Fundos Imobiliários

Com a necessidade de manter a economia rodando neste ano de 2012, o governo e o BACEN vêm adotando medidas de afrouxamento monetário a estímulos fiscais. Com isto, parece pouco provável que a taxa básica de juros se mantenha no patamar psicológico dos 10% ao ano em 2012. Com isto, a renda fixa deve perder atratividade, com os investidores optando por outros ativos, muitas vezes, mais arriscados, com prazos de retorno mais dilatados. Neste cenário, surgem os Fundos de Investimento imobiliário (FII) como uma interessante alternativa de ganho. Vejamos alguns dados sobre esta modalidade de investimento.

Desempenho em 2011

No ano passado, o desempenho destes foi um destaque positivo em meio à tanta volatilidade com a crise da zona do euro. Movimentaram cerca de R$ 912,46 milhões, com cerca de 77.075 negócios, segundo a BMF BOVESPA. Isto representou incremento de 140% contra o ano anterior. Ainda segundo a bolsa paulista, 2011 terminou com 66 fundos imobiliários registrados e autorizados à negociação nos mercados de bolsa e balcão da BM&FBovespa. Em relação às pessoas físicas, os últimos dados, disponibilizados em setembro, são de que foram 45,3 mil investidores aplicando em fundos, com crescimento de 650% desde 2008. Segundo a Anbima, o patrimônio dessas aplicações cresceu 109% nos 12 meses até setembro de 2011, para R$ 3,7 bilhões. Comparando com a renda fixa, estes fundos têm apresentado desempenho bem superior. Enquanto os CDIs renderam cerca 11,6% em 2011, os fundos imobiliários apresentaram rentabilidade média de 13,2% em 12 meses até novembro passado.

O que são

Conceitualmente, os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são, basicamente, a divisão do empreendimento em cotas administradas por uma gestora especializada. Cada investidor pode comprar uma cota ou mais. Além disto, os fundos podem deter participação em imóveis de diferentes tipos, como prédios residenciais, comerciais, industriais, galpões e até mesmo Shopping Centers. Um investimento pouco explorado mas com grande potencial são as cotas de empreendimentos envolvendo galpões industriais próximos a locais em ebulição, como o Porto do Açu e Campos (RJ) e Suape (PE). A compra e venda das cotas é feita por meio da corretora de valores. Por isso, é preciso ter cadastro nestas para conseguir fazer estas transações. Assim como as ações, as cotas dos fundos possuem códigos, digitados no HB para que a operações sejam efetuadas. Este tipo de investimento em um fundo se direciona para quem tem interesse em investir no mercado imobiliário com mais facilidade operacional. São ideais para quem não quer ter o trabalho de procurar um imóvel, negociá-lo, acertar as questões contratuais e ainda ter problemas com inquilinos. Outro ponto positivo é a isenção de imposto de Renda sobre os rendimentos. Entretanto, para que haja esta isenção é preciso que alguns pré-requisitos sejam cumpridos. (1) investidor pessoa física deve deter menos de 10% das cotas do fundo; (2) fundo deve possuir, no mínimo, 50 investidores e (3) precisa ter suas cotas negociadas em bolsa de valores.

Pontos desfavoráveis

Analisando estes FII com mais atenção, no entanto, observamos pontos desfavoráveis. Dentre estes, dois chamam a atenção: prazo e liquidez. Geralmente, esses fundos são fechados. Ou seja, só pode haver resgate de recursos se outro investidor estiver disposto a comprar a cota de quem pretende sair. Para os menos liquidos, pode ser necessário esperar semanas para que isto acontecer. Outro ponto negativo é que os fundos imobiliários não são isentos de risco. Eles parecem ser muito sólidos por estarem lastreados em ativos imobiliários e rentáveis, mas, se o inquilino (geralmente pessoa jurídica) deixar de pagar o aluguel ou se mudar para outro endereço, o cotista terá que esperara até que os pagamentos sejam normalizados. Como exemplo, citemos os fundos do hospital Nossa Senhora de Lourdes e do Memorial Office, ao fim de 2011. Ambos tiveram rentabilidade fortemente negativa, entre 6% e 9% no ano passado, em função da inadimplência ou da mudança de inquilino. Outro problema deriva da crise internacional atual, com os inquilinos destes imóveis, na s ua maioria, multinacionais, tentando reduzir seus prejuízos no exterior, com cortes entre os emergentes. Dentre estes cortes destaquemos as renegociações de aluguéis. Por outro lado, esse problema acaba parcialmente compensado pela diversificação, com os fundos evitando depender de apenas um inquilino. Atualmente, estes fundos se concentram no eixo São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília, mas tendem a se pulverizar no médio prazo. A Anbima também está tentando melhorar a liquidez desses produtos e vem discutindo com a CVM a possibilidade de contratar formadores de mercado. Isso deve tornar os fundos imobiliários mais atraentes para as pessoas físicas.