Qual a autoridade no país que dispõe, em tese, das informações econômico-financeiras mais precisas, confiáveis e amplas o bastante para tomada de n decisões? Podemos elencar algumas consultorias privadas, alguns institutos de pesquisa, órgãos de pesquisa ou até mesmo universidades.
Porém, em tese, é o Banco Central que nos permite ter acesso a uma infinidade de dados e variáveis econômico-financeiras. É atribuição e missão maior dele defender e manter a estabilidade da moeda, e, portanto, é fundamental o Banco Central se alimentar do mais amplo espectro de informações e variáveis que puder. Dependendo da condução de sua área de pesquisa, podemos esperar até mesmo que, ainda que o Banco Central não as tenha, haverá um esforço para criá-las, sempre no intuito de explicitar o máximo possível o "esqueleto econômico-financeiro" do país.
Esse pano de fundo certamente esteve na cabeça do Banco Central quando criou o índice "IVG-R", o índice que tenta refletir a dinâmica dos preços dos imóveis no Brasil. Assim, compilou dados que voltam até 2001.
Agora, me respondam:
"Por que o mercado e a imprensa insistem em usar como referência o índice FIPEZAP de imóveis para exprimir a dinâmica dos preços dos imóveis no país ?"
Não há sustentação lógica, até mesmo pela profundidade, exatidão e coerência no universo dos dados que compõem um e outro índice. Enquanto o índice FIPEZAP molda seus números ancorando-os em dados essencialmente de oferta dos imóveis, o índice "IVG-R" ancora seus dados nos financiamentos imobiliários efetivamente concedidos e sacramentados pelos bancos ao comprador em questão.
Isto é, o índice FIPEZAP expõe uma dinâmica de preços em preços ofertados, que podem ou não se concretizar.
O índice "IVG-R" expõe una dinâmica de preços efetivamente praticamente os no fechamento da venda do imóvel.
Alguma dúvida? Então, vamos expor abaixo suas respectivas metodologias retiradas das páginas de ambos:
Índice FIPEZAP de imóveis: http://fipezap.zapimoveis.com.br
"O ÍNDICE FIPEZAP é
Resultado de uma parceria formada em 2010 entre a Fipe e o portal ZAP. o Índice FipeZap de Preços de Imóveis Anunciados é o primeiro indicador a fazer um acompanhamento sistematizado da evolução dos preços do mercado imobiliário brasileiro. Utilizando uma base de dados confiável e robusta, tornou-se referência como fonte de informações sobre o setor, tanto para as famílias, como para agentes do mercado e analistas.
COMO É FEITO O CÁLCULO
Mensalmente são coletados milhões de anúncios de venda e locação, para imóveis residenciais e comerciais. Após rigoroso tratamento estatístico, são consideradas apenas as informações adequadas. A partir daí, são calculados os preços representativos de cada uma das cidades contempladas que, seguindo ponderações específicas, são agrupadas e acompanhadas ao longo do tempo, com a evolução dos preços sendo mensurada por meio do Índice FipeZap."
Vamos ao que diz o índice "IVG-R", com destaque para as passagens em "caixa mais alta"
https://www3.bcb.gov.br/sgspub/consultarvalores/consultarValoresSeries.do?method=consultarGrafico
Metodologia:
Conceito
O IVG-R mensura a tendência de longo prazo dos valores de imóveis residenciais no Brasil utilizando informações do Sistema de Informações de Crédito (SCR) do Banco Central do Brasil. Utiliza-se para cálculo do índice os valores de avaliação dos imóveis vinculados a financiamentos imobiliários a pessoas físicas com garantia de hipoteca residencial ou alienação fiduciária de imóvel nas 11 regiões metropolitanas utilizadas para o cálculo do IPCA pelo IBGE (Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo). Cada região metropolitana é subdivida em áreas geográficas, compostas por municípios adjacentes e que componham juntos uma quantidade mínima mensal de concessão de financiamentos imobiliários. A mediana dos valores de avaliação dos imóveis vinculados a financiamentos imobiliários concedidos nos últimos três meses em cada área geográfica é o valor representativo do mês para aquela área. A tendência de longo prazo de cada uma das séries mensais das medianas de cada área geográfica é obtida através do filtro Hodrick-Prescott (lambda = 3.600). A variação mensal da tendência de cada área é ponderada pelo número de domicílios obtidos no Censo IBGE de 2010 para formar a variação da região metropolitana correspondente. As séries das 11 regiões são novamente ponderadas, também pelo número de domicílios, formando o índice nacional, que então é divulgado em nível encadeado, considerando março de 2001 = 100.
