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A Casa Caiu! O Setor Imobiliário na Bolsa

Por Ernani ReisResumo do Mercado07.05.2020 10:33
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A Casa Caiu! O Setor Imobiliário na Bolsa
Por Ernani Reis   |  07.05.2020 10:33
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No artigo anterior, comentamos sobre os desafios do setor das companhias aéreas frente à pandemia de Covid-19. O assunto, inclusive, voltou a receber atenção no início desta semana após o bilionário norte-americano Warren Buffet dizer, durante sua reunião anual, que as mudanças para o setor podem ser permanentes. Essa mudança de “percepção” do setor levou as subsidiárias da Berkshire a venderem mais de US$ 74 milhões entre as ações da Delta Air Lines (NYSE:DAL) e Southwest (NYSE:LUV).

Agora, voltamos a falar do setor imobiliário, culturalmente visto como uma das opções mais “seguras” de investimentos no longo prazo e classificado como atividade econômica essencial. Em tese, o impacto do coronavírus deveria ser entre pequeno e moderado já que boa parte dos canteiros de obras seguem funcionando durante a pandemia. Porém, as medidas de prevenção contra a disseminação do Covid-19 têm um efeito negativo no andamento dos projetos, que ainda não enfrentam o seu pior momento.

Para termos uma ideia do impacto sobre o setor, a primeira leitura é feita sobre o índice IMOB. Ele é composto pelas ações e units exclusivamente de companhias imobiliárias negociadas na B3 e já acumula queda de 44,70% nos primeiros meses do ano. Um recuo maior que a do Índice de Fundo de Investimentos Imobiliários, IFIX, hoje com queda acumulada de 19,34% no ano.

Boa parte dessa diferença está no entendimento de que, após a flexibilização do isolamento social, o comércio retornará à normalidade e estabilizará o segmento de locação, dando uma boa base aos Fundos Imobiliários que possuem maior liquidez. Já no segmento de vendas, sejam elas na planta ou acabado, o impacto da crise levará mais tempo para apresentar recuperação, expondo o maior desafio do segmento.

O desafio agora está no crédito, ou melhor, em sua liberação. Em períodos de crise, os bancos tendem a elevar os critérios de aprovação das linhas de crédito e aumentar o valor de entrada e taxa de juros, mesmo com o imóvel em garantia. Com o maior risco de inadimplência pela frente, “qualificar” os empréstimos é uma forma de diluir o risco de acabar com um grande estoque de imóveis de baixa liquidez. Um bom exemplo são os leilões de imóveis oriundos de distratos promovidos pelos Caixa Econômica Federal.

O forte aumento das provisões em PDDs apresentadas nos balanços dos bancos Itaú (SA:ITUB4) e Bradesco (SA:BBDC4) dão uma boa ideia dessa mudança. Na prática, quem busca investir no imóvel de tijolo terá entre as principais alternativas a Caixa Econômica Federal e as próprias construtoras que vierem a oferecer a opção. O cenário de crise também expõe o principal risco do imóvel físico, a baixa liquidez e a venda com deflação do valor de mercado.

Entretanto, existem exceções. A demanda no MCMV, por exemplo, se manteve forte durante a crise e as companhias performaram muito melhor que seus pares voltados para média e alta renda. Porém, com o aumento dos investimentos em saúde, o orçamento do programa Minha Casa Minha Vida passa por redução, podendo impactar o segmento mais resiliente.

Um indicador que demonstra essa diferença entre as construtoras, que ao contrário de outros setores em que se costuma utilizar a dívida líquida dividida pelo Ebitda, é o de dívida líquida sobre o patrimônio líquido. Como você pode conferir abaixo:

Relação dívida líquida/patrimônio líquido (%)
Relação dívida líquida/patrimônio líquido (%)

Por causa dos efeitos da pandemia – especialmente do potencial impacto no mercado de crédito –, liquidez se torna algo fundamental. Então, Eztec (SA:EZTC3) e Trisul (SA:TRIS3), que têm caixas maiores que as dívidas totais (por isso a barrinha está negativa), saem muito na frente das demais. Mas, é importante esclarecer que o caixa da Trisul é consequência do menor número de lançamentos. Vale frisar que estas não são recomendações.

O fato é que o setor ainda deve apresentar piora em seus números no próximo trimestre e um aumento de estoque, comprometendo o caixa das construtoras, muito parecido com o que aconteceu na crise econômica de 2009.

