Imagine que você vai comprar um imóvel comercial. Você seleciona a região da Faria Lima, a mais cara do país, e o preço de imóveis na região está na casa dos R$ 25 mil/m², mas encontra uma oferta a R$ 15.250. Você desconfia do preço baixo e vai investigar se o prédio não tem problemas estruturais, se está no meio de um litígio judicial ou qualquer outra cilada. Convencido que não há pegadinha, você aproveitaria o desconto de 40% ou sairia correndo?
A segunda alternativa hipotética retrata a bilionária indústria de FIIs no Brasil, que está sob um efeito de bola de neve com muita gente vendendo cotas na baixa, em geral com perda, para migrar para a renda fixa num cenário de alta da taxa básica de juros, segundo gestores e analistas ouvidos pela Bloomberg Línea.
O Ifix, índice de referência do mercado de fundos imobiliários, atingiu nesta sexta-feira 2.504 pontos, o patamar mais baixo em 52 semanas e próximo do fundo do poço de março de 2020, quando houve seis circuit-breaks na B3. Do pico do Ifix este ano (2897 pontos em 12 de fevereiro) até esta sexta-feira, o benchmark acumula uma queda de 12,32%.
A correlação com a Selic é clara. Nos últimos quatro anos, com o país vivendo uma temporada de juros baixos, o número de cotistas saltou de 208 mil (2018) para 1,5 milhão no final de outubro, segundo a B3 (SA:B3SA3). Destes, 80% têm menos de R$ 50 mil alocados nesta classe de ativos. Só 43 mil investidores, do universo de 1,5 milhão, têm mais de R$ 300 mil neste tipo de ativo – incluindo aí 2458 institucionais.
“Agora, em 2021, com uma incerteza no cenário macroeconômico, inflação pressionando o BC a aumentar cada vez mais rápido a Selic, consequentemente as cotas caem, só que elas não deveriam cair nesta magnitude. O acumulado de queda só em novembro está negativo em 4,26%”, diz Anita Scal, diretora de fundos imobiliários da Rio Bravo, uma das maiores gestoras deste tipo de ativo no país (R$ 12,5 bilhões sob gestão).
“As cotas estão sendo mais deterioradas pelo cenário macroeconômico do que pelos fundamentos mesmo dos fundos. A grande maioria dos fundos continua pagando o mesmo mesmo dividend yield, com mesmos contratos de locação e muitos deles conseguindo reajustar por inflação. Alguns deles, ainda em fase de negociação, mas o ativo real está lá”, afirma a gestora.
Quando o custo para construir supera valor do FII
Um caso emblemático é o do Rochaverá, o complexo de duas torres que foi negociado por R$ 1,255 bilhão em fevereiro deste ano num dos maiores negócios imobiliários de São Paulo este ano. O Triple A – como são chamados os imóveis topo de linha neste gênero – na região da Marginal Pinheiros/Chucri Zaidan, foi arrematado pelo BTG Pactual (SA:BPAC11), Safra e a gestora de private equity Kinea.
O preço pago por m² foi de cerca de R$ 22 mil – um ponto médio entre os R$ 20 e 25 mil que custariam erguer um imóvel similar na mesma região, sem contar variáveis como tempo de construção e eventuais atrasos em obra e licenças.
JS Real Estate (SA:JSRE11), um fundo imobiliário do Safra que investe em imóveis corporativos de alto padrão e em recebíveis imobiliários, ficou com 40% do Rochaverá: 22 mil m² com inquilinos como Banco Votorantin, SAP Brasil, LG Electronics e entre outras empresas, a maioria multinacionais. A vacância é zero.
Quando o negócio foi feito, tendo o FII do Safra aportado cerca de R$ 500 milhões, o valor da cota estava sendo negociado em bolsa a R$ 98,50.
Em novembro, o gestor do JS Real Estate fez o seguinte comentário no relatório distribuído aos investidores: “(...) com o valor da cota de mercado do JSRE de R$73,47, está implícito um valor por m² locável de R$12.989. Na avaliação da gestão, este valor está com 30% a 40% de desconto em relação ao custo de reposição de imóveis comerciais no padrão e nas localizações da nossa carteira”.
Nesta sexta, o JSRE11 estava sendo cotado na casa dos R$ 69 – uma queda de 27,28% em 12 meses.
“Os fundos de tijolos são os que estão sendo mais afetados, você vê transações privadas saindo a bem mais que os o valor dos FIIs. Uma das razões para isso é que tem uma evasão grande, muita gente que estava over alocada em FIIs porque os juros estavam muito baixos agora está migrando, até com perda, para outros ativos por causa da Selic mais alta”, diagnostica José Vítor Freitas, analista do mercado de FIIs da Toro Investimentos.
Dentre as classes de FIIs, os fundos de papel – cujo portfólio é composto por cotas de outros FIIs e recebíveis imobiliários – estão com desempenho um pouco melhor que os fundos de tijolos porque estão baseados em papéis lastreados em CDI ou inflação mais juros.
No caso dos fundos de tijolos, ativos como shoppings e lajes corporativas, que foram as atividades mais afetadas desde as medidas para conter o avanço da Covid-19, estão conseguindo voltar aos níveis pré-pandemia em termos de negociação de aluguéis e recuperação do dividend yield. Mas as condições macroeconômicas têm feito o valor das cotas cair – diagnóstico similar ao da diretora de FIIs da Rio Bravo.
“A realidade mostrou que todo mundo não vai ficar trabalhando em home office para sempre”, declarou.
O que vem pela frente
No mercado, uma mudança no ambiente macroeconômico de curto prazo é encarada como cenário improvável. No último relatório Focus, os economistas consultados pelo Banco Central esperam que a inflação medida pelo IPCA chegue a 10,12%, acima dos 9,77% esperados no relatório da semana passada. Segundo a pesquisa divulgada na segunda (22), a expectativa é que o PIB brasileiro cresça 4,8% este ano, abaixo dos 4,88% da última semana. Para 2022, a expectativa é de alta do PIB de 0,7% e inflação em 4,96%.
“Se inflação e o CDI continuarem subindo, o investidor vai continuar exigindo um prêmio maior e isso pode continuar afetando os preços dos ativos de maneira geral, mas isso também abre boas oportunidades porque, no final do dia, é a qualidade dos ativos que conta, localização, a qualidade do prédio”, diz Alessandro Vedrossi, sócio responsável pela área imobiliária da Valora, uma gestora que tem três FIIs de recebíveis.
Além da situação das contas do país e da inflação, o próximo ano deverá ter uma volatilidade adicional pela disputa eleitoral, hoje polarizada pelo líder nas pesquisas, o ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT), e o presidente Jair Bolsonaro (sem partido), que disputará a reeleição. O ex-juiz Sergio Moro (Podemos), o ex-ministro Ciro Gomes (PDT) e a candidatura tucana do governador de São Paulo João Doria almejam o posto de terceira via.
“A recuperação não virá de uma hora para outra, mas ninguém foge do ciclo imobiliário, que tem períodos mais aquecidos e menos aquecidos. Para quem pensa em longo prazo, aquisições agora vão permitir um yield on cost bem atrativo no futuro”, projeta Freitas, da Toro.
“2022 vai ser um ano difícil, mas o ativo real está lá e as empresas vão continuar pagando o aluguel”, afirmou Scal, da Rio Bravo.