Fonte Banco Central do Brasil – Depto. de Monitoramento do Sistema Financeiro e de Gestão da Informação
Integridade Divulgação dos termos e condições sob as quais as estatísticas oficiais são preparadas, incluindo confidencialidade das respostas individuais O Banco Central compila e publica estatísticas monetárias e financeiras segundo a legislação em vigor, em particular a Lei nº 4.595, de 31 de dezembro de 1964, e Resoluções do Conselho Monetário Nacional que ordenam a geração e divulgação de dados e informações. O Banco Central garante a confidencialidade dos dados relativos às instituições financeiras, empresas e indivíduos, em obediência ao estabelecido no artigo 2 da Lei Complementar nº 105, de 11 de janeiro de 2001. Informação sobre revisão e comunicação antecipada de mudanças substanciais na metodologia
Qualidade
Divulgação de documentação sobre a metodologia e as fontes usadas na preparação das estatísticas Descrição detalhada da metodologia foi divulgada no Relatório de Estabilidade Financeira do Banco Central do Brasil de março de 2013 (http://www.bcb.gov.br/?RELESTAB201303). Os dados utilizados são obtidos do Sistema de Informações de Crédito do Banco Central do Brasil (SCR). Divulgação de detalhes, conciliações com os dados relacionados e arcabouços estatísticos que possibilitem cruzamento de dados e assegurem razoabilidade às estatísticas.
Notas
Devido à utilização de filtro Hodrick-Prescott nas medianas de cada área geográfica, podem ocorrer alterações discretas na série a cada atualização.
Sumário Metodológico
Arcabouço analítico, conceitos, definições e classificações (incluindo referência a orientações aplicáveis)
Para cada área geográfica, a mediana dos valores de avaliação dos imóveis residenciais utilizados como garantia nas operações contratadas nos últimos três meses corresponde ao valor mediano daquele mês específico. Cada área geográfica possui, portanto, uma série de valores representativos dos imóveis residenciais, que possui uma tendência de longo prazo. A variação mensal de cada uma destas tendências é ponderada pela proporção do número de domicílios para formar o IVG-R da região metropolitana correspondente. Para cada mês, a média dos valores das regiões metropolitanas ponderada pelo número de domicílios de cada uma forma o IVG-R nacional.
Abrangência dos dados (cobertura de e.g., unidades institucionais, transações e estoque, commodities indústrias e áreas geográficas)
O IVG-R abrange imóveis residenciais localizados em 11 regiões metropolitanas: Belém, Belo Horizonte, Brasília, Curitiba, Fortaleza, Goiânia, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Convenções contábeis (e.g. período de registro, métodos de avaliação)
Natureza dos dados básicos (e.g., registros administrativos, pesquisas, levantamentos censitários, combinações destes) Informações fornecidas pelos bancos ao Banco Central do Brasil através do Sistema de Informações de Crédito do Banco Central do Brasil (SCR). Práticas de compilação (e.g., esquemas de ponderação, métodos de imputação, técnicas de balanceamento/verificação)
Ponderação por número de domicílios de cada área geográfica para formação do índice da região metropolitana, e para ponderação das regiões metropolitanas formando o IVG-R. O número de domicílios de cada município que compõe as áreas geográficas foi obtido do Censo IBGE de 2010. Outros aspectos (e.g., ajustamento sazonal, restrição na divulgação, ano-base, ano de referência, transformação de ano fiscal para ano civil) março de 2001 = 100.
Colocada essa introdução, vamos aos gráficos apresentados pelo índice FIPE-ZAP e "IVG-R"
FIPEZAP
IVG-R
Fonte:Banco Central no Brasil
Percebemos uma clara diferença entre um e outro índice. Um pequeno parênteses. O índice FIPEZAP vai até janeiro-2017, enquanto o "IVG-R" está compilado pelo BC até novembro-2016.
O índice FIPEZAP mostra uma estabilidade dos preços dos imóveis entre a metade de 2014 até novembro-2016.
O índice IVG-R mostra uma queda nominal de aproximadamente 18% de set-2014 até nov-2016.
Mais, é possível perceber que a velocidade de queda de 2015 para 2016 aumentou sobremaneira. Até meados de 2015, o índice caía a uma velocidade aproximada inferior a 0,5% a cada mês. De final de 2015 para o final de 2016, o índice cai a uma velocidade aproximada média superior a 1% mensal (no final do texto, disponibilizo os números numa tabela).
Não podemos classificar essa dinâmica de queda do IVG-R como "normal"; a velocidade de queda acima de 1% a cada mês ao longo de praticamente 1 ano é suficiente para não ignorarmos um fato; os valores dos imóveis não estão caindo, estão em colapso.
O primeiro objetivo do texto é esse.
Ou seja, explicitar o quanto o mercado pode estar enganado se olhar apenas para o índice FIPEZAP para identificar movimentos macros no universo dos "preços dos imóveis" no Brasil.
O segundo objetivo é mais amplo e subjetivo.
Não podemos cravar em dizer que, em toda sua história econômica, o Brasil nunca teve uma bolha imobiliária, pois os dados que dispomos são relativamente recentes. Mas, até onde a "vista pode alcançar", excluindo, por exemplo, o momento do "milagre econômico" dos anos 70, é razoável afirmar que o aumento de preços "geométrico" pelo qual passou o setor imobiliário brasileiro no período 2009-2014 não foi normal. Aumentos de 200%, ou mesmo, em alguns casos, de 300% a 400%, nos preços dos imóveis no Brasil em 5-6 anos não é normal em lugar algum do mundo.
Ora, se a nossa experiência em passar por ciclos dessa natureza é muito rasa, não dá para dimensionar com clareza o que há por trás de tal quadro, e, muito menos, as consequências e efeitos colaterais de uma "explosão" desse ciclo, isto é, de uma quebra acelerada no quadro até então visto. O que tentamos fazer é acrescentar dados que, em conjunto, possam nos guiar para reflexões que possam nos acender alguma luz amarela.
Assim, separo 4 variáveis que se entrelaçam em algum ponto e que podem ter contribuído para a dinâmica de queda vista acima pelo IVG-R. Não há garantia nenhuma para que essa interrelação possa estopar o processo de queda no curto prazo.
As variáveis abaixo mencionadas e suas tendências, ou seja, taxa de desemprego em alta, aumento das provisões dos bancos brasileiros, percentual da carteira de Crédito dos bancos com atraso entre 15 e 90 dias em alta, e queda nas aprovações esperadas da carteira habitacional se alimentam negativamente uma da outra no curto prazo, agindo como freio na reversão de curto-médio prazo na dinâmica de queda dos preços dos imóveis
Taxa de Desemprego - Brasil - período 2013-2016
Percentual do total de Provisões em relação a carteira de crédito do Sistema Financeiro Nacional
Fonte: Banco Central do Brasil
Percentual da carteira de Crédito com atraso entre 15 e 90 dias
Fonte: Banco Central do Brasil
Indicador de Crédito - Crédito Habitacional - demandas e aprovações esperadas
Fonte: Banco Central do Brasil
Por fim, pode parecer paradoxal para quem lê notícias há anos sobre os gigantescos e surreais lucros dos bancos, sempre, aparentemente crescentes, mesmo em contextos de crise e dificuldades financeiras pelas quais a maior parte da população passa; porém, há uma mudança em curso na dinâmica nos lucros dos bancos em geral, Vejam abaixo a queda nos lucros dos bancos, segundo dados apurados pelo Banco Central.
Até que ponto essa variável não se soma às outras acima destacadas produzindo um contexto, não apenas perigoso para a dinâmica dos preços dos imóveis, mas para o quadro de toda a teia financeira brasileira? Melhor dizendo. Até onde pode ir uma simples, mas não tão simples assim, queda dos preços dos imóveis no Brasil? Ate onde podem ir os efeitos colaterais?
Entretanto, acima de tudo, é desmistificar a ideia de que os preços dos imóveis são vistos por apenas uma ótica; talvez olhar para os dados do IVG-R seja muito mais produtivo e interessante.
Lucro líquidos depois do imposto de renda dos bancos, exceto bancos de desenvolvimentos
Fonte: Banco Central do Brasil
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Dados do índice IVG-R, segundo o Banco Central:
Mês-Ano
09-2014 - 540,70
10-2014 - 540,50
11-2014 - 539,90
12-2014 - 538,80
01-2015 - 537,40
02-2015 - 535,50
03-2015 - 533,30
04-2015 - 530,60
05-2015 - 527,60
06-2015 - 524,30
07-2015 - 520,60
08-2015 - 516,70
09-2015 - 512,60
10-2015 - 508,20
11-2015 - 503,70
12-2015 - 499,00
01-2016 - 494,20
02-2016 - 489,40
03-2016 - 484,50
04-2016 - 479,50
05-2016 - 474,60
06-2016 - 469,70
07-2016 - 464,80
08-2016 - 459,90
09-2016 - 455,00
10-2016 - 450,00
11-2016 - 444,90