Por que a Eztec (EZTC3) está sendo negociada abaixo do preço da pandemia em 2020?

A Eztec Empreendimentos e Participações (BVMF:EZTC3) é uma das maiores incorporadoras e construtoras de edifícios residenciais em São Paulo, possuindo foco no médio e alto padrão.

Apesar de a pandemia já ter ficado para trás, atualmente as ações da Eztec (EZTC3) estão sendo negociadas abaixo da mínima atingida em 2020 (auge da crise da COVID – 19).

No presente momento o Ibovespa (Índice de referência da bolsa brasileira) vem renovando máximas históricas, então o que explica o fraco desempenho das ações da Eztec (EZTC3) ?

É importante ressaltar que o atual cenário macroeconômico brasileiro é desafiador em que após 2020 houve um ciclo rápido e forte de alta de juros levando assim ao nível mais alto da taxa selic nos últimos 20 anos (15,0% a.a) o que é um grande empecilho para as empresas do setor de construção tendo em vista que impacta a demanda por financiamento imobiliário, pressionando assim os preços dos imóveis para baixo.

Tal cenário representou um desafio significativo para as construtoras listadas na bolsa brasileira, afetando negativamente o desempenho financeiro e operacional do setor na qual algumas fizeram movimentos estratégicos para poder enfrenta – lo.

E como a Eztec foi afetada?

Com a crise da pandemia a companhia aproveitou para acelerar novas aquisições, devido ao acesso diferenciado às oportunidades proporcionadas por tal crise já que historicamente possuía caixa líquido e além disso aprofundou parcerias e participação em projetos o que permitiu maior capacidade de lançamentos e diversificação do risco.

Contudo vale dizer que nos últimos anos as margens da companhia foram bastante comprimidas devido a: i) pressões inflacionárias impulsionadas por depreciação do câmbio e rali das commodities o que ocasionou forte alta no INCC (somente em 2021 atingiu 13,8% que foi a maior alta anual desde 2003) e consequentemente nos custos de obra da empresa; ii) forte campanha comercial dedicada a incentivar a venda dos estoques em construção e performado através das Homes Stores elevando assim as despesas e ; iii) companhia passou a assumir dívidas onerosas devido as aquisições feitas e para expandir e acelerar os seus lançamentos deixando assim de ter caixa líquido e levando - a menores ganhos com receitas financeiras e aumento nas despesas financeiras.

Dessa forma mesmo com o aumento da receita líquida que passou de R$ 936,0 para R$ 1,6 bilhões nos últimos anos (2020 – 2024), a margem ebit (operacional) reduziu em -6,73 p.p na mesma base comparativa que fora afetada por fatores ditos acima e também pelo maior número de parcerias (coincorporação) e participação em projetos que se por um lado diversifica o risco e aumenta a capacidade de lançamentos, por outro reduz a fatia de margem por projeto e ainda pela maior participação de estoque pronto nas vendas, já que estes geralmente possuem margens mais baixas devido aos descontos dados para sua redução.

Outro ponto destacado que havíamos mencionado foi sobre as dívidas onerosas em que no mesmo intervalo de comparação, a dívida bruta alcançou R$ 1,1 bilhões em 2024 contra R$ 4,6 milhões no ano de 2020 que se deve a estratégia da companhia de aceleração de lançamentos e obras o que exigiu assim maior desembolso em terrenos e custos de construção sem contar que procurou financiar a compra de terrenos estratégicos devido a aquisição de terrenos em regiões nobres de São Paulo.

É importante dizer que a aceleração de lançamentos e obras foi motivada por fatores como: i) Demanda reprimida (2020 – 2022) já que a partir de 2023 a melhora gradual do ambiente de vendas e crédito trouxe de volta compradores, e com isso a empresa precisou lançar mais para atender essa demanda acumulada e; ii) Com concorrentes como Cyrela e Even acelerando lançamentos após 2022, a Eztec buscou não perder espaço no segmento de médio e alto padrão em SP.

Quais foram as medidas recentes a tomadas pela Eztec?

Além daquelas medidas já destacadas que foram acelerar novas aquisições que serviram para expandir lançamentos e aprofundar parcerias e participação em projetos, a companhia vem procurando ainda a diversificação do portfólio de produtos entrando ou ampliando presença em segmentos de médio padrão e segmentos populares/social/habitação econômica (como via parcerias) para reduzir concentração no alto padrão que ganhou mais força a partir de 2024 e esforços para que lançamentos vendam uma parte substancial rápido (alto “sell-through”), o que ajuda no fluxo de caixa sendo esta ganhando força no 1T25.

Com isso a empresa já está tendo alguns resultados como aumento na velocidade de vendas (VSO) o que demonstra que está vendendo unidades mais rapidamente, reduzindo risco de estoque encalhado, melhora da margem bruta que mostrou o maior nível nos últimos três anos no 2T25, e elevação da margem líquida com o ROAE voltando a dois dígitos (cerca de 10,1% em junho de 2025) contra 5-6% em períodos anteriores.

 Quais as perspectivas para a companhia?

O principal catalisador para as empresas do setor de construção civil é o comportamento da taxa Selic que caso inicie-se uma queda diante do patamar mais elevado dos últimos 20 anos (15,0%) começará a impulsionar a demanda para o setor já que as pessoas ficam mais propensas a captação de financiamentos para a compra de imóveis sem contar que aqueles consumidores de alto-padrão terão maior estímulo para investir em imóveis já que nesse caso os juros da renda fixa ficam menos atrativo.

As perspectivas do mercado são de que o Banco Central Brasileiro comece a cortar os juros a partir de 2026 devido as expectativas de desaceleração da atividade econômica.

Tal previsibilidade será ajudada também à medida que se aproximarão as eleições presidenciáveis em 2026 que caso um candidato da oposição cresça nas pesquisas passando até a liderá-las a trajetória de queda nos juros pode ganhar maior tração já que haverá maiores chances de mudança na condução da política econômica brasileira.

No entanto, em caso de permanecer o cenário adverso a EZTEC tende a continuar sendo uma das principais destaques do setor de construção civil devido ao seu histórico de possuir uma sólida gestão e por mais que a dívida tenha aumentado nos últimos anos, a companhia segue tendo uma das melhores situações financeiras do setor tendo em vista que a atual relação de alavancagem (dívida líquida / ebitda) é de 0,96 x.

Logo a forte penalidade que as ações da empresa sofreram nos últimos anos pode ser uma oportunidade principalmente para aqueles que possuem uma visão mais para o longo prazo tendo em vista que aparentemente nos últimos trimestres a construtora voltou a apresentar evolução nos principais indicadores.