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Investing.com — A Fitch Ratings rebaixou o Rating de Inadimplência do Emissor (IDR) de Longo Prazo da Blackstone Mortgage Trust, Inc. (BXMT) para 'BB-' de 'BB'. O rebaixamento, anunciado na sexta-feira, 11 de abril de 2025, também inclui uma redução nas classificações de dívida garantida e sênior não garantida da BXMT. A perspectiva para as classificações é estável.
O rebaixamento ocorre em resposta aos contínuos desafios de qualidade de ativos enfrentados pela BXMT, incluindo concentrações significativas de empréstimos em propriedades de escritórios e um aumento nos empréstimos deteriorados para 9,6%. A Fitch espera que esses desafios persistam, pressionando ainda mais os lucros da BXMT, que foram negativos em 2024. Os ganhos em caixa da empresa também provavelmente serão afetados negativamente por perdas de crédito realizadas em 2025, à medida que continua a resolver empréstimos problemáticos.
A Fitch também citou a flexibilidade de financiamento mais fraca da BXMT em comparação com seus pares como um fator no rebaixamento. A dívida não garantida da empresa representa apenas 1,7% da dívida total no final de 2024. Apesar desses desafios, as classificações da BXMT continuam sendo apoiadas por sua afiliação com a Blackstone Inc. e seu gestor externo, BXMT Advisors L.L.C. Esse relacionamento fornece à BXMT recursos de investimento e gestão de ativos, ferramentas de gerenciamento de risco e relacionamentos bancários como parte de uma das maiores plataformas globais de imóveis.
O foco da BXMT no mercado imobiliário comercial, juntamente com exposições elevadas de empréstimos a propriedades de escritórios, apresenta restrições de classificação. A relação de empréstimos deteriorados para empréstimos brutos da empresa foi de 9,6% no final de 2024, acima dos 7,9% do ano anterior. Esses empréstimos, garantidos por edifícios de escritórios, refletem alto risco ou potencial de realização de perda de principal devido a valores de garantia comprometidos.
A BXMT reportou um prejuízo antes dos impostos de US$ 199,5 milhões em 2024, principalmente devido a uma diminuição na receita líquida de juros de um saldo de portfólio menor, empréstimos adicionais passando para status de recuperação de custo e aumento do provisionamento de crédito. A Fitch espera uma migração adicional de empréstimos classificados como 4 para status deteriorado, o que poderia manter os níveis de provisionamento elevados ao longo de 2025, pressionando os retornos.
A alavancagem da BXMT, medida pela dívida bruta em relação ao patrimônio tangível, era de 4,1x no final de 2024, maior que seus pares classificados. A Fitch espera que a alavancagem permaneça elevada em comparação com os pares, mas abaixo da meta da empresa ao longo de 2025.
O perfil de financiamento da BXMT é mais fraco do que o dos pares, com dívida não garantida representando apenas 1,7% do financiamento total no balanço no final de 2024. A empresa historicamente dependeu de linhas de financiamento bancário garantidas, securitizações sem recurso e do mercado de empréstimos a prazo B garantidos para financiamento.
Como um REIT, a BXMT é obrigada a distribuir pelo menos 90% de sua receita tributável líquida anual aos acionistas, o que restringe a capacidade da empresa de construir patrimônio. No final de 2024, a empresa tinha US$ 323,5 milhões em caixa e equivalentes e US$ 1,1 bilhão de capacidade de empréstimo em suas linhas de financiamento, o que a Fitch acredita ser suficiente para atender às necessidades de financiamento no curto prazo.
Fatores que poderiam levar a uma ação de classificação negativa adicional incluem deterioração adicional no desempenho de crédito, uma redução sustentada no ROA antes dos impostos igual ou inferior a 1,0%, incapacidade de manter liquidez suficiente em relação aos vencimentos da dívida e um aumento sustentado na alavancagem. Por outro lado, fatores que poderiam levar a uma ação de classificação positiva incluem a capacidade da BXMT de resolver empréstimos problemáticos sem um impacto significativo nos ganhos em caixa, diversificação para outras classes de ativos imobiliários comerciais, um aumento sustentado na proporção de dívida não garantida, uma diminuição na alavancagem, desempenho consistente de ganhos principais e manutenção de um perfil de liquidez forte.
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