Tendência: Por que cada vez mais empresas entram na gestão de Fundos Imobiliários?

© Reuters.

Por Ana Julia Mezzadri

Investing.com - Com o forte aumento no número de investidores pessoa física na bolsa de valores brasileira, vem tendo alta também o investimento em fundos imobiliários, uma das diversas opções de investimento dentro da renda variável.

O aumento no número de investidores, por sua vez, traz consigo outra tendência: a entrada no mercado de empresas que antes não atuavam neste segmento.

Foi nesse sentido que veio a decisão da HSI de entrar neste mercado: “Víamos que o custo/oportunidade de investimento no Brasil estava mudando. O período de taxas de juros reais altíssimas provavelmente tinha terminado. Antecipando a alta dos juros, víamos o fundo imobiliário como um produto extremamente atraente como alternativa de investimento para quem estava acostumado com renda fixa”, diz Felipe Gaiad, gestor de fundos de tijolo da HSI.

Para Joaquim Rocha Azevedo, CEO da Sequóia Properties, assumir a gestão de um fundo imobiliário foi “uma consequência natural desse processo todo de amadurecimento que tivemos ... Nós viemos do mundo imobiliário e fomos fazendo esse caminho até o mercado de capitais”, pontua. Tradicionalmente, a Sequóia é uma plataforma que atua há mais de 30 anos em incorporação e gestão patrimonial - e, agora, na gestão de fundos.

O movimento da HSI foi no mesmo sentido: “Passamos, além de atender investidores institucionais internacionais, a atender também investidores locais oferecendo o serviço de gestão e o conhecimento da HSI principalmente no mercado imobiliário”, explica Gaiad

Uma das grandes vantagens do fundo imobiliário, então, é a base de investidores mais pulverizada do que, por exemplo, os fundos de investimento em participações focados em investidores qualificados em que a Sequóia atuava.

O aumento na base de investidores, por sua vez, pode ser uma forma de construir um portfólio com imóveis de maior qualidade, com custos mais elevados, mais difíceis de serem adquiridos com uma base de investidores menor.

Além disso, a entrada na gestão de fundos imobiliários permite um novo caminho de crescimento. “Com isso ganhamos acesso ao mercado de capitais, mais aberto e que nos deixa mais aptos a crescer. Acho que esse é o formato de crescimento mais escalável que tem”, explica Fábio Idoeta, CFO e Diretor de RI da Sequóia.

Ter fundos imobiliários entre seus produtos também é positivo para os clientes da empresa, destaca Rocha Azevedo. “Em um portfólio de renda faz sentido ter parte do patrimônio alocado em imóveis, devido a uma série de comportamentos do mercado. E o melhor jeito de construir esse portfólio, tanto do ponto de vista do gestor quanto do ponto de vista do investidor, é o formato de fundo”, explica.

O executivo menciona também os benefícios fiscais para o investidor, que dá transparência e benefícios de governança para a gestora.

As particularidades do mercado também explicam parte da atratividade desse tipo de ativo. Segundo Rocha Azevedo, um desses pontos é a maior previsibilidade em relação ao mercado de ações, por exemplo, e a menor volatilidade. Por outro lado, a rentabilidade é maior do que dos principais instrumentos da renda fixa.

“Entendemos que ter investimentos desse tipo no portfólio faz muito sentido, por essa combinação de rentabilidade e estabilidade. O famoso risco retorno”, explica.

O fundo Sequoia III (SEQR11) não foi originado pela Sequoia: a companhia assumiu a gestão de um FIP em 2019 e, para trazer liquidez e rentabilidade, decidiu transformá-lo em FII, processo que foi concluído no início de 2020. “O fundo tinha alguns problemas e precisamos fazer um turnaround mas, logo que assumimos a gestão em janeiro de 2019, em torno de 30 a 40 dias depois fizemos este plano e apresentamos aos nossos cotistas para trazer liquidez e rentabilidade”, explica Idoeta.

A HSI, por sua vez, tem quatro fundos imobiliários listados: o HSI Logística (HSLG11), o HSI Renda Imobiliária (HSRE11), o HSI Mall (HSML11) e o HSI Ativos Financeiros (HSAF11).

“Entendemos que esse é um primeiro passo de uma trajetória que esperamos que seja bem mais longa com esse tipo de ativo, com a gestão desse tipo de fundo”, diz Rocha Azevedo. A HSI vai na mesma linha: “Temos uma estratégia bem arrojada para o crescimento da área de fundos imobiliários, tanto em fundos de tijolo quanto em fundos de papel”, comenta Fernando Gadelho, gestor de fundos de papel da HSI.

No entanto, para o futuro, o projeto de ambas as gestoras é focar na expansão de seus fundos, e não na originação de novos. Para a Sequoia, a cota do Sequoia III ainda está muito desvalorizada em relação ao preço em que deveria estar. “Nossos planos são de continuar crescendo, porque, na nossa visão, o crescimento é muito benéfico nesse setor, pois dilui risco, aumenta a diversificação do portfólio, aumenta a liquidez, aumenta a rentabilidade, diminui custo…”

A HSI também vê muito espaço de crescimento para seus fundos atuais.