Resultados do 2º tri da Nvidia superam expectativas, mas ações caem por receita de data center e riscos na China
Introdução e contexto de mercado
A Getty Realty Corp (Nova York:GTY), uma das principais proprietárias de imóveis comerciais de conveniência e automotivos, apresentou seu perfil corporativo e informações suplementares do 2º tri de 2025 em 24 de julho de 2025. A empresa reportou resultados trimestrais sólidos, destacados pelo crescimento do AFFO e um aumento em suas projeções para o ano inteiro, apesar de enfrentar alguns obstáculos no trimestre anterior.
O FII, que possui 1.137 propriedades em 44 estados, demonstrou resiliência em seus segmentos principais de varejo de conveniência e automotivo, que a administração descreveu anteriormente como "amplamente resistentes à recessão". Este desempenho ocorre após um 1º tri desafiador, quando a Getty não atingiu as expectativas de LPA, causando uma queda de 3,23% nas ações no after-hours naquele momento.
Destaques do desempenho trimestral
A Getty Realty reportou resultados financeiros fortes para o 2º tri de 2025, com o AFFO aumentando 5,6% para US$ 34,0 milhões e o AFFO por ação subindo 1,7% para US$ 0,59. O AFFO acumulado no ano cresceu 6,6% para US$ 67,8 milhões, com o AFFO por ação aumentando 3,5% para US$ 1,19. Com base nesses resultados, a administração elevou sua projeção de AFFO para o ano de 2025 para US$ 2,40-US$ 2,41 por ação, acima da faixa anterior de US$ 2,38-US$ 2,41.
Como mostrado no resumo de atualização de negócios a seguir, a Getty manteve métricas operacionais excepcionais com 99,7% de ocupação, prazo médio ponderado de arrendamento de 10,0 anos e 99,9% de cobranças de aluguel acumuladas no ano:
Os fundamentos do portfólio da empresa permanecem fortes, com a cobertura de aluguel dos inquilinos melhorando para 2,6x, acima dos 2,5x reportados no 1º tri de 2025. Esta melhoria sugere que os inquilinos da Getty estão mantendo operações saudáveis apesar das incertezas econômicas mais amplas.
Atividade de investimento
A Getty Realty investiu US$ 95,5 milhões em novos investimentos no acumulado do ano, com um atrativo rendimento inicial de caixa de 8,1%. Esses investimentos abrangem múltiplos tipos de propriedades, incluindo 12 restaurantes de serviço rápido com drive-thru, 7 centros de serviços automotivos, 7 lava-rápidos de túnel expresso e 6 lojas de conveniência. A empresa também relatou ter mais de US$ 90 milhões em investimentos sob contrato.
O gráfico a seguir ilustra a estratégia consistente de implantação de capital da Getty, que cresceu substancialmente desde 2019:
A abordagem de investimento da empresa concentra-se em propriedades de varejo essenciais de alta qualidade em localizações privilegiadas. A expertise da Getty em originar, subscrever e executar transações permitiu manter relacionamentos diretos com inquilinos, com mais de 90% das transações realizadas diretamente com varejistas, em vez de intermediários.
Estratégia de portfólio
A Getty Realty continua a executar sua estratégia de diversificação de portfólio entre tipos de propriedades, geografia e inquilinos. Desde 2019, a empresa reduziu sua concentração em lojas de conveniência de 82% para 63% do portfólio, expandiu sua presença geográfica adicionando 12 novos estados e diminuiu a concentração dos 10 principais inquilinos de 82% para 64%.
A visualização a seguir demonstra este progresso de diversificação:
A composição atual do portfólio inclui lojas de conveniência (63,1%), lava-rápidos de túnel expresso (20,5%), postos de gasolina e reparos legados (7,7%), centros de serviços automotivos (6,0%), restaurantes de serviço rápido com drive-thru (2,1%), e autopeças e outros (0,7%). Esta diversificação ajuda a mitigar riscos enquanto mantém o foco em setores de varejo essenciais.
A presença nacional da Getty mostra concentração estratégica em mercados de alto crescimento, com 61% das propriedades localizadas nas 50 principais regiões metropolitanas e 69% em valiosas localizações de esquina:
Solidez do balanço
A Getty Realty mantém um balanço forte com ampla liquidez e uma estrutura de capital flexível. A empresa reportou mais de US$ 400 milhões em liquidez total, incluindo US$ 7 milhões em caixa, US$ 119 milhões em capital próprio não liquidado e US$ 275 milhões em capacidade disponível de linha de crédito rotativo. Notavelmente, a Getty não tem vencimentos de dívida até junho de 2028, proporcionando significativa flexibilidade financeira.
As principais métricas financeiras incluem uma relação de dívida líquida para EBITDA de 5,2x, dívida para valor total de ativos de 36% e dívida para capitalização total de 37%. A empresa mantém uma classificação Fitch de BBB-.
Como ilustrado no gráfico a seguir, a Getty possui um cronograma de vencimento de dívida bem estruturado e uma estrutura de capital equilibrada:
A reconciliação do FFO e AFFO da empresa fornece uma imagem clara de seu desempenho financeiro para o trimestre:
Iniciativas de redesenvolvimento
A Getty Realty continua a criar valor através do redesenvolvimento estratégico de propriedades existentes. A empresa concluiu 33 projetos de redesenvolvimento até o momento e atualmente possui um pipeline de quatro projetos totalizando aproximadamente US$ 2,7 milhões com conclusões estimadas programadas para 2025-27.
Os exemplos de antes e depois a seguir mostram a abordagem bem-sucedida de redesenvolvimento da Getty:
Essas iniciativas de redesenvolvimento permitem à Getty maximizar o valor de seus imóveis existentes enquanto cria espaços comerciais modernos e atraentes que comandam aluguéis mais altos.
Declarações prospectivas
Com base em seu forte desempenho no primeiro semestre, a Getty Realty elevou sua projeção de AFFO para o ano inteiro de 2025 para US$ 2,40-US$ 2,41 por ação. Isso representa um crescimento contínuo em relação ao AFFO de US$ 2,34 por ação alcançado em 2024.
A trajetória de crescimento de longo prazo da empresa permanece positiva, com o AFFO por ação crescendo a uma taxa composta anual de 5,4% de 2019 a 2024, enquanto os dividendos por ação aumentaram a uma taxa composta anual de 5,1% no mesmo período:
A estratégia de crescimento da Getty concentra-se no investimento contínuo em propriedades de varejo de conveniência e automotivas, diversificação de portfólio e criação de valor através de redesenvolvimento. A ocupação estável da empresa, fortes cobranças de aluguel e índices saudáveis de cobertura de inquilinos fornecem uma base sólida para o crescimento futuro.
Conclusão
A apresentação do 2º tri de 2025 da Getty Realty demonstra a resiliência da empresa e o foco estratégico em imóveis comerciais essenciais. Após um 1º tri desafiador em que a empresa não atingiu as expectativas de LPA, a Getty se recuperou com sólido crescimento do AFFO e projeções elevadas. O portfólio diversificado da empresa, balanço forte e abordagem disciplinada de investimento a posicionam bem para o crescimento contínuo nos setores de varejo de conveniência e automotivo.
Com ações negociadas a US$ 27,28 em 23 de julho de 2025, e um rendimento de dividendos atrativo, a Getty Realty oferece aos investidores exposição a um portfólio diversificado de imóveis comerciais essenciais com fluxos de caixa estáveis e potencial de crescimento.
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Apresentação completa: