Nos últimos anos, o mercado imobiliário se transformou, e começaram a surgir diversos produtos e oportunidades, tanto para o consumidor final quanto para os investidores – sejam eles institucionais ou pessoas físicas. Sem dúvidas, apesar do contexto macroeconômico, os fundos imobiliários têm ganhado cada vez mais espaço e destaque nas carteiras de investimentos.
Segundo dados do boletim mensal da B3 (BVMF:B3SA3), divulgado em março deste ano, o número de investidores nesta classe de ativos já atingiu a marca de 2,088 milhões, ganhando 26 mil novos cotistas apenas em fevereiro de 2023. Dez vezes mais do que em dezembro de 2018, quando foram registrados apenas 208 mil. Esses dados indicam o grande potencial da maior classe de ativos do planeta. Acredito que eles possam ir muito além dos tradicionais FIIs.
Dito isso, vemos inúmeras possibilidades e acredito que este setor deva se transformar ainda mais nos próximos anos, devido ao volume de novos negócios apoiados em fundos de investimentos que estão surgindo. Os FIIs residenciais são um exemplo de classe de ativos que irão se destacar, afinal, o segmento residencial é o maior dentro deste mercado, as necessidades do consumidor final também se transformaram e estão cada vez mais específicas.
Observando todas as demandas e possibilidades, diferentes players do mercado estão se movimentando para criar modelos de negócios voltadas para os clientes finais. Essas soluções vão desde a criação de programas que convertem o proprietário em situação de estresse financeiro em inquilino, dando a ele oportunidade de buscar pela sua (re)organização financeira até soluções oferecidas por empresas que compram, reformam e revendem imóveis residenciais ou que oferecem empreendimento para locação, proporcionando facilidades para os clientes.
Um ponto importante para se destacar é que nesses modelos de negócios, as empresas focam no cliente final, que não eram plenamente atendidos pelas opções tradicionais de empréstimos. Por isso, é preciso um olhar que vai além da situação financeira atual para, em um esforço conjunto, apoiar o cliente em seu objetivo final.
Esses modelos de negócios trazem consigo soluções eficientes por meio de dados e tecnologia, que serão os grandes precursores de mudanças significativas no setor. Além disso, diferente do mercado de incorporação, que leva até cinco anos para licenciar, aprovar e construir um empreendimento, essas soluções são mais rápidas, dinâmicas e simples, podendo ser resolvidas em um prazo mais curto de tempo.
Outro ponto importante a ser analisado quando falamos de FIIs residenciais é o desenvolvimento desta classe de ativos no exterior. Nos EUA, os REITs (do inglês Real Estate Investiment Trusts), correspondentes aos nossos FIIs oferecem diversas opções aos investidores e o segmento residencial é relevante entre os americanos, sendo bem consolidado justamente por apresentar ótimas performances na relação risco/retorno. Um exemplo disso é o fundo AvalonBay de capital aberto, com 4.000 colaboradores receita de US$ 2,5 bilhões, que gera simultaneamente cerca de 80 mil unidades residenciais nas regiões metropolitanas de Nova York, Washington, Seatlle e Los Angeles.
No Brasil, a recente autorização dada pela Resolução 175, da CVM, estabelece, entre outras coisas, que os fundos podem investir até 10% do seu patrimônio em cripto ativos, abrindo ainda mais possibilidades para desenvolvimento de novos modelos de negócio apoiados por fundos imobiliários.
Portanto, a classe de ativos voltadas para imóveis residenciais é apenas uma vertente com grande potencial para os próximos anos. Novos produtos imobiliários podem surgir a qualquer momento e, muitos, quando bem estruturados, podem chegar a se apoiar nesse tipo de fundo como uma forma de aumentar a tração e escala do negócio.