Enquanto os shoppings e as lajes corporativas viram seus espaços vagos para locação aumentar por causa do isolamento social e do home office, os galpões em condomínios logísticos de alto padrão estão em situação oposta. Mesmo com a entrega recorde de 2,2 milhões de metros quadrados (m²) de novas áreas no ano passado, a disponibilidade de galpões de alto padrão no País continua restrita. Em Estados do Norte, do Nordeste e do Sul faltam galpões para alugar.
O aperto provocado pela explosão do e-commerce fez com que 2021 se encerrasse com a menor taxa média de galpões vazios no País em sete anos, de 10,19%, aponta o levantamento da SiiLA, empresa especializada em pesquisa de mercado. Em Sergipe e Paraíba, a vacância é zero. No Ceará e no Espírito Santo, não chega a 1%. No Amazonas, no Pará, em Goiás e em Santa Catarina está abaixo de 4%.
Até o Estado de São Paulo, que concentra a maior parte dos novos empreendimentos, tem problemas de oferta. A vacância média de São Paulo, de 12,31%, um pouco acima da média nacional, é ainda muito baixa e a menor em sete anos. E em municípios mais cobiçados, como Cajamar e Barueri, essa taxa oscila entre 6% e 7%.
"O avanço do e-commerce que houve com a pandemia aumentou a procura por galpões em regiões mais distantes do País, onde a oferta de ativos de melhor qualidade é menor", afirma Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA e responsável pela pesquisa. Isso levou a uma redução mais rápida da disponibilidade de galpões vazios nessas localidades. A maior demanda já começa a ter impacto em preços em algumas regiões, principalmente em áreas mais nobres num raio de 30 quilômetros da cidade de São Paulo. O aumento acumulado em dois anos chega a 35%.
Empreendimentos de melhor qualidade são aqueles que seguem uma série de especificações, como pé direito acima de 8 metros, piso nivelado a laser e que suporta mais de 5 toneladas de carga, e outros quesitos que dão maior eficiência na armazenagem, no embarque e desembarque das mercadorias. Esse tipo de galpão é procurado especialmente pelos grandes grupos de e-commerce que têm como ponto crucial ser ágil nas entregas de produtos vendidos online.
A escassez foi sentida pelo Mercado Livre (NASDAQ:MELI) (SA:MELI34), por exemplo, a maior companhia de comércio online do País. Nos últimos 24 meses, foi a empresa que mais alugou galpões, 646,8 mil m², aponta o levantamento.
Desde 2020, a companhia trabalha com galpões construídos sob encomenda ("built to suit", BTS, no jargão do mercado). "Precisamos migrar algumas expansões para o BTS, e os últimos galpões foram só BTS", diz Luiz Vergueiro, diretor de Operações do Mercado Livre Brasil.
O executivo ressalta que, quando falta galpão, a entrega passa ser feita de uma região mais distante e, portanto, o cliente acaba não recebendo a compra no mesmo dia. "E reduzir o tempo de entrega aumenta o potencial da venda", diz.
A empresa não revela quantos projetos de galpões sob encomenda estão em andamento. Mas vai inaugurar este ano um galpão feito a pedido, de 80 mil m², em Betim (MG). O objetivo é que as vendas na Grande Belo Horizonte sejam entregues no mesmo dia da compra. Hoje as mercadorias para a região chegam no dia seguinte.
A Americanas (SA:AMER3) é outra gigante do e-commerce que fez parceria para construção de um galpão logístico no Pará, onde a vacância fechou o ano em 3,16%. A companhia informa que registra no Estado uma venda muito forte, tanto no online quanto nas lojas físicas. Estados do Norte e Nordeste são atendidos por dois centros de distribuição em Ananindeua (PA) e Benevides (PA). O terceiro centro de distribuição no Pará, num galpão de 60 mil m², também em Benevides, começa a funcionar neste semestre. Com isso, a empresa vai poder colocar as vendas no destino em menos de 24 horas.
Sergio Fisher, CEO da Log (SA:LOGG3), uma das maiores desenvolvedoras de galpões logísticos, conta que a empresa não tinha intenção de investir no Pará até ser procurada por quatro clientes que queriam áreas em Belém (PA). "Não tínhamos capacidade para entregar imediatamente, mas fomos estudar o mercado." Neste semestre, a empresa conclui o primeiro projeto de condomínio já 100% locado e avalia um segundo, porque há outros clientes à procura de mais espaço na região. Esse movimento se repete em outras localidades, como Goiânia (GO), onde a empresa vai entregar um segundo condomínio; em Contagem (MG), o quarto; e em Fortaleza (CE), o terceiro.
SALTO
Com presença nacional e 63% dos clientes vinculados direta ou indiretamente ao comércio eletrônico, a LOG teve em 2021 o melhor desempenho no País desde o início da operação em 2008. A empresa fechou o ano com vacância de 3,11% e 83% dos ativos que serão concluídos neste ano estão pré-locados. "Não teríamos crescimento tão robusto, não fosse o e-commerce", diz.
Após dois anos seguidos de recordes de entregas, a companhia ampliou em 50% o plano traçado no final de 2019 para até 2024. Agora planeja entregar 1,5 mil m² de galpões. Outro destaque de 2021 foi o fechamento de cinco contratos de construção de galpões sob encomenda, a maioria para comércio online. "Dois anos atrás a gente não tinha contratos de BTS", diz o CEO.
Mauro Dias, presidente da GLP, gestora global de investimentos em logística, que tem cerca de 70% dos 3,4 milhões m² construídos em São Paulo, sentiu aumento da demanda dos clientes por galpões fora do Estado, por conta do e-commerce.
No ano passado, a companhia entregou 404 mil m² de galpões, marca recorde desde que começou a operar no Brasil em 2012. Dois terços das novas áreas chegaram ao mercado já locadas, por causa da forte demanda do e-commerce. "Foi uma boa surpresa, porque a expectativa é geralmente alugar em até 18 meses depois do empreendimento pronto", diz. Neste ano e no próximo, a meta é entregar 700 mil m² de galpões, basicamente em São Paulo e no Rio de Janeiro.
CENÁRIO ECONÔMICO
A oferta apertada de galpões logísticos de alto padrão pode ter algum alívio neste ano com a entrega de mais um volume recorde de novas áreas. A expectativa é de que 3,8 milhões de metros quadrados (m²) estejam disponíveis no mercado para locação em 2022. Deste total, mais da metade (54%) se concentra no Estado de São Paulo.
Na sequência, estão os Estados de Minas Gerais (13,5%), Rio de Janeiro (9%), Pernambuco (7,6%), Bahia (4%), enquanto Santa Catarina, Espírito Santo, Pará, Ceará, Rio Grande do Sul e Goiás têm fatias abaixo de 2%, conforme aponta levantamento da SiiLA, empresa especializada em pesquisa de mercado.
INCERTEZA
"A questão é saber se haverá demanda para absorver esses 4 milhões de m², uma área 70% maior do que foi ofertada em 2021", alerta o CEO da SiiLA, Giancarlo Nicastro. Ele argumenta que a logística existe para atender ao consumo, que anda cada vez mais afetado pelo aumento da inflação e a perda de poder de compra do brasileiro. E, com a perspectiva de que este será um ano de baixo crescimento do Produto Interno Bruto (PIB), na faixa de 0,30%, conforme o mais recente Boletim Focus do Banco Central, a incerteza aumenta.
Até o terceiro trimestre do ano passado, por exemplo, 75% dos galpões no País estavam sendo entregues pré-locados, aponta a pesquisa. Mas, no trimestre seguinte, essa marca caiu para 50%. "Diminuiu a pré-locação por causa da grande entrega. Se essa tendência continuar, muitas áreas podem ser entregues vazias, e a taxa de vacância poderá subir", diz Nicastro.
Atento a esse risco, Rafael Fonseca, CFO da Bresco Investimentos, diz que está redimensionado os investimentos deste ano por causa da conjuntura econômica de baixo crescimento e do consumo afetado pela alta da inflação.
Hoje a empresa tem 11 galpões, mais da metade deles em São Paulo, e 72% das propriedades voltadas para o "'last mile" (última milha). São aqueles galpões menores, localizados dentro das cidades e que fazem a ponte entre os grandes centros de distribuição do varejo e o endereço do consumidor final.
Com a disparada do e-commerce, a companhia viu a disponibilidade de suas áreas vagas para locação cair para zero em praças como as capitais Belo Horizonte, Salvador e Porto Alegre, algo que sempre foi comum em São Paulo.
"O setor de e-commerce já teve muito do seu plano atendido momentaneamente", afirma o executivo. Por isso, a meta inicial, que era dobrar 1 milhão de metros quadrados geridos pela empresa em três anos, foi estendida para cinco anos. A previsão de Fonseca é de que o mercado desacelere no curto prazo, mas no médio e longo prazo retome o crescimento.
Com o isolamento social imposto pela pandemia de covid-19, as vendas do e-commerce cresceram no ano passado 35,36% na comparação com 2020, segundo pesquisa do Morgan Stanley (NYSE:MS). O setor respondeu por 15% das vendas do varejo total.
A perspectiva é de que, em 2026, o online represente um quarto do que é transacionado no comércio total.
HÁBITO
Apesar do cenário macroeconômico mais complicado esperado para este ano - e que recentemente se tornou ainda mais incerto, com a invasão da Ucrânia pela Rússia -, Sergio Fisher, CEO da LOG, desenvolvedora de galpões logísticos, acredita que o mercado de condomínios logísticos vai continuar aquecido, porque a perspectiva do e-commerce continua favorável. "Com certeza, o e-commerce não vai crescer o que cresceu nos últimos dois anos, mais de 20% ao ano, mas vai avançar dois dígitos em 2022", prevê.
O motivo, segundo o executivo, é que o hábito de comprar online veio para ficar e, portanto, o e-commerce deve continuar tirando fatias do varejo tradicional, mesmo com o ritmo mais fraco de consumo, o que deve manter o mercado de locação de galpões logísticos em alta.
As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.