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Investing.com — A S&P Global Ratings rebaixou a classificação de crédito de longo prazo da empresa imobiliária alemã Aroundtown S.A. (AT) de ’BBB+’ para ’BBB’. O rebaixamento ocorre como resultado de receitas de vendas de ativos mais lentas do que o esperado e um mercado de transações desafiador.
A agência de classificação prevê que a relação dívida-dívida-mais-patrimônio da AT permanecerá ligeiramente acima de 50% nos próximos 12 a 24 meses. Além disso, a cobertura de juros EBITDA deve permanecer abaixo de 2,4x, o que está fora das expectativas da S&P para uma classificação ’BBB+’.
As taxas de vacância dos ativos de escritório da AT têm aumentado, atingindo 12,7% em 2024, acima dos 11,8% em 2022. Isso representa 38,0% do valor total do portfólio da AT. Apesar de um desempenho operacional sólido de seu segmento residencial e hoteleiro, a S&P acredita que a perspectiva de crescimento mais fraca para a economia alemã afetará o desempenho de seu portfólio comercial.
A S&P Global Ratings também reduziu as classificações de emissão das obrigações híbridas subordinadas da AT para ’BB+’ de ’BBB-’. No entanto, a classificação de curto prazo em A-2 foi confirmada. A perspectiva estável reflete a expectativa de que a AT continuará a gerar renda estável a partir de seus ativos existentes.
Esperava-se que a AT cumprisse um caminho de desalavancagem em 2025, mas devido a receitas de vendas mais lentas e restrições de mercado, é improvável que a empresa alcance esse objetivo. A AT assinou cerca de €90 milhões em vendas de ativos e fechou €120 milhões de seus restantes €330 milhões assinados, mas não fechou vendas em 2024. No entanto, a volatilidade do mercado e o enfraquecimento da economia alemã devem dificultar a capacidade da AT de completar cerca de €1,1 bilhão de vendas de ativos previamente esperadas.
A agência de classificação revisou seu caso base e reduziu as expectativas de vendas para cerca de €500 milhões-€700 milhões para o ano fiscal de 2025, sem expectativa de vendas em 2026. A alavancagem da empresa permaneceu alta devido à pressão de desvalorização de ativos, saídas contínuas de aquisição, provisão de empréstimos a fornecedores e gastos com despesas de capital.
Espera-se que o índice de cobertura de juros EBITDA da empresa permaneça abaixo de 2,4x, após redução limitada na dívida bruta, expectativas reduzidas de vendas e um ambiente de taxa de juros mais alto. A S&P havia anteriormente previsto que sua cobertura de juros EBITDA melhoraria para cerca de 2,5x até meados de 2025.
O desempenho operacional da AT permanece sólido, mas o segmento comercial, particularmente suas propriedades de escritório, deve enfrentar desafios em meio a ventos contrários econômicos. A empresa registrou um aumento de 2,9% em sua receita de aluguel em 2024, impulsionado principalmente pelo crescimento do aluguel do segmento residencial de cerca de 4,4%.
A AT mantém forte liquidez com uma alta posição de caixa irrestrito no balanço de cerca de €3,6 bilhões em 31 de dezembro de 2024. A empresa também tem cerca de €775 milhões disponíveis em linhas de crédito rotativas que vencem além de 12 meses. Espera-se que esses recursos cubram os vencimentos de dívida próximos até o final de 2026.
A S&P poderia rebaixar a AT se a dívida em relação à dívida mais patrimônio aumentasse para cerca de 60%, a cobertura de juros EBITDA diminuísse para cerca de 1,8x, ou a dívida em relação ao EBITDA se desviasse materialmente de sua previsão. Por outro lado, uma elevação poderia ocorrer se a dívida em relação à dívida mais patrimônio melhorasse para bem abaixo de 50%, a cobertura de juros EBITDA melhorasse acima de 2,4x, e a dívida em relação ao EBITDA se movesse em direção a 13,0x.
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