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Como a Inflação Afeta os Fundos Imobiliários?

Por Rebeca NevaresETFs e Fundos22.05.2022 07:32
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Como a Inflação Afeta os Fundos Imobiliários?
Por Rebeca Nevares   |  22.05.2022 07:32
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A {{ecl-1165||inflação, uma velha conhecida dos brasileiros, se tornou uma dor de cabeça para todo o mundo após o início da pandemia. Além da desorganização das cadeias de produção, eventos como a guerra Rússia-Ucrânia e as temperaturas extremas também contribuíram para um cenário ainda mais preocupante. 

Em 2021, o IPCA anual fechou na casa dos 10%. Em 2022, o mercado tem revisado as projeções inflacionárias anuais para cima há mais de 16 semanas. O último FOCUS, divulgado no dia 2 de maio, trouxe uma expectativa de IPCA para 7,89% no ano. 

Por conta deste cenário, o nosso Comitê de Política Monetária (Copom), elevou a taxa básica, a Selic, de 2% para quase 13% atualmente e, ainda que o presidente do Banco Central, Roberto Campos Neto, diga que os juros devem parar neste patamar, alguns agentes de mercado têm discordado. Obviamente, assunto para outro artigo. 

Voltando ao tema inicial, somado ao cenário brasileiro, há ainda o aperto monetário promovido pelos países desenvolvifos, que também têm sofrido com a inflação. Nos EUA, por exemplo, o indicador que mede a alta de preços para a população (IPC) está com uma alta de mais de 8% nos últimos 12 meses.  

Todos esses eventos descritos acima afetam o mercado de renda fixa como um todo. Ao elevarem os juros, as autoridades monetárias geram uma mudança no fluxo de capitais, algo que afeta os ativos de direta e indiretamente. 

Por conta disso, a fatia dos investimentos alocados na renda fixa (títulos públicos e privados) têm crescido de forma significativa. Um levantamento da SmartBrain mostra que a fatia de recursos alocada nesta classe aumentou de 33,34% em março para 35,29% em abril. 

No caso dos fundos imobiliários, não poderia ser diferente. No Brasil, ainda de acordo com a empresa de informações, o mês de abril foi o primeiro no ano em que o IFIX registrou alta na participação da carteira de investidores, com crescimento de 1,19% no mês. 

Além disso, quando olhamos para os spreads do DY do IFIX vs. as NTN-Bs, eles estão cerca de 200 bps acima da média, ou seja, em topos históricos, conforme o gráfico abaixo.  

Gráfico: DY do Ifix vs. NTN-B 2035
Gráfico: DY do Ifix vs. NTN-B 2035

Diante disso, muitos investidores têm me questionado se os FIIs, de fato, têm conseguido proteger as carteiras de ativos contra a inflação. A resposta, em tese, é sim! Isto porque há uma série de variáveis sobre as quais não caberia discorrer em um só artigo. 

Para o sócio e gestor Galapagos, Felipe Solzki, os fundos de tijolo e de CRI tendem a oferecer tal refúgio. 

No primeiro caso, é importante lembrar que os contratos de aluguel possuem cláusulas de correção monetária indexadas. Portanto, caso se configure um cenário de alta nos índices de preços, a renda do investidor será aumentada na mesma proporção. 

Segundo Felipe, o valor dos imóveis, de um modo geral, tendem a acompanhar este movimento visto que a principal forma de avaliação deste tipo de ativo também leva em consideração os ajustes nos aluguéis ao longo do tempo.

Além disso, há ainda um tipo de avaliação que observa o custo de reposição. Ou seja, o valor gasto para a construção daquele imóvel baseado nos preços atuais. Em resumo, caso os materiais fiquem mais caros, o imóvel seguirá o mesmo caminho. 

Neste ponto, é importante chamar a atenção do investidor para as regras contratuais, sobretudo, nos casos de tijolo e logístico. Cada caso é um caso. A depender do momento da economia, o poder de barganha do locador sobre o locatário pode ser maior e isso dificulta o repasse final.  

Por outro lado, existem ainda os fundos de CRIs. Neste caso, vale ressaltar que não são todas as operações indexadas a índices inflacionários. Existem fundos que baseiam as suas estratégias no mercado de DIs, que são taxas de juros nominais, ou seja, que não serão afetadas diretamente pela inflação. 

Quando correlacionados com as altas de preços, os resultados nos rendimentos, segundo Felipe, podem ser observados rapidamente. 

Já no caso daqueles que operam dívida, é preciso ficar atento ao nível de correção dos contratos. Quando elevadas de forma exagerada, há uma tendência de piora na qualidade do crédito das operações e, obviamente, aumenta-se o risco de inadimplência. 

Como eu disse mais acima, cada caso é um caso. Portanto, é preciso entender a estratégia de qualquer gestora antes de iniciar uma movimentação de recursos. 

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Comentários (4)
Pedro Hurwicz
Pedro Hurwicz 22.05.2022 13:57
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E os dividendos pagos por uma ação como se reflete num fundo comum de investimentos???
Cristiano Pires Silva Zanqueta
Cristiano Pires Silva Zanqueta 22.05.2022 13:44
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Prefiro continuar aportando em ações de boas empresas e que pagam bons dividendos!
André Salmerón
André Salmerón 22.05.2022 12:24
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Bom, cito aqui a tese do Angelo Orru-Neto que mostra, em linha com pesquisas feitas em outras economias, que FIIs não tem correlação com IPCA e, se forem tomados como um hedge de inflação (apesar de não se comportarem como tal), não são uma boa escolha. Eles são muito mais arriscados que a renda fixa, e muito menos rentáveis que ações, razão pela qual formam mais ou menos só 4% do mercado global. Investir em FIIs é uma péssima ideia segundo a ciência, mas gera lucros pra corretoras, gestoras, casas de análise, etc.
Luiz Rafael Cavalheiro
Luiz Rafael Cavalheiro 22.05.2022 12:24
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Cristiano Pires Silva Zanqueta
Cristiano Pires Silva Zanqueta 22.05.2022 12:24
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Devair Masuquini
Devair Masuquini 22.05.2022 12:24
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já comparou o ifix com o ibov? acho que não.
Caiu na Rede é Peixe
Caiu na Rede é Peixe 22.05.2022 12:24
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Vou começar a compra fundo imobiliários no momento em que o juros começarem a cair. Até lá sigo firme e forte com minha estratégia de renda fixa pós fixada. Existem momentos para tudo e nosso papel como investidor é aproveitar as oportunidades quando surgem. Particularmente, também não acredito nesta correlação.
Luiz Ferreira Santos
Luiz Ferreira Santos 22.05.2022 8:39
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Essa política de elevação dos juros, valorizou o fundo que Campos Neto e Paulo Guedes, possuem no exterior. No Brasil, pode tudo.
Pedro Hurwicz
Pedro Hurwicz 22.05.2022 8:39
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se os fundos são no exterior os juros no Brasil não os afetam
 
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