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Introdução e contexto de mercado
A American Healthcare REIT (Nova York:AHR) reportou resultados sólidos no segundo trimestre de 2025, mantendo o impulso observado no 1º tri. O FII especializado em residências para idosos, edifícios médicos e instalações de enfermagem especializada, viu suas ações negociadas próximas a US$ 39,86 em 7 de agosto de 2025, representando um aumento de 0,53% no dia e continuando seu desempenho impressionante que levou a uma valorização de 139,54% no último ano.
O portfólio diversificado de imóveis de saúde da empresa continua se beneficiando de tendências demográficas favoráveis no mercado de residências para idosos e posicionamento estratégico em múltiplos segmentos. O portfólio da AHR está concentrado em quatro segmentos principais: Campi Integrados de Saúde para Idosos (ISHC), Ambulatórios Médicos (OM), Propriedades Operacionais de Residências para Idosos (SHOP) e Propriedades com Contratos Triple-Net.
Como mostrado no gráfico de visão geral do portfólio a seguir, o ISHC representa o maior segmento com 61,3% do NOI anualizado consolidado, seguido pelos Ambulatórios Médicos com 17,0%, SHOP com 13,6% e Propriedades com Contratos Triple-Net com 7,0%:
Destaques do desempenho trimestral
A American Healthcare REIT reportou resultados financeiros impressionantes para o 2º tri de 2025, com o FFO NAREIT diluído por ação aumentando 28,1% em comparação ao ano anterior, de US$ 0,32 para US$ 0,41. Da mesma forma, o FFO Normalizado diluído por ação cresceu 27,3%, de US$ 0,33 para US$ 0,42.
O desempenho do NOI de mesmas lojas foi particularmente forte, com crescimento geral de 13,9% em comparação ao 2º tri de 2024. Este crescimento foi impulsionado principalmente pelo segmento ISHC, que registrou um aumento de 18,3%, e pelo segmento SHOP, que entregou um impressionante crescimento de 23,0%. Os segmentos de Ambulatórios Médicos e Propriedades com Contratos Triple-Net contribuíram com um crescimento mais modesto de 1,4% cada.
O forte desempenho nos segmentos de residências para idosos está alinhado com os comentários feitos durante a teleconferência de resultados do 1º tri, onde o CEO Danny Prostke expressou confiança na capacidade da empresa de navegar por despesas mais altas e inflação, afirmando: "Estamos muito bem posicionados para enfrentar despesas mais altas e inflação mais elevada."
Análise financeira detalhada
O segmento de Campi Integrados de Saúde para Idosos (ISHC), que representa a maior fonte de receita da AHR, mostrou forte desempenho financeiro no 2º tri de 2025. A receita do segmento aumentou 10,7% em comparação ao ano anterior, enquanto o NOI cresceu 18,3%, demonstrando gestão eficaz de custos e estratégias de precificação.
Como mostrado na análise detalhada abaixo, o segmento ISHC alcançou uma margem de NOI de caixa de 15,6% no 2º tri de 2025, acima dos 14,4% no 2º tri de 2024:
Um fator-chave do desempenho do segmento ISHC é sua composição diversificada de receita entre diferentes tipos de pagadores e tipos de leitos. O gráfico a seguir mostra que a enfermagem especializada representa 71,4% da receita, enquanto as residências para idosos respondem por 24,7%. O mix de qualidade, representando receita de maior margem de pagamento privado e Medicare, melhorou ligeiramente de 73,8% no 2º tri de 2024 para 74,6% no 2º tri de 2025:
O segmento de Propriedades Operacionais de Residências para Idosos (SHOP) também entregou resultados impressionantes, com crescimento do NOI de mesmas lojas de 23,0% em comparação ao ano anterior no 2º tri de 2025. Este desempenho foi impulsionado por melhorias na ocupação e aumentos nas tarifas, com o RevPOR (Receita Por Quarto Ocupado) atingindo US$ 5.189 no 2º tri de 2025.
A diversificação geográfica da AHR e as parcerias estratégicas com grandes operadores contribuem para seu forte desempenho. A empresa tem parcerias com vários operadores líderes, sendo a Trilogy Management Services a maior com 126 propriedades/campi. O mapa a seguir ilustra a distribuição geográfica das propriedades ISHC e SHOP da AHR:
Iniciativas estratégicas
A American Healthcare REIT continua a gerenciar ativamente seu portfólio através de aquisições estratégicas, alienações e projetos de desenvolvimento. No acumulado de 2025, a empresa adquiriu 131 leitos no segmento ISHC por US$ 16,1 milhões e 187 leitos no segmento SHOP por US$ 65 milhões.
No front de alienações, a AHR vendeu 88 unidades SHOP por US$ 3,3 milhões, 311 GLA em Ambulatórios Médicos por US$ 24,2 milhões e 270 leitos/unidades ISHC por US$ 16 milhões. Essas transações refletem a abordagem disciplinada da empresa para otimização do portfólio.
A empresa também está investindo em projetos de desenvolvimento e expansão para impulsionar o crescimento futuro. Como mostrado no gráfico a seguir, a AHR tem vários projetos em andamento com um custo total esperado de US$ 57,8 milhões, dos quais US$ 23,8 milhões foram gastos até o momento:
Este pipeline de desenvolvimento está alinhado com comentários feitos pelo COO Gabe Wilhite durante a teleconferência de resultados do 1º tri, onde ele destacou a necessidade de expansão do setor, observando: "O setor realmente precisa começar a construir novamente para atender à demanda."
Perspectivas futuras
Com base em seu forte desempenho no primeiro semestre de 2025, a American Healthcare REIT forneceu orientações otimistas para o ano completo. A empresa espera um FFO NAREIT por ação diluída de US$ 1,57-US$ 1,61 e FFO Normalizado por ação diluída de US$ 1,64-US$ 1,68.
A empresa também projeta um crescimento do NOI de mesmas lojas de 11,0%-14,0% para o ano completo de 2025, com orientações específicas por segmento da seguinte forma:
- ISHC: 15,0%-19,0%
- Ambulatórios Médicos: 1,0%-1,5%
- SHOP: 20,0%-24,0%
- Propriedades com Contratos Triple-Net: (0,8%)-(0,3%)
Premissas adicionais de orientação incluem despesas gerais e administrativas de US$ 56-US$ 58 milhões, despesas com juros de US$ 85-US$ 90 milhões e outras receitas de US$ 2-US$ 4 milhões. A empresa também espera gastar US$ 80-US$ 100 milhões em novos inícios de desenvolvimento e projetos de desenvolvimento em andamento.
Como mostrado no resumo de orientação a seguir, a AHR se posicionou para continuar com forte desempenho ao longo de 2025:
Esta orientação atualizada representa uma melhoria em relação à teleconferência de resultados do 1º tri, onde a empresa havia projetado uma orientação de NFFO para o ano completo de US$ 1,58-US$ 1,64 por ação. O aumento para US$ 1,64-US$ 1,68 por ação reflete melhorias operacionais contínuas e condições positivas de mercado.
Com uma capitalização de mercado de aproximadamente US$ 5,1 bilhões, um balanço sólido e um portfólio diversificado de ativos imobiliários de saúde, a American Healthcare REIT parece bem posicionada para continuar entregando valor aos acionistas enquanto executa suas iniciativas estratégicas e capitaliza tendências demográficas favoráveis no setor de saúde.
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