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Comentários (24)
Francisco oliveira
Francisco oliveira 09.05.2020 19:31
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títulos do tesouro direto 2031 com juros semestrais pagando 7,94% penso ser uma opção...primeiro quebram as empresas, depois bancos e por último o governo, só que não,. ele pode imprimir dinheiro...
Jorge Leandro Lepre Azevedo
Jorge Leandro Lepre Azevedo 09.05.2020 19:31
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concordo plenamente!!!
Fabio Reis
Fabio Reis 08.05.2020 10:51
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se a taxa de desemprego vier altissima , precos cairao pelo menos 60%. nossa realidade , sera outra. empobrecemos. isso é fato. a pessoa q tem caixa nao imobilizara o q tem , nao agora. esperara as coisas se estabilizarem e ai sim pagara a vista com desconto. com isso , alugueis cairao e imobiliarias entenderao q a fase aurea foi-se. pessoas q perderam emprego devolverao suas casas financiadas e morarao com pais ou parentes proximos. CAtivos imoveis cairao de preco , caso contrario , ficarao p posteridade sem vender. CEF nao aportara dinheiro em moradia , pois ja estara fazendo aporte no setor produtivo. Obs: setor produtivo nao é somente construcao civil.
ISRAEL BISOTTO
ISRAEL BISOTTO 08.05.2020 2:11
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continuando - creditos para fabricantes, montadoras e consumidores ou qualquer outra medida... Também estou atento as empresas de construção ditas "pesadas" que trabalham com basicamente infra-estrutura (pontes, rodovias, ferrovias, viadutos, hidroelétricas)... Embora exista resistência, será forma de o Governo "jogar dinheiro na rua" com algo que se reverterá em benefício do País e que pode gerar muito emprego... O raciocínio que propus se alicerça puramente em medidas governamentais que devem influenciar o setor... vejamos se tenho razão à seguir... Fraterno Abraço
ISRAEL BISOTTO
ISRAEL BISOTTO 08.05.2020 2:10
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Com o devido respeito, discordo da opinião. Com a crise econômica o Brasil terá que de alguma forma gerar emprego e como qualquer outro País do mundo a construção civil é a primeira forma de fazer isso já que absorve trabalhadores com todo o tipo de formação e qualificação... Após passado à crise as pessoas voltam à se recolocar onde de fato suas habilidades são melhor aproveitadas... As exigências bancárias obviamente serão absurdas no campo privado, porém acredito que a Caixa Federal (que domina o financiamento habitacional disparado) deve disponibilizar linhas de crédito baixíssimas e realmente facilitadas para fomentar o mercado. De outro lado também o Governo deve incentivar as construtoras seja pela Caixa seja pelo BNDES, pois afinal são elas as geradoras de empregos diretos. Não há como escapar disso. E me arrisco à dizer ainda que o setor automotivo é outro que será severamente incentivado, já que é outro pilar de nossa economia, seja por redução ou isenção de ipi...
Rubens Andrade
Rubens Andrade 07.05.2020 22:45
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Esse é o setor que mais merece um tombo. Navegou numa ótima fase, os imóveis valorizaram muito e até hoje não querem baixar os preços. Apartamento de 65m2 na periferia de SP estão custando no mínimo 350mil. Insano.
Fabio Reis
Fabio Reis 07.05.2020 22:45
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rubens, concordo com vc. precos de imoveis sao irreais. tem q baixar n minimo 70%.
Jorge Leandro Lepre Azevedo
Jorge Leandro Lepre Azevedo 07.05.2020 22:45
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70% é muito, mas uns 30 a 40% sim..
Sergio A Dos Santos
Sergio A Dos Santos 07.05.2020 22:45
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Imovel no Brasil é super barato... até pobre consegue ser dono de um terreno e um barraco em áreas nobres em São Paulo... Paraisópolis é s prova disso!
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:35
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No meu ponto de vista : - Quanto menos poder aquisitivo das pessoas, menor a capacidade de compra dos imoveis. - Taxa de juros baixa no papel ! Mas os bancos vão aplicar? - Aplicando ou não, o índice de desemprego vai aumentar. Potenciais compradores tendem a demorar um pouco mais para aquisição.  - Quem em sã consciencia(gente que não tem o poder aquisitivo muito forte, a maior parte das pessoas que compram imoveis), ira comprar imoveis? acredito que não. - Quem tem imovel alugado hoje, ou já esta sofrendo com devolução do mesmo ou atraso nos pagamentos, ou certamente ira dentro de um periodo pequeno passar por isso (não é via de regra, mas no geral é uma realidade). - O cara financiou um imovel com muita dificuldade, hoje vai precisar vender porque esta desempregado e com dividas. Ele vai vender caro? Não. Ele vai aceitar o quanto derem. - Gente que tem imovel parado vai preferir vender pois os custos são fixos(condominio e etc), o valor de mercado dos imoveis sera os mesmo?  Acho que não.
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:35
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Penso que o setor de imoveis deve sofrer com isso. Talvez vejamos de fato a redução nos valores, o movimento e o fato ocorrido é muito atipico. Alem do mais nosso Brasil é uma bagunça e caminha para uma recessão economica, politica, e social.
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:35
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Se o setor se manter estavel, ai amigo, realmente vai fazer jus a algo que nunca encheu meus olhos. Vejo brasileiros que dependem de uma reda so, economizando seus fundos e dando de entrada em imoveis... Correndo um bom risco de ter serias dores de cabeça
José Artur Medina
José Artur Medina 07.05.2020 16:08
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Que bobagem. A crise afeta a todos ponto. Construção civil e moradia vão continuar em alta na medida em que a taxa de juros cai, novas relações empregatícias e com necessidade da criação de novos empregos. Bom momento para virar sócio de construtoras, já que estão caindo.
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:08
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Como o desempregado vai pagar o aluguel? Como ira pagar as dividas do imovel que ja tivera financiado? Como o dono do imovel vai alugar nos valores que eram alugados a tempos atras? Por ai vai.. Dessa vez o buraco vai ser mais em baixo.
José Artur Medina
José Artur Medina 07.05.2020 16:08
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Roberto Cezar  , quando o governo libera dinheiro a baixo custo estimula a construção civil, gera empregos diretos e indiretos, fora que é possível um programa de investimentos públicos para retirar o Brasil da crise, uma espécie de plano Marshal. Não, não será a destruição do Brasil, mais cedo/mais tarde do que se imagina o país vai se recuperar e esta situação será vista não como tragédia mas como oportunidade.
José Artur Medina
José Artur Medina 07.05.2020 16:08
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Roberto Cezar  Petróleo começou a se recuperar, aço já subiu na Asia, sempre após estas pandemias a China se recupera e estimula a demanda mundial.
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:08
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José Artur Medina  Duas commodities que andam sozinha. Não se baseia a nossa economia nisto. Piorou, pois com a gasolina mais cara e o poder aquisitivo mais fraco, menos gente abastece.
Roberto Cezar
Roberto Cezar 07.05.2020 16:08
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José Artur Medina  Nossa meta fiscal ja foi estropeada, nossos gastos publicos são enormes, nossa divida é gigante. Quem dera se fosse fácil como você diz ! Governo ja falou ate sobre imprimir dinheiro amigo. Vem chumbo grosso, dessa vez a politica terminou de fuder tudo. Nossa selic ja esta baixa, bem mentirosa, e cade o dinheiro circulando?
Frank Richard Soares Cavalcanti
Frank Richard Soares Cavalcanti 07.05.2020 15:09
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indiquem ai uma empresa do ramo imobiliário com ações baratas
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Cocer Rodrigo
Cocer Rodrigo 07.05.2020 15:09
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Defina o termo “ações baratas”. Há várias métricas para essa expressão: índice PL, P/VP entre outras. Sempre se encontra companhia subavaliada em todos os setores, uns mais outros menos, inclusive na construção.
Lucas Santiago
Lucas Santiago 07.05.2020 15:09
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Cyrela e Hbor
Vitor Xavier
Vitor Xavier 07.05.2020 15:09
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jhsf, helbor, tecnisa
Daiane Silva
Daiane Silva 07.05.2020 15:09
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Cocer Rodrigo   Eztc3 é a mais preparada para enfrentar a crise , as ações estão bem descontadas comprei 1k para para esperar a valorização, gosto TB Hbor3 apesar de não estar preparada,é bem especulativa, sobe rápido,mas TB quando cai rápido.
Daiane Silva
Daiane Silva 07.05.2020 15:09
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Vitor Xavier  Tcsa3 ,tem que tomar cuidado ,pois vai fazer grupamento.
Antonio Tripoli
Torr 07.05.2020 14:45
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Quem soltou o bicho  lá onde foi jogado, foi um cara RESPONSÁVEL: evitou uma tragedia ainda maior, pois o plano era soltar em NY. E mataram ele por isso.
Virginia Salerno
Virginia Salerno 07.05.2020 14:13
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estamos sem saída... esquecer 2020 e 2021...
Fabio Coppola
Fabio Coppola 07.05.2020 14:13
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na renda fixa até perde $.na variável os riscos são enormes e o resultado provavelmente não vem tão cedo.
Rafael Lazzari Nunes
Rafael Lazzari Nunes 07.05.2020 14:13
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existe sim operações seguras e com boa rentabilidade.... tem um site chamado Everhedge... procure renda fixa... trava estruturada de renda fixa
 
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