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Introdução e contexto de mercado
A Community Healthcare Trust (Nova York:CHCT) divulgou sua apresentação para investidores de julho de 2025, destacando seu portfólio diversificado de imóveis de saúde e estratégia de expansão em meio a condições desafiadoras de mercado. O FII de saúde, que se concentra na aquisição de propriedades de saúde menores e fora do mercado, atualmente é negociado a US$ 16,25, próximo à sua mínima de 52 semanas de US$ 14,76, apesar de manter sua sequência de crescimento de dividendos de uma década.
As ações da empresa caíram 1,17% na pré-abertura do mercado em 30.07.2025, após um relatório de lucros misto do 1º tri, onde o LPA ficou abaixo das expectativas em US$ 0,03 versus os US$ 0,08 previstos, embora a receita tenha superado as previsões em US$ 30,08 milhões.
Visão geral do portfólio
O portfólio da CHCT consiste em 200 propriedades com 314 inquilinos em 36 estados, criando uma presença geograficamente diversificada. A empresa tem se concentrado estrategicamente em instalações de saúde menores e fora do mercado para evitar situações de licitação competitiva.
Conforme mostrado na seguinte divisão de diversificação de portfólio, a CHCT mantém uma diversificação significativa de inquilinos, com seus dois principais inquilinos representando 16,3% do aluguel anualizado. As propriedades da empresa abrangem múltiplos segmentos de saúde, com edifícios de consultórios médicos (36,3%) e instalações de reabilitação para pacientes internados (19,4%) representando as maiores porções do portfólio.
A diversificação geográfica continua sendo um ponto forte, com propriedades espalhadas por 36 estados. As maiores concentrações estão no Texas (16,9%), Illinois (11,7%), Ohio (9,8%), Flórida (8,1%) e Pensilvânia (5,9%), com todos os outros estados compondo 47,6% do portfólio.
Desempenho financeiro
A apresentação destaca o crescimento significativo da CHCT desde seu IPO em 2015, com ativos totais aumentando de US$ 143 milhões em 2015 para US$ 966 milhões em 2025, representando um crescimento de 576%. A empresa entregou um retorno total aos acionistas de 250% desde o início, superando substancialmente tanto o Índice RMZ (74%) quanto o S&P 500 (46%).
O gráfico a seguir ilustra essa impressionante trajetória de desempenho de longo prazo:
Um pilar do apelo da CHCT para investidores tem sido seu crescimento consistente de dividendos, com 40 aumentos trimestrais consecutivos, elevando o dividendo atual para US$ 0,4725 por ação. Isso se traduz em um dividendo anualizado de US$ 1,89 e um rendimento de aproximadamente 11,56% nos preços atuais das ações.
Apesar dessas tendências positivas de longo prazo, o desempenho financeiro recente da CHCT mostrou alguns desafios. O LPA do 1º tri de 2025 de US$ 0,03 ficou significativamente abaixo da previsão de US$ 0,08, embora a receita de US$ 30,08 milhões tenha superado as expectativas em US$ 0,5 milhão.
Posicionamento estratégico
A estratégia de investimento da CHCT concentra-se em três pilares principais: segmentar nichos de ativos subvalorizados, gestão ativa de ativos e diversificação de portfólio. A empresa se especializa na aquisição de propriedades menores e fora do mercado diretamente ou através de provedores de saúde, evitando situações de licitação competitiva.
O modelo estratégico é ilustrado abaixo:
A empresa está se posicionando para se beneficiar de ventos favoráveis significativos do setor de saúde, incluindo o envelhecimento da população dos EUA, impulsionando o aumento dos gastos com saúde. Esses gastos estão projetados para crescer de US$ 4,3 trilhões em 2021 para US$ 7,2 trilhões até 2031, representando uma taxa média de crescimento anual de 5,5% e atingindo 19,7% do PIB até 2031.
Essa tendência demográfica e de gastos favorável é capturada no seguinte gráfico:
Outra tendência importante que apoia a estratégia da CHCT é a mudança contínua do atendimento hospitalar para ambulatorial. As visitas ambulatoriais por 1.000 cresceram 30,3% de 1999-2021, enquanto as internações hospitalares por 1.000 diminuíram 19,3%, impulsionadas por avanços na ciência clínica, tecnologia e mudanças nas preferências dos consumidores.
Pipeline de aquisições e estratégia de crescimento
Os investimentos anuais da CHCT flutuaram ao longo dos anos, atingindo o pico de US$ 152,0 milhões em 2019 antes de cair para US$ 36,0 milhões em 2025. No entanto, a empresa delineou um robusto pipeline de investimentos que inclui:
- Uma propriedade adquirida após 30 de junho de 2025, por US$ 26,5 milhões, que está 100% alugada até 2040
- Seis propriedades sob acordos definitivos de compra com um custo esperado de US$ 146,0 milhões e retornos previstos de 9,1% a 9,75%
- Um termo assinado para financiamento de clínicas de diálise de até US$ 60,0 milhões com retornos esperados de 9,5%
O portfólio da empresa inclui uma gama diversificada de instalações de saúde, como mostrado nestas propriedades representativas:
Balanço e gestão de riscos
A CHCT mantém um balanço conservador com uma estrutura de dívida que inclui uma linha de crédito rotativo de US$ 400 milhões, um empréstimo a prazo de US$ 125 milhões com vencimento em março de 2028 e um empréstimo a prazo de US$ 150 milhões com vencimento em março de 2030. A dívida da empresa em relação ao valor bruto dos imóveis varia de 40,2% a 42,7% entre o 1º tri de 2024 e o 2º tri de 2025.
O cronograma de vencimento da dívida é bem escalonado, como ilustrado abaixo:
A gestão de riscos é ainda mais aprimorada através da diversificação de arrendamentos. Com um prazo médio ponderado de arrendamento de 6,6 anos, a CHCT escalonou os vencimentos dos arrendamentos para ajustar continuamente as taxas de aluguel. Aproximadamente 30,1% da receita anualizada de arrendamento se estende além de 2034, proporcionando estabilidade a longo prazo.
Comentários da administração e perspectivas
Durante a teleconferência de resultados do 1º tri de 2025, o CEO Dave DePuy destacou a abordagem cautelosa da empresa em relação ao aumento de capital, afirmando: "Não estamos entusiasmados em levantar capital a esses preços." Este comentário reflete a consciência da administração sobre os desafios atuais de avaliação, apesar do histórico de desempenho de longo prazo da empresa.
Os interesses da equipe de gestão estão alinhados com os acionistas, já que cada diretor executivo nomeado optou por receber 50% de seu salário, bônus e compensação de incentivo anual em ações com até 8 anos de aquisição.
Olhando para o futuro, a CHCT planeja fechar novas instalações de reabilitação para pacientes internados no 3º tri e 4º tri de 2025, com aquisições adicionais de propriedades previstas. Os analistas esperam que a empresa retorne à lucratividade este ano, com uma previsão de LPA de US$ 0,25 para o ano fiscal de 2025 e crescimento de receita de 6%.
A proposta de valor única da empresa continua focada em capitalizar o atrativo mercado de saúde através de aquisições menores e fora do mercado, crescimento disciplinado, diversificação de portfólio e manutenção de um balanço conservador—tudo isso enquanto garante um forte alinhamento com os acionistas.
Essa notícia foi traduzida com a ajuda de inteligência artificial. Para mais informação, veja nossos Termos de Uso.
Apresentação completa: