Areia Movediça ou Bolsão de Ar: O Que Há no Fundo do Poço dos Fundos Imobiliários?

Escrever para nossa coluna semanal neste momento me parece um grande desafio de equilíbrio para oferecer um conteúdo útil aos investidores, sem minimizar a realidade que estamos enfrentando. Por isso, antes de continuar, tenha em mente que o nosso desejo é que você e seus entes queridos estejam bem e que esta epidemia acabe o mais breve possível. Dito isso, daqui em diante, vou seguir um racional com o único objetivo de trazer mais clareza sobre um tema que pode ser do seu interesse. Boa leitura.

Comecemos esse texto fazendo uma breve retrospectiva.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) ganharam grande visibilidade em meados de 2019, quando os investidores da renda fixa – em sua maioria – começaram a buscar por melhores oportunidades de rentabilidade em um ambiente de baixa taxa de juros e inflação controlada.

Associados ao setor imobiliário e vistos como risco moderado, as vantagens dos FIIs abrangem o recebimento de rendimentos sobre aluguéis e vendas de imóveis, isenção do IR – atendendo a alguns requisitos – e baixo aporte inicial.

Naquele momento, a preocupação estava na diversificação dos novos fundos ofertados frente ao limitado estoque de ativos e à crescente demanda. A correção desta distorção vinha com aumento de lançamentos e aquisições, agora prejudicados com a chegada do Covid-19. 

Mas e agora? Como ficam os FIIs?

Nos primeiros meses deste ano, o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários da B3) já acumula queda de 30,25%, recuando grande parte da alta de 35,98% do ano passado. A mudança brusca do cenário econômico global nos últimos dias atingiu o mercado financeiro de maneira sistêmica, ou seja, todos os investimentos sofreram algum impacto e com os FIIs não foi diferente.

O aumento das incertezas também prejudica a liquidez do imóvel de tijolo, que já é baixa por natureza. Por isso, não se sinta mal caso tenha visto as cotas do seu FII derreterem. Além de ser um investimento da renda variável de longo prazo, mesmo uma boa diversificação não seria capaz de impedir as quedas no curto prazo. 

O maior impacto no momento está nos fundos de shoppings centers, diretamente atingidos pelo fechamento do comércio e esvaziamento das ruas. Isso causou medidas como suspensão das atividades e não pagamento de dividendos que podem ter aborrecido muita gente, mas são preventivas e visam proteger os interesses do cotistas frente às incertezas.

Entre os que adotaram essas medidas estão o FII XP MALLS - XPML11 (subiu 43% ante queda de 50%), o FII Hedge Brasil Shopping - HGBS11 (subiu 37% ante queda de 47%) e o FII Vinci Shopping Centers - VISC11 (subiu 45% ante queda de 50%).

O risco, neste momento, fica sobre a inadimplência e o possível aumento da vacância caso esse cenário se prolongue por mais tempo. O fator tempo, por sinal, é crucial no processo de recuperação do setor. Mas para quem ainda pensa em investir em FII, adquirir ou construir imóveis, duas linhas racionais precisam ser compreendidas.

A primeira é de que o investidor capitalizado, que em tempo de crise consegue negociar melhores preços e sobreviver por período prolongado se necessário, sai muito beneficiado. Ele terá a possibilidade de adquirir cotas ou imóveis por um preço descontado, aumentando seu portfólio de investimentos e beneficiando-se da valorização que vier com a recuperação econômica e dos mercados.

A segunda, válida para a grande maioria dos pequenos e médios investidores, é de compasso de espera por mais algumas semanas. Isso porque pode ser que já tenhamos alcançado o fundo do poço, mas também é possível que lá embaixo ainda haja areia movediça e que o melhor a se fazer agora seja não se mexer.

Veja bem: não estou sugerindo que fique de fora de boas oportunidades se tiver capital disponível, mas a tendência é que a volatilidade retorne aos padrões normais no momento em que for possível enxergar o impacto das medidas econômicas adotadas pelos governos e bancos centrais mundo afora. Por isso, vale esperar.

Um bom exemplo disso é o reflexo da esperada aprovação do pacote de medidas do governo americano que injetará US$2 trilhões sobre o mercado, medida que já rendeu dois dias consecutivos de alta na bolsa, indicando que a “lógica” pode estar voltando.

Portanto, o momento é de transparência e consciência na hora de tomar suas decisões. 

Dizer que já seja a hora de sair comprando tudo é prematuro, mas pode ser que este seja o bolsão de ar que precisamos para tomar fôlego e sair do atoleiro.