Vejo muitos investidores de Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) se atentando apenas ao dividend yield na hora de realizar alguma decisão de investimento. Essa estratégia é perigosa, pois antes de se investir em qualquer ativo, devemos fazer uma boa avaliação para reconhecer pontos positivos e também saber identificar eventuais riscos. Já falamos aqui na coluna sobre algumas métricas e conceitos para analisar FIIs. No texto a seguir, quero detalhar melhor os caminhos para esse tipo de avaliação.
O investidor bem informado e que entende em que está investindo é um investidor que tem muito mais chances de obter sucesso no longo prazo. Além de, naturalmente, ter muito mais segurança e tranquilidade em relação aos ativos que compõem a sua carteira.
Como os fundos imobiliários possuem classes e perfis diferentes de ativos, cada classe tem suas próprias particularidades e pontos que devem ser analisados com mais cuidado, de forma específica.
Por exemplo, quando olhamos para os fundos de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são os fundos que investem em recebíveis imobiliários, é importante avaliar: o lastro desses ativos, o LTV - que é a relação do valor das garantias e o valor da dívida- , e a qualidade e solidez financeira dos devedores. Além de analisar a própria estrutura, as garantias, a existência de overcollateral, e os dados de inadimplência, entre outros fatores.
Geralmente, estes dados podem ser encontrados nos relatórios mensais disponibilizados pelos gestores destes fundos que, por sua, vez podem ser acessados através do site da B3 (SA:B3SA3) ou no website do próprio gestor.
Já se olharmos para fundos imobiliários de lajes corporativas, então, a análise ideal seria feita através de outros componentes. Por exemplo, seriam itens mais focados em questões específicas do imóvel e no seu histórico.
Para estes fundos de lajes corporativas, é essencial avaliar fatores como: (i) localização do imóvel, para avaliar a qualidade da região que ele está inserido; (ii) diferenciais competitivos do imóvel e facilidade de recolocação; (iii) histórico de vacância, sendo que quanto menos vacância o imóvel apresentou ao longo de sua história, melhor; (iv) dados a respeito de inadimplência; (v) condições do imóvel, sendo que quanto pior o estado do imóvel, mais deve demandar capex e, evidentemente, menores tendem ser suas vantagens frente a outros ativos e (vi) preço e valuation, em que o investidor deve avaliar os preços do aluguel por m² praticados na região e também do próprio imóvel.
Existem outros fatores também importantes que podem fazer parte da análise, como o histórico do gestor e seu track record, a liquidez do fundo, o seu dividend yield, a consistência de pagamentos de dividendos, perfil de gestão do fundo (ativa ou passiva).
Já se estamos falando de fundos de shopping, alguns pontos essenciais que devem ser analisados são: vendas por m², aluguel por m², histórico operacional e de desempenho de vendas, vacância, inadimplência, localização, região, cap rate dos ativos (especialmente nos fundos mais novos), consolidação do empreendimento, entre outros.
Além destes fundos citados, ainda existem fundos logísticos e industriais, fundos de hospitais, de universidades, e de desenvolvimento imobiliário. Cada um deles possui particularidades na hora da análise. Porém, de modo geral, o investidor deve sempre se atentar à qualidade dos empreendimentos, ai desempenho operacional e à vacância, por exemplo.
Sendo assim, o dividendo é fator essencial para uma análise, pois diz muito sobre o valuation. Mas não é fator suficiente. É primordial que se analise também a qualidade dos ativos que se deseja investir.