No texto de hoje, irei falar sobre os impactos da quarentena de combate à pandemia da Covid-19 nas empresas do setor de construção civil na Bolsa de Valores.
Tais impactos podem ser divididos em duas ondas – ou, como gosto de chamar, derivadas: 1) impacto do isolamento social no curto prazo; e 2) consequências macroeconômicas na demanda por imóveis nos prazos médio e longo.
Ademais, também irei falar das posições de endividamento, caixa e liquidez das companhias do setor imobiliário.
Curto prazo: queda de vendas e andamento das obras
A primeira onda (ou derivada) está associada ao impacto das medidas de isolamento no curto prazo, que têm um efeito de curto prazo e atingem o setor enquanto estiverem em vigor – por conta do fechamento dos estandes de venda das incorporadoras.
A consequência dessa dinâmica será uma forte queda nas vendas contratadas desde a última semana de março até o fim da quarentena. Os lançamentos programados para os fins de março e abril foram adiados, com possível redução no andamento das obras e postergação do início da construção dos projetos lançados no segundo semestre de 2019.
Desempenho nas vendas
Devido ao fechamento dos estandes de vendas, estimo que a queda das vendas chegue a 90 por cento no mês de abril, mesmo que o atendimento esteja disponível remota ou virtualmente, como é o caso da Direcional (SA:DIRR3) e da MRV (SA:MRVE3), as quais fizeram lançamentos com vendas 100 por cento virtuais.
Com a incerteza predominante, a importante decisão de compra de um imóvel fica em modo de espera. O indicador de velocidade de vendas será duramente reduzido e obrigará as empresas a agirem com prudência em suas gestões de caixa.
Segundo a Mitre, o fechamento dos estandes de vendas ocasionou, do início deste ano até 20 de abril, uma queda de pouco mais de 50 por cento nas vendas.
Andamento das obras
Na maioria das localidades, houve um esforço conjunto entre os órgãos de classe e as empresas para que a produção não fosse paralisada. Com isso, foram implementadas intervenções na rotina para prevenir o vírus, como praticar o distanciamento sempre que possível, adotar práticas de higiene com maior rigor e liberar os empregados pertencentes ao grupo de risco ou impossibilitados de chegarem ao local do trabalho.
Assim, o andamento das obras não foi interrompido. Em suma, minha estimativa é que elas estejam operando com no mínimo 75 por cento do nível anterior.
De acordo com a MRV, o andamento das suas obras chegou a ser reduzido em 20 por cento no mês de março devido às medidas de isolamento social. Com isso, a quantidade de unidades produzidas caiu 13 por cento em relação ao quarto trimestre de 2019 (queda de 20 por cento em relação ao primeiro trimestre de 2019).
Cancelamentos de vendas (distratos)
O número de cancelamentos de vendas (distratos) tenderá a subir devido a três fatores: às dificuldades financeiras das famílias, ao aumento de desemprego e à queda na renda.
Essa segunda derivada já foi observada no resultado operacional do primeiro trimestre de 2020. Avalio que esse risco está mais evidente nas empresas com maior exposição às classes média e baixa.
Segundo a Mitre, já ocorrem dois cancelamentos de vendas no primeiro trimestre de 2020 em decorrência da pandemia da Covid-19, com cerca de 2 por cento dos clientes solicitando alguma flexibilização no cronograma de pagamento das parcelas no curto prazo.
Longo prazo: renda e emprego
Já a segunda derivada refere-se às mudanças macroeconômicas resultantes da crise do coronavírus. A queda geral da atividade econômica terá consequências diretas ao PIB – com consequências sobre o nível geral de emprego e a renda da população.
A visibilidade sobre as consequências da situação gerada pela Covid-19 ao PIB ainda é baixa, com a média das projeções (relatório Focus do Banco Central) apontando para uma queda de 3,0 por cento no PIB em 2020.
Por outro lado, o Governo Federal e o Banco Central disponibilizaram muitos recursos para reviver a economia na quarentena e evitar o crescimento do desemprego.
Entretanto, a depender da intensidade e da duração da queda na atividade econômica, a compra de um imóvel poderá não apenas ser adiada, mas também cancelada.
Ainda é cedo para fazer tal afirmação. O processo de reabertura da economia com a flexibilização da quarentena será essencial para a retomada das vendas de imóveis a partir de maio. A compra de um imóvel depende bastante do nível de confiança do consumidor no longo prazo.
Longo ciclo de negócios
O ciclo de negócios do setor de construção civil é bastante longo: de 5 a 6 anos entre a compra do terreno para lançamento e a entrega do imóvel pronto.
