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Introdução e contexto de mercado
A Federal Realty Investment Trust (Nova York:FRT) divulgou sua apresentação aos investidores do primeiro trimestre de 2025 em 08.05.2025, destacando um desempenho sólido e perspectivas melhoradas para o ano inteiro. O FII focado em varejo reportou crescimento nos fundos de operações (FFO) e elevou suas projeções para o ano, demonstrando resiliência em um ambiente econômico desafiador. Apesar desses resultados positivos, as ações permaneceram relativamente estáveis, sendo negociadas a US$ 95,80 na sessão de pré-mercado após a apresentação.
O foco da empresa em propriedades de varejo de alta qualidade em mercados suburbanos afluentes continua impulsionando o desempenho, com taxas de ocupação em melhoria e forte atividade de locação sustentando o crescimento. O histórico de 57 anos da Federal Realty com aumentos consecutivos de dividendos reforça ainda mais sua estabilidade e proposta de valor de longo prazo para os investidores.
Destaques do desempenho trimestral
A Federal Realty reportou FFO por ação de US$ 1,70 para o primeiro trimestre de 2025, representando um aumento de 3,7% em relação ao ano anterior. Isso superou ligeiramente as expectativas dos analistas, continuando a tendência da empresa de atender ou superar modestamente as previsões do mercado. A receita alcançou US$ 309,15 milhões, um aumento de 6% em comparação com o mesmo período do ano passado.
A empresa alcançou um crescimento comparável da renda operacional de propriedades (POI) de 2,8% no 1º tri de 2025 em relação ao 1º tri de 2024, com forte crescimento quando excluídas as taxas de rescisão de contratos e aluguéis de períodos anteriores coletados. Os aluguéis base comparáveis aumentaram 3%, refletindo o poder de precificação da empresa em seus mercados premium.
Como mostrado na seguinte visão geral trimestral abrangente:
A atividade de locação permaneceu robusta com 87 contratos assinados para 369.000 pés quadrados de espaço de varejo comparável durante o trimestre. As métricas de ocupação da empresa mostraram melhoria significativa, com a ocupação da carteira comparável atingindo 93,6% (aumento de 180 pontos base em relação ao ano anterior) e uma taxa de locação de 95,9% (aumento de 160 pontos base em relação ao ano anterior).
Análise financeira detalhada
Com base em seu forte desempenho no primeiro trimestre, a Federal Realty revisou para cima suas projeções para 2025. A empresa agora espera um FFO por ação diluída, conforme definido pelo NAREIT, na faixa de US$ 7,11 a US$ 7,23, representando um crescimento de aproximadamente 5,0% a 6,8% em relação a 2024 no ponto médio. Essa perspectiva melhorada é impulsionada pelo crescimento esperado do POI comparável de 3-4% para o ano inteiro.
As projeções atualizadas incorporam várias premissas-chave, incluindo a recente aquisição de US$ 124 milhões do Del Monte Shopping Center, taxas de rescisão de contratos antecipadas de US$ 4-5 milhões e POI incremental de redesenvolvimento/expansão de US$ 3-5 milhões. A empresa também espera despesas administrativas de US$ 45-47 milhões e despesas de capital para desenvolvimento/redesenvolvimento de US$ 175-225 milhões.
A estrutura detalhada das projeções é ilustrada abaixo:
A Federal Realty mantém um balanço forte com mais de US$ 1,5 bilhão em liquidez total proveniente de caixa, linhas de crédito e capital futuro. A empresa reportou uma relação anualizada de dívida líquida consolidada para EBITDA de 5,7x (com meta abaixo de 5,5x) e um índice de cobertura fixa de 3,8x (tendendo para a meta de 4x durante 2025). Importante ressaltar que 87% da dívida total da empresa é de taxa fixa, proporcionando estabilidade no atual ambiente de taxas de juros.
Iniciativas estratégicas
A estratégia de crescimento da Federal Realty centra-se em três impulsionadores principais: crescimento comparável do POI, contribuições de seu pipeline de redesenvolvimento e expansão, e aquisições estratégicas. O pipeline de redesenvolvimento e expansão da empresa totaliza aproximadamente US$ 785 milhões, com cerca de US$ 200 milhões de gastos restantes.
Durante o trimestre, a Federal Realty adquiriu o Del Monte Shopping Center em Monterey, Califórnia, por US$ 123,5 milhões. Esta propriedade de 674.000 pés quadrados em 46 acres alinha-se com a estratégia da empresa de adquirir ativos dominantes em mercados afluentes, com pouca oferta de varejo e potencial para futuro redesenvolvimento.
O pipeline de redesenvolvimento da empresa inclui vários projetos significativos em seus mercados principais, conforme detalhado no slide a seguir:
O pipeline de contratos assinados mas não ocupados (SNO) da Federal Realty representa cerca de US$ 46 milhões de aluguel total incremental, com 16% esperados para iniciar no 2º tri de 2025, 65% no segundo semestre de 2025, e 92% até o primeiro semestre de 2026. Isso proporciona clara visibilidade para o crescimento da receita no curto prazo.
Posição competitiva na indústria
A Federal Realty se diferencia por seu foco em propriedades de varejo de alta qualidade em localizações suburbanas de primeira linha em nove grandes mercados metropolitanos. As propriedades da empresa beneficiam-se de fortes dados demográficos, com uma renda familiar média de US$ 161.000 e renda agregada média de US$ 10,7 bilhões em um raio de três milhas.
O portfólio da empresa é bem diversificado por mercado, formato e inquilino, proporcionando estabilidade e resiliência. Aproximadamente 80% dos centros da Federal Realty incluem um componente de supermercado, o que ajuda a impulsionar o tráfego constante de clientes. Por receita, o portfólio consiste em 79% varejo, 12% residencial e 10% escritórios de uso misto.
Como ilustrado na seguinte análise demográfica, a ênfase estratégica da Federal Realty em mercados de alta renda ancora seu portfólio com estabilidade e potencial de crescimento:
A empresa tem exposição limitada a varejistas em dificuldades, com apenas cerca de 60 pontos base de aluguel base anualizado (ABR) expostos a falências recentemente anunciadas. Isso se compara favoravelmente a muitos pares no setor de FIIs de varejo, posicionando bem a Federal Realty para navegar por potenciais desafios do setor varejista.
Declarações prospectivas
A Federal Realty espera que as taxas de ocupação tendam a 95% até o final de 2025, com o objetivo de manter uma diferença de 100 pontos base entre espaços alugados e ocupados ao longo do tempo. Essa melhoria de ocupação antecipada, combinada com fortes aumentos de aluguel e exposição mínima a varejistas em dificuldades, deve impulsionar um crescimento comparável do POI de 3-4% em 2025.
Olhando além de 2025, a empresa identificou várias considerações que impactarão o desempenho futuro. Estas incluem o benefício único de US$ 13 milhões em transações de crédito fiscal em 2025 (aproximadamente US$ 0,15 por ação) que não se repetirá, e o refinanciamento de US$ 429 milhões em dívida atualmente a 1,67% que vence em 2026.
Os destaques de investimento e a proposta de valor de longo prazo da Federal Realty são resumidos na seguinte visão geral abrangente:
O histórico de 57 anos da empresa de aumentos consecutivos de dividendos sublinha seu compromisso em entregar valor aos acionistas através de vários ciclos econômicos. Com um rendimento atual de dividendos de 4,62% e um CAGR de dividendos de longo prazo de 7%, a Federal Realty oferece uma combinação atraente de renda e potencial de crescimento.
Este desempenho consistente é apoiado por um plano de negócios testado em ciclos e uma equipe de gestão experiente com uma média de mais de 20 anos na Federal Realty e mais de 25 anos de experiência em imóveis. Como o CEO Don Wood enfatizou durante a teleconferência de resultados, "Quanto mais incerta a economia, melhor tendemos a nos sair", destacando a resiliência da empresa durante períodos de incerteza econômica.
Com seus fortes resultados do primeiro trimestre, projeções elevadas e significativo pipeline de oportunidades de crescimento, a Federal Realty parece bem posicionada para continuar entregando desempenho sólido ao longo de 2025 e além.
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Apresentação completa: