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Introdução e contexto de mercado
A LXP Industrial Trust (NYSE:LXP) divulgou sua apresentação aos investidores do segundo trimestre de 2025, destacando o contínuo impulso operacional com crescimento de 4,7% no NOI comparável e posicionamento estratégico em mercados de alto crescimento. O FII industrial, que fechou a US$ 8,07 em 29.07.2025, com ganho de 1,77%, continua focado em capturar oportunidades das tendências de reshoring de manufatura enquanto mantém um balanço sólido.
A empresa se estabeleceu como um FII industrial puro com 116 propriedades totalizando 56,4 milhões de pés quadrados, concentradas principalmente nas regiões do Sunbelt e Meio-Oeste inferior. Com classificações de grau de investimento das três principais agências (Baa2 Moody’s, BBB Fitch, BBB- S&P), a LXP mantém um portfólio que está 94,1% alugado com prazo médio ponderado de locação de 5,1 anos.
Como mostrado na seguinte visão geral das métricas-chave da LXP:
Destaques do desempenho trimestral
A LXP entregou resultados sólidos no segundo trimestre, com crescimento do NOI comparável de 4,7%, continuando a tendência positiva após crescimento de 5,2% no 1º tri de 2025. A empresa alugou com sucesso uma instalação de 1,1 milhão de pés quadrados em Greenville/Spartanburg com rendimento estabilizado estimado de 8,0%, com expectativa de gerar US$ 3,7 milhões em aluguel base e reembolso de despesas operacionais em 2025.
A atividade de locação permaneceu robusta, com 1,3 milhão de pés quadrados de contratos estendidos no acumulado do ano, aumentando os aluguéis base e aluguéis base em dinheiro em 41% e 46%, respectivamente. Durante o trimestre, a empresa estendeu 120.000 pés quadrados de contratos com aumentos de 18% tanto nos aluguéis base quanto nos aluguéis base em dinheiro, demonstrando forte poder de precificação em seus mercados.
A empresa também avançou em sua estratégia de reciclagem de capital, vendendo uma propriedade por US$ 40 milhões a uma taxa de capitalização em dinheiro de 4,3% e recomprando US$ 28 milhões de Trust Preferred Securities com desconto de 5% sobre o valor nominal, rendendo 6,6%. A LXP reportou FFO Ajustado da Empresa de US$ 0,16 por ação para o trimestre, com alavancagem de 5,8x de Dívida líquida para EBITDA Ajustado.
O slide a seguir detalha essas conquistas trimestrais:
Iniciativas estratégicas
O foco estratégico da LXP concentra-se em 12 mercados-alvo no Sunbelt e Meio-Oeste inferior, regiões que experimentam crescimento populacional e de empregos 2,3x e 1,7x acima da média nacional, respectivamente. A empresa posicionou 85% de seu portfólio nesses mercados, que estão atraindo investimentos significativos em manufatura devido a políticas favoráveis aos negócios, fortes tendências demográficas e infraestrutura robusta.
A apresentação destaca US$ 150 bilhões de investimentos planejados em manufatura avançada anunciados nos mercados-alvo da LXP, posicionando a empresa para se beneficiar da tendência contínua de reshoring. Isso está alinhado com comentários do CEO Will Eglin na teleconferência de resultados do 1º tri, que observou que enquanto "a direção da demanda dos inquilinos é incerta no curto prazo", o "posicionamento do portfólio alinhado com iniciativas de onshoring nos coloca em boa posição".
O mapa a seguir ilustra a concentração estratégica de mercado da LXP:
A base de inquilinos da empresa reflete alta qualidade de crédito em diversas indústrias, com 47,8% dos inquilinos possuindo classificações de grau de investimento. Os principais inquilinos incluem Amazon (6,7% do aluguel base anualizado), Nissan (4,8%) e Black and Decker (3,4%). Essa diversificação ajuda a mitigar riscos específicos do setor enquanto mantém forte qualidade de crédito.
Como mostrado na seguinte análise da composição de inquilinos da LXP:
Análise financeira detalhada
O portfólio da LXP consiste em 92% de propriedades Classe A com idade média de construção de apenas 9,3 anos, posicionando-a bem no competitivo mercado industrial. O aluguel médio por pé quadrado da empresa é de US$ 5,14, com NOI anualizado de US$ 274 milhões no 2º tri de 2025.
Existe uma oportunidade significativa de mark-to-market de aproximadamente 17% dentro do portfólio, proporcionando um caminho claro para crescimento interno à medida que os contratos expiram e são renovados a taxas de mercado. Isso é complementado por aumentos anuais médios de aluguel de 2,8% em todo o portfólio, com contratos assinados em 2025 apresentando aumentos anuais médios ainda mais fortes de 3,3%.
O slide a seguir ilustra a trajetória de crescimento do NOI comparável da LXP:
O programa de desenvolvimento da empresa completou 9,1 milhões de pés quadrados de construção core and shell, com 74% do programa agora alugado. Uma conquista notável foi o contrato de 1,1 milhão de pés quadrados na instalação de Greenville/Spartanburg para uma subsidiária americana de uma empresa global de logística, que começou em 3 de junho de 2025, com aluguel inicial de US$ 5,50 por pé quadrado e aumentos anuais de aluguel de 3,25%.
A LXP mantém um balanço forte com um perfil atrativo de vencimento de dívidas. A taxa de juros média ponderada sobre a dívida é de 3,92% com prazo médio ponderado até o vencimento de 5,0 anos. Aproximadamente 99% da dívida está em taxas fixas para 2025 e 2026, proporcionando estabilidade no atual ambiente de taxas de juros.
O slide a seguir detalha o perfil de dívida da LXP:
Declarações prospectivas
A LXP identificou vários impulsionadores de crescimento de lucros que requerem investimento de capital incremental limitado. Estes incluem a oportunidade de mark-to-market estimada para aumentar o aluguel anual inicial em dinheiro em US$ 32 milhões (US$ 0,11 por ação), aumentos contratuais de aluguel com média de 3,3% em contratos assinados em 2025, locações de desenvolvimento projetadas para produzir US$ 23 milhões em aluguel anual inicial em dinheiro (US$ 0,08 por ação), e espaço de segunda geração para locação estimado para gerar US$ 8,5 milhões em aluguel anual inicial em dinheiro (US$ 0,03 por ação).
O cronograma de vencimento de contratos da empresa mostra vencimentos limitados no curto prazo (1,2% em 2025), com renovações mais significativas em 2026 (10,5%) e 2027 (17,0%). Isso proporciona estabilidade no curto prazo enquanto oferece oportunidades para capturar o crescimento do aluguel de mercado nos anos subsequentes.
Como ilustrado no seguinte slide de impulsionadores de crescimento:
Enquanto a apresentação da LXP mantém uma perspectiva otimista sobre oportunidades de reshoring, a teleconferência de resultados do 1º tri observou alguma cautela em relação à "incerteza da política comercial" que "pode afetar a tomada de decisão dos inquilinos e a demanda". A empresa está navegando por essas incertezas mantendo alta ocupação, focando na qualidade de crédito dos inquilinos e posicionando estrategicamente seu portfólio em mercados que se beneficiam do investimento em manufatura.
O rendimento de dividendos de 6,7% da LXP (reportado como 6,84% na cobertura de resultados recente) continua a atrair investidores focados em renda, apoiado pelos fluxos de caixa estáveis da empresa e perspectivas de crescimento. Com uma estratégia clara focada em mercados de alto crescimento, instalações modernas e relacionamentos fortes com inquilinos, a LXP parece bem posicionada para navegar pelo cenário em evolução do mercado imobiliário industrial enquanto entrega valor aos acionistas.
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Apresentação completa: