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Quando a sua carteira de fundo imobiliário vai parar de afundar?

FII e Fundos28.11.2021 09:49
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© Reuters. Quando a sua carteira de fundo imobiliário vai parar de afundar?

Imagine que você vai comprar um imóvel comercial. Você seleciona a região da Faria Lima, a mais cara do país, e o preço de imóveis na região está na casa dos R$ 25 mil/m², mas encontra uma oferta a R$ 15.250. Você desconfia do preço baixo e vai investigar se o prédio não tem problemas estruturais, se está no meio de um litígio judicial ou qualquer outra cilada. Convencido que não há pegadinha, você aproveitaria o desconto de 40% ou sairia correndo?

A segunda alternativa hipotética retrata a bilionária indústria de FIIs no Brasil, que está sob um efeito de bola de neve com muita gente vendendo cotas na baixa, em geral com perda, para migrar para a renda fixa num cenário de alta da taxa básica de juros, segundo gestores e analistas ouvidos pela Bloomberg Línea.

O Ifix, índice de referência do mercado de fundos imobiliários, atingiu nesta sexta-feira 2.504 pontos, o patamar mais baixo em 52 semanas e próximo do fundo do poço de março de 2020, quando houve seis circuit-breaks na B3. Do pico do Ifix este ano (2897 pontos em 12 de fevereiro) até esta sexta-feira, o benchmark acumula uma queda de 12,32%.

A correlação com a Selic é clara. Nos últimos quatro anos, com o país vivendo uma temporada de juros baixos, o número de cotistas saltou de 208 mil (2018) para 1,5 milhão no final de outubro, segundo a B3 (SA:B3SA3). Destes, 80% têm menos de R$ 50 mil alocados nesta classe de ativos. Só 43 mil investidores, do universo de 1,5 milhão, têm mais de R$ 300 mil neste tipo de ativo – incluindo aí 2458 institucionais.

“Agora, em 2021, com uma incerteza no cenário macroeconômico, inflação pressionando o BC a aumentar cada vez mais rápido a Selic, consequentemente as cotas caem, só que elas não deveriam cair nesta magnitude. O acumulado de queda só em novembro está negativo em 4,26%”, diz Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, uma das maiores gestoras deste tipo de ativo no país (R$ 12,5 bilhões sob gestão).

“As cotas estão sendo mais deterioradas pelo cenário macroeconômico do que pelos fundamentos mesmo dos fundos. A grande maioria dos fundos continua pagando o mesmo mesmo dividend yield, com mesmos contratos de locação e muitos deles conseguindo reajustar por inflação. Alguns deles, ainda em fase de negociação, mas o ativo real está lá”, afirma a gestora.

Quando o custo para construir supera valor do FII

Um caso emblemático é o do Rochaverá, o complexo de duas torres que foi negociado por R$ 1,255 bilhão em fevereiro deste ano num dos maiores negócios imobiliários de São Paulo este ano. O Triple A – como são chamados os imóveis topo de linha neste gênero – na região da Marginal Pinheiros/Chucri Zaidan, foi arrematado pelo BTG Pactual (SA:BPAC11), Safra e a gestora de private equity Kinea.

O preço pago por m² foi de cerca de R$ 22 mil – um ponto médio entre os R$ 20 e 25 mil que custariam erguer um imóvel similar na mesma região, sem contar variáveis como tempo de construção e eventuais atrasos em obra e licenças.

JS Real Estate (SA:JSRE11), um fundo imobiliário do Safra que investe em imóveis corporativos de alto padrão e em recebíveis imobiliários, ficou com 40% do Rochaverá: 22 mil m² com inquilinos como Banco Votorantin, SAP Brasil, LG Electronics e entre outras empresas, a maioria multinacionais. A vacância é zero.

Quando o negócio foi feito, tendo o FII do Safra aportado cerca de R$ 500 milhões, o valor da cota estava sendo negociado em bolsa a R$ 98,50.

Em novembro, o gestor do JS Real Estate fez o seguinte comentário no relatório distribuído aos investidores: “(...) com o valor da cota de mercado do JSRE de R$73,47, está implícito um valor por m² locável de R$12.989. Na avaliação da gestão, este valor está com 30% a 40% de desconto em relação ao custo de reposição de imóveis comerciais no padrão e nas localizações da nossa carteira”.

Nesta sexta, o JSRE11 estava sendo cotado na casa dos R$ 69 – uma queda de 27,28% em 12 meses.

“Os fundos de tijolos são os que estão sendo mais afetados, você vê transações privadas saindo a bem mais que os o valor dos FIIs. Uma das razões para isso é que tem uma evasão grande, muita gente que estava over alocada em FIIs porque os juros estavam muito baixos agora está migrando, até com perda, para outros ativos por causa da Selic mais alta”, diagnostica José Vítor Freitas, analista do mercado de FIIs da Toro Investimentos.

Dentre as classes de FIIs, os fundos de papel – cujo portfólio é composto por cotas de outros FIIs e recebíveis imobiliários – estão com desempenho um pouco melhor que os fundos de tijolos porque estão baseados em papéis lastreados em CDI ou inflação mais juros.

No caso dos fundos de tijolos, ativos como shoppings e lajes corporativas, que foram as atividades mais afetadas desde as medidas para conter o avanço da Covid-19, estão conseguindo voltar aos níveis pré-pandemia em termos de negociação de aluguéis e recuperação do dividend yield. Mas as condições macroeconômicas têm feito o valor das cotas cair – diagnóstico similar ao da diretora de FIIs da Rio Bravo.

“A realidade mostrou que todo mundo não vai ficar trabalhando em home office para sempre”, declarou.

O que vem pela frente

No mercado, uma mudança no ambiente macroeconômico de curto prazo é encarada como cenário improvável. No último relatório Focus, os economistas consultados pelo Banco Central esperam que a inflação medida pelo IPCA chegue a 10,12%, acima dos 9,77% esperados no relatório da semana passada. Segundo a pesquisa divulgada na segunda (22), a expectativa é que o PIB brasileiro cresça 4,8% este ano, abaixo dos 4,88% da última semana. Para 2022, a expectativa é de alta do PIB de 0,7% e inflação em 4,96%.

“Se inflação e o CDI continuarem subindo, o investidor vai continuar exigindo um prêmio maior e isso pode continuar afetando os preços dos ativos de maneira geral, mas isso também abre boas oportunidades porque, no final do dia, é a qualidade dos ativos que conta, localização, a qualidade do prédio”, diz Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora, uma gestora que tem três FIIs de recebíveis.

Além da situação das contas do país e da inflação, o próximo ano deverá ter uma volatilidade adicional pela disputa eleitoral, hoje polarizada pelo líder nas pesquisas, o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), e o presidente Jair Bolsonaro (sem partido), que disputará a reeleição. O ex-juiz Sergio Moro (Podemos), o ex-ministro Ciro Gomes (PDT) e a candidatura tucana do governador de São Paulo João Doria almejam o posto de terceira via.

“A recuperação não virá de uma hora para outra, mas ninguém foge do ciclo imobiliário, que tem períodos mais aquecidos e menos aquecidos. Para quem pensa em longo prazo, aquisições agora vão permitir um yield on cost bem atrativo no futuro”, projeta Freitas, da Toro.

“2022 vai ser um ano difícil, mas o ativo real está lá e as empresas vão continuar pagando o aluguel”, afirmou Scal, da Rio Bravo.

Ver mais em Bloomberg Línea Brasil

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Comentários (36)
José Almeida Almeida
JA_diz 30.11.2021 15:54
Salvo. Ver Itens salvos.
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corre desta bomba..fiiis vão levar mais chumbo no r*b* do q já estão tomando!!
Big Boss
Big Boss 29.11.2021 9:50
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Pessoal feliz com 1% ao mês de DY, sendo que por mês o fundo desvaloriza no mínimo 5%. A conta não fecha!
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 9:50
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Muito boa colocação, por isso o preço médio...
Matheus Raupp
Matheus Raupp 29.11.2021 9:50
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Nem todos mas de qualquer forma como já dizia Bottini, compra compra compra
Eduardo Barreto
Eduardo Barreto 29.11.2021 9:50
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Sem contar que a frequência de subscrições jogam o valor das cotas cada vez mais para baixo.
Henrique Daros
Henrique Daros 29.11.2021 9:26
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Com esse novo virus vai despencar mais do que março 2020
Diogo boing
Diogo boing 29.11.2021 9:26
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Que novo vírus é esse?
MauSilva Silva
MauSilva Silva 29.11.2021 9:26
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Wellington Felino
Wellington Felino 29.11.2021 8:52
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que continue caindo, quero comprar barato e acumular. vender jamais.
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 8:52
Salvo. Ver Itens salvos.
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O Brasil sairá fortalecido da pandemia: vacinamos mais que EUA e Rússia, criamos 2,5 mlhões de empregos, nosso PIB será de 5,5%, gostem ou não, o choro é livre, prova disso é que nos recuperamos mais rápido que o Reino Unido. Nosso grande desafio são os coletivistas (socialistas/fascistas) e os patrimonialistas, que querem um capitalismo de mentira, sem livre concorrência. Prova disso é o IBOV. Os banqueiros querem o bolsa banqueiro do PT (16% de Selic) e não pouparão recursos para tentar tirar o Bozo, que permitiu ás fintechs a livre concorrência: oresultado é essa militância paga que passa o dia aqui.
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José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 8:52
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PJ ROSELLO  muito boa sua arguição, PIB entre 4-6, rola uma análise de mercado, que não é  questionada,
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 8:52
Salvo. Ver Itens salvos.
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José Artur Medina  Voce omite que os juros altos atrai o dinheiro de fora, o que valoriza o real frente ao dolar, que cai na cotaçao e deixa o petroleo-gasolina "mais em conta", reduzindo os custos de produçao (industria, transporte, energia) afetando a baixa o preço do que é produzido (inflaçao cai). A logica é simples. Até os bolsonaristas deveriam conseguir entender.
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 8:52
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PJ ROSELLO  , sim, muito bem colocado, mas esta elevação de juros acaba com  a construção  civil, que  dá emprego pra  quem mais paga imposto nesse país,, ou seja os pobres. Exatamente por causa desta sua analise muito boa é que aos poucos o BC está elevando a Selic
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 8:52
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José Artur Medina  Hmm acho que nao, pelo que eles publicam sobem os juros como contenção direta da inflação (a pessoa consome menos e guarda mais na poupancinha dela). O que seria um erro de foco, pois nao e uma inflaçao provocada pelo exceso de consumo, e sim provocada pelo desabastecimento (produtores priorizando a exportaçao, surfando na valorizaçao da moeda estrangeira).
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 8:52
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Infflação é seccundáaria  ao dólar e commbustíveiis
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 8:35
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Resposta para a pergunta título: Quando as pessoas aprenderem matemática. BARI11, PLCR11, MFII11, HABT11, ARCT11, XPCI11 (todas pagam mais de 1% ao mês, ou seja + de 12% ao ano) A dica é diversificar e deixar os juros sobre juros mensais jogarem a seu favor...caiu o fundo? Faz preço médio nessa p...só os corajosos são felizes e vida longa aos comprados
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 8:35
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Boa resposta, fundamentada e didática.
Matheus Raupp
Matheus Raupp 29.11.2021 8:35
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Boa!! Finalmente alguém que pensa como eu. Fundos pagando juros mensais em quase um ponto três por cento com baixa volatilidade! Se cair compro mais e mais e mais
Marcos Donizetti
Marcos Donizetti 29.11.2021 8:12
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O negocio é comprar na baixa e vender na alta.
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 8:12
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nao era o contrario? Comprar quando todos ja compraram e vender quando todos ja venderam?  kkkkk
Manoel Machado
Manoel Machado 29.11.2021 8:07
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os fiis são uma furada há tempos. Péssimo retorno ao investidor. Só quem está faturando bem com os fiis são os administradores e gestores desses fundos
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Demetrius Santos
Demetrius Santos 29.11.2021 8:07
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FII's não tem nada a perder.
Henrique Donato
Henrique Donato 29.11.2021 8:07
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José Artur Medina  existe rf que paga isso
Matheus Raupp
Matheus Raupp 29.11.2021 8:07
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Henrique Donato  me dê exemplos de renda fixa que depositem 1.3 por cento do valor da cota todo mês na sua conta
Henrique Donato
Henrique Donato 29.11.2021 8:07
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Matheus Raupp  tem umas q pagam ate mais!! rico ta pagando 300% do cdi
Diego Marks
Diego Marks 29.11.2021 8:07
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Henrique Donato se não me engano pro valor máximo de 7mil reais, ou seja, serve de nada
Alessandro Reis
Alessandro Reis 29.11.2021 7:55
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não comprar fiis ,é fria no momento,juros altos no momento, colocar em renda fixa 12% a 15% ao ano com zero risco, saiam dos fiis,momento é horrível pra fiis.
Manoel Machado
Manoel Machado 29.11.2021 7:55
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fiis são uma furada... saí dos fiis há cerca de seis meses e foi a melhor coisa que fiz. minha carteira teve uma performance incrível após a saída.
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 7:55
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Caro Alessandro, o mercado de juros futuros pode ser acessado com facilidade no Google. Digite juros futuros advn. Só para te dar um toque, o mercado prevê para 2031 juros abaixo de 12%. Se informe.
Luciano Machado
Luciano Machado 29.11.2021 7:48
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Sem dúvida comprar na baixa.
Alaor Levino
Alaor Levino 29.11.2021 0:27
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tem.gente que seaxha tão inteligente ue acha que esse presidente está afundando o país aí vejo o qua tô w burro você esquece do dos governos anteriores agora digo bolsonaro 2022 Brasil vai crescer muito
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Marcelo Sachini
Marcelo Sachini 29.11.2021 0:27
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Quem associa a alta de inflacao a giverno especifico sinceramente nao le noticias. Inflacao alta estrutural no mundo. Aqui é culpa do Bolso? Kkkkkk
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 0:27
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roberto gadioli  , para nosso histórico inflação de 10% está ótimo, Dilma produziu 16% de inflação. E até os EUA estão com 6% de inflação. Quanto ao desemprego, foi herdado também da estocadora de vento, esse governo criou 2,5 milhões de empregos. Ademais, quanto a vacinação estamos na frente de potências como EUA e Rússia, que produzem a vacina. (Não me ofenda, repare que só argumentei com fatos e não fugi do debate com ofensas pessoais)
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 0:27
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cara nem consegue escrever direito.... tinha que ser fã do língua-pressa miliciano.
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 29.11.2021 0:27
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Marcelo Sachini  governos tem ferramentas para lidar com altas e baixas da inflação...  A causa no Brasil é o desabastecimento do mercado interno... como voce consegue evitar esse desabastecimento? Promovendo o aumento da produçao interna ou restringindo a exportaçao de bens. Tem um pais que so eprmite exportar carne quando o mercado interno ja foi abastecido. Do exporta os excedentes. O povo garante sua comida a um bom preço.
José Artur Medina
José Artur Medina 29.11.2021 0:27
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PJ ROSELLO  , estude mais, estas medidas se caracterizam por não funcionarem, olhe para a Argentina e para o Brasil  do Sarney.
Fabiano Nunes
Fabiano Nunes 29.11.2021 0:15
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Aproveitam esse ciclo, pois só daqui 10 a 15 anos teremos outro…
Alex Saraiva
Alex Saraiva 28.11.2021 23:18
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quando esse governo destrutivo acabar
José Almeida Almeida
JA_diz 28.11.2021 23:03
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barca furada....já eram pra sair desta bomba 30 a atrás ...
Fernando Costa
Fernando Costa 28.11.2021 21:18
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Interessante.. Ótimo momento pra adquirir fiis e tanta controvercia.. Faça os cálculos no menor patamar possível atrele seu investimentos a fundos de papel e fundos triple AAA.. Como pode dsr errado? A matéria fala os imóveis vao estar lá..
João Jorge
João Jorge 28.11.2021 21:18
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O Lehman Brothers era AAA na vespera da falencia !!!!
Fernando Costa
Fernando Costa 28.11.2021 21:18
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Interessante.. Ótimo momento pra adquirir fiis e tanta controvercia.. Faça os cálculos no menor patamar possível atrele seu investimentos a fundos de papel e fundos triple AAA.. Como pode dsr errado? A matéria fala os imóveis vao estar lá..
Matheus Raupp
Matheus Raupp 28.11.2021 20:22
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Qual outro investimento paga ate 1.3% ao mês todo mês? Estou comprando tudo de deva11, habt11, hctr11 e mcci11
Hotoniel Silva
Hotoniel Silva 28.11.2021 20:22
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derivativos
Matheus Raupp
Matheus Raupp 28.11.2021 20:22
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Ronaldo Vieira
Ronaldo Vieira 28.11.2021 20:22
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Compre ações e venda calls. Dá quase 3% em 30 dias. Se as calls forem exercidas, o ganho podem beirar os 10%.
Matheus Raupp
Matheus Raupp 28.11.2021 20:22
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Ronaldo Vieira  e... Igual quando eu vendi opção da vale... Tô com a porcaria da ação até hoje a 79 reais... É lindo.... Se tudo correr bem e vc for exercido. Na primeira pegada foi quase 5%... Depois a ação desabou e quando venceu a opção, fiquei com um papel caro na mão... Trabakho direto com opções, mas o fii é quase uma renda fixa pra mim. Não tão volátil quanto opcoes
jp jp
jp jp 28.11.2021 20:09
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MORO É A TERCEIRA VIA PARA PRESIDENTE!
Ronaldo Vieira
Ronaldo Vieira 28.11.2021 20:09
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Tem que ser. Se bater nos 15%, candidatura Bozzo já era.
RONALDO RESENDE
RONALDO RESENDE 28.11.2021 19:41
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depois que Guedes ameaçou os fiis com taxação... nunca mais o IFIX se segurou
PJ ROSELLO
PJ ROSELLO 28.11.2021 19:41
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ele que deve ter feito isso para abalar os preços e depois comprar baratinho... sabendo como é pilantra.....
Emerson Girotto
Emerson Girotto 28.11.2021 19:41
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Se a esquerda conseguir fraudar as eleiçõe de novo e o maior ladrão do mundo ganhar, a B3 vai a 10 mil pontos kkkkk quero ver quem vai ser o doido de investir nesse país se isso acontecer
Carlos Franco
Carlos Franco 28.11.2021 18:41
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Só tenho em carteira das cotas do MXRF11 que comprei durante a queda devido a provável taxação dos dividendos dos Fiis. Estou no positivo.
Hernandes Wildner
Hernandes Wildner 28.11.2021 17:02
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quando vi o tanto de propaganda, youtubers, pé rapado e até meu vizinho que deve até pro Zé do boteco ficar recomendando já era visto que a coisa continuaria feia, arremataram tudo lá em cima e agora só fica a ilusão de serem receberem aluguel de algo que nem sabem o que comprou kkkk
Hernandes Wildner
Hernandes Wildner 28.11.2021 17:02
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quem tinha grana de verdade retirou e comprou imóvel físico, e agora já deve ter vendendo para os atrasadinhos e voltando pelo menos em parte para a selic e segue o jogo
Fernando Araujo
Fernando Araujo 28.11.2021 16:11
Salvo. Ver Itens salvos.
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O inferno.
Emmamuel Taltasse
Emmamuel Taltasse 28.11.2021 15:50
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Ações americanas sempre foi melhor que os FIIS
Fernando Araujo
Fernando Araujo 28.11.2021 15:44
Salvo. Ver Itens salvos.
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O inforno ainda não é o limite dos FIIs. O paizinho de M...
 
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