As incorporadoras imobiliárias sempre tiveram uma operação mais alavancada, ou seja, com participação maior de capital de terceiros (dívida) em suas estruturas de capital.
O PIB do setor de construção civil apresentou queda por 20 trimestres consecutivos, de 2014 a 2018, e chegou ao ponto de virada justamente em 2019, com a retomada do volume de lançamentos, crescimento das vendas contratadas e uma redução do nível de estoques.
Acredito que o impacto negativo do coronavírus na economia ficará concentrado no segundo trimestre, seguido por uma recuperação no segundo semestre de 2020, ainda sem momento suficiente para reverter a tendência de recuperação do setor imobiliário, especialmente no tocante às empresas mais voltadas aos segmentos de média e alta rendas na região metropolitana de São Paulo.
Resultado operacional 1T20
O resultado operacional das empresas do setor, com dados de lançamentos e vendas por parte de incorporadoras, foi positivo no primeiro trimestre de 2020. O desempenho das vendas foi bom no período. Ademais, no trimestre, as consequências da quarentena ao setor imobiliário foram muito pequenas.
Como a quarentena foi imposta apenas nos últimos 10 dias de março, o impacto foi reduzido nos meses de janeiro e março, mas certamente atingirá em cheio o segundo trimestre das empresas, acarretando baixo volume de lançamentos e redução nas vendas; assim, consequentemente, ocasionando uma queda no indicador de velocidade de vendas (Vendas Sobre Oferta – VSO).
O setor de construção civil vinha de uma forte retomada em 2019, especialmente nos segmentos de média e alta rendas. Agora, as empresas do setor se veem pressionadas a adiarem lançamentos devido a dois fatores: à incerteza predominante no cenário econômico mundial e à imposição das normas de isolamento, que levaram ao fechamento obrigatório dos estandes de venda, como dito anteriormente.
Posição Financeira
As empresas do setor têm posições de endividamento, caixa e liquidez muito melhores do que as que tinham durante a crise do período de 2014 e 2015. Muitas empresas realizaram oferta de ações (follow-on) e reforçaram seus caixas (Eztec (SA:EZTC3), Helbor (SA:HBOR3), Tecnisa (SA:TCSA3) e Trisul (SA:TRIS3)) ou realizaram aberturas de capital (Initial Public Offering – IPO), como é o caso da Mitre e da Moura Dubeux.
Algumas empresas (EZTC3, MTRE3 (SA:MTRE3), TRIS3, TCSA3) têm posição de caixa líquido, ou seja, posição de caixa maior do que o endividamento.
As empresas mais voltadas ao segmento de baixa renda (MRV, Tenda (SA:TEND3), Direcional e Rodobens (SA:RDNI3)) já tinham baixo nível de endividamento, com baixa relação dívida líquida/patrimônio líquido (PL) e boa geração de caixa.
O perfil de endividamento é bem confortável para 2020, com volume baixo de vencimento de dívidas corporativas em 2020 e posição de caixa confortável para enfrentar a crise atual.
Mesmo que as empresas tenham de consumir caixa no segundo trimestre de 2020, boa parte delas têm boas condições de passar pela quarentena, pois o ciclo de negócios é longo e, ao meu ver, haverá impacto pequeno (menor que 5 por cento) no cancelamento de vendas – o grande fantasma do setor no passado recente.
Catalisadores das ações do setor
Os principais catalisadores das ações do setor de construção civil são: término da quarentena, reabertura dos estandes de vendas, acompanhamento dos cancelamentos de vendas, posição financeira e níveis de emprego, renda e confiança do consumidor.
Conclusão
O desempenho das ações do setor de construção civil está bastante negativo em 2020, com algumas ações apresentando quedas entre 40 e 60 por cento – frente à desvalorização de 30 por cento do Ibovespa do início deste ano até 28 de abril.
Acredito que as fortes quedas nas ações podem ser explicadas pela dinâmica do setor de construção civil, cujo Beta (sensibilidade dos preços frente à variação da média do mercado/Ibov) é mais elevado.
A volatilidade anualizada das ações do setor ultrapassou o patamar de 100 por cento no acumulado de 2020, frente à volatilidade de 70 por cento do Ibovespa no mesmo período. Isso demonstra o perfil “mais arriscado” das ações do setor, as quais têm um beta de 2 vezes quando sobem e 3 vezes quando caem, o que marca uma alta volatilidade.
Por último, mantenho a minha visão positiva sobre as ações do setor de construção civil, especialmente à parcela do setor voltada aos segmentos de média e alta rendas, a qual tem empresas com ações sendo negociadas com desconto. Minha recomendação é a seguinte: vá às compras com parcimônia – devido ao maior nível de risco do setor.