. Para Bousquet, o aluguel médio dos galpões está muito abaixo do que poderia e, com o crescimento da demanda, a expectativa é de subida nos preços. “Não é à toa que resolvemos fazer outro fundo para desenvolvimento de galpões”, destaca.
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Almendra concorda com a expectativa de valorização, principalmente frente ao aumento nos custos. “Em algumas regiões, está 25 reais o metro quadrado para um bom galpão tradicional. Em alguns locais, o aluguel está de 20% a 25% maior do que se via há dois anos. A matéria-prima é mais relevante nesse setor do que a mão-de-obra; que não subiu nem de perto o que a matéria-prima subiu. O mesmo galpão hoje custa de 50% a 60% a mais do que três anos atrás”, disse o CEO da RBR.
Fundos Imobiliários
A pandemia trouxe desconto nos valores dos fundos imobiliários, segundo os especialistas. Para o cenário de 2022, Rodrigo Abbud detalha sua estratégia de manter CRIs [Certificados Recebíveis Imobiliários] e fundos logísticos com yeld elevado como grandes pagadores de renda recorrente de curto prazo. No entanto, para buscar ganho de capital no longo prazo, acredita nos shoppings. “Estão com cotas extremamente descontadas na comparação com o valor patrimonial. Há poder de consumo reprimido acelerando a recuperação de shoppings e lages”.
Almendra afirma estar com posições elevadas de crédito, que serão reduzidas em 2022. “Temos posições estratégicas de corporativo, logístico e escritório. Tem bastante coisa barata. A gente tem e aos pouquinhos vai aumentando ano que vem. Acho que o mundo logístico é muito barato, com menos risco do que escritórios, mas acho escritórios mais baratos. Você tem coisa com mais desconto versus o custo de reposição na comparação com o que você encontra em galpões. Com um pouco mais de risco, também”, pondera.
Já Bousquet possui como maiores posições CRIs, de forma direta, ou fundos de escritórios. “Mas você tem um case de ativos descontados mais óbvios, que são os FOFs [Fundos de Fundos]. Tem uma questão de liquidez, mas é oportunidade muito óbvia para o investidor”, acredita o especialista da Vinci Partners.