2022 é um Bom Ano Para Investir em Fundos Imobiliários; Entenda o Porquê

Mesmo com a grande instabilidade da Bolsa de Valores brasileira (B3 (SA:B3SA3)), no que diz respeito ao retorno em dividendos, os fundos imobiliários (FII) estão conseguindo cumprir o seu papel.

Alguns fundos imobiliários estão rendendo proporcionalmente ou até mais do que a renda fixa atualmente. “O atual prêmio de risco da média da indústria — diferença entre o DY do IFIX e o juro real (descontando a inflação) do Tesouro IPCA+ de longo prazo (2035 e 2045) — está em um patamar bastante elevado frente à média histórica, o que poderia sugerir que o preço de negociação dos fundos que compõem o índice está excessivamente descontado”, disse o nosso analista.

Na imagem a seguir, vemos essa relação com mais clareza:

Gráfico: prêmio de risco (jan-12 a jan-22).

Fonte: BTG Pactual (SA:BPAC11)

Um ponto de atenção

É importante tomar alguns cuidados com essa interpretação. A métrica acima vem sendo distorcida pela inflação mais forte que estamos passando.

Como sabemos, os fundos de papel vêm ganhando maior representatividade no IFIX ao longo dos últimos anos, encerrando 2021 com uma participação de 38 por cento no índice (ante 29 por cento em 2020 e 22 por cento em 2019).

Pois bem, como grande parte desses fundos possui CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) atrelados ao IPCA e distribuem a correção monetária das operações nos proventos mensais, os seus rendimentos são muito mais nominais do que reais (acima da inflação), como as taxas dos Tesouros IPCA+.

Vejam o caso do Urca Prime Renda FII (URPR11 (SA:URPR11)), por exemplo. Observando a mini DRE do seu último relatório, é possível notar que a receita proveniente da correção monetária dos CRIs do portfólio representou mais do que o dobro da gerada pelos juros dessas operações em fevereiro de 2022.

Urca Prime Renda Fundo de Investimento Imobiliário

Justamente por isso, os yields desses fundos acabam aumentando muito em momentos de inflação elevada, como o atual.

Essa dinâmica somada à crescente representatividade dessa classe de FIIs no IFIX acaba "contaminando'' o DY do índice com um componente inflacionário, distorcendo em alguma medida a comparação com a taxa do Tesouro IPCA+.

Isso significa que atualmente não há desconto no mercado?

Embora a observação acima nos indique que o prêmio de risco do mercado de FIIs está em um patamar inferior ao gerado por essa métrica, ele segue bastante elevado.