Realty Income eleva previsão de investimentos e lança fundo privado no 2º tri de 2025

Introdução e contexto de mercado

A Realty Income Corp (NYSE:O) divulgou sua apresentação aos investidores do segundo trimestre de 2025 em 6 de agosto, destacando a expansão contínua da empresa e suas iniciativas estratégicas. O fundo de investimento imobiliário, especializado em propriedades comerciais de inquilino único, reportou desempenho estável enquanto aumentava sua previsão de volume de investimentos para o ano e introduzia uma nova iniciativa de fundo privado.

Com um valor de empresa de aproximadamente US$ 81 bilhões e um portfólio de 15.606 propriedades imobiliárias comerciais em nove países, a Realty Income mantém sua posição como o sexto maior FII global. A apresentação da empresa enfatizou sua resiliência em diversas condições de mercado, respaldada por classificações de crédito A3/A- da Moody’s e S&P.

Destaques do desempenho trimestral

No segundo trimestre de 2025, a Realty Income investiu US$ 1,2 bilhão a um rendimento inicial médio ponderado em caixa de 7,2%. Este investimento foi estrategicamente alocado com US$ 889 milhões aplicados na Europa a um rendimento de 7,3% e US$ 282 milhões nos EUA a um rendimento de 7,0%, demonstrando o foco contínuo da empresa na expansão internacional.

A empresa manteve métricas operacionais fortes com uma taxa de ocupação de 98,6% e uma taxa de recuperação de aluguel de 103,4% em 346 contratos. Adicionalmente, a Realty Income vendeu 73 propriedades por US$ 117 milhões em receitas líquidas como parte de sua estratégia de otimização de portfólio.

Como mostrado no seguinte gráfico de resultados do segundo trimestre:

Previsão atualizada para 2025

A Realty Income aumentou sua previsão de volume de investimentos para 2025 para aproximadamente US$ 5,0 bilhões, acima da previsão anterior de US$ 4,0 bilhões anunciada durante os resultados do 1º tri. Apesar deste aumento na atividade de investimento, a empresa reduziu sua previsão de AFFO por ação para US$ 4,24-US$ 4,28, mantendo o limite superior de sua faixa anterior de US$ 4,22-US$ 4,28.

No entanto, a empresa reduziu sua previsão de Lucro Líquido por Ação para US$ 1,29-US$ 1,33, abaixo dos US$ 1,40-US$ 1,46 anteriores, enquanto manteve sua projeção de crescimento de aluguel same-store em aproximadamente 1,0% e previsão de ocupação acima de 98%.

A atualização completa da previsão é ilustrada nesta tabela abrangente:

Iniciativas estratégicas

Um foco significativo da apresentação foi a expansão da Realty Income na Europa, que agora representa 17,3% do portfólio da empresa. Desde o início de sua expansão internacional em maio de 2019, a Realty Income investiu quase US$ 14 bilhões em imóveis na Europa Ocidental, com US$ 1,8 bilhão investidos em 2025 até o momento. O portfólio europeu agora abrange 8 países com 556 propriedades em 43 indústrias, gerando aproximadamente US$ 897 milhões em aluguel contratual anualizado.

Como mostrado no seguinte gráfico de crescimento de investimentos europeus:

A empresa também anunciou uma nova iniciativa de fundo privado, que representa uma evolução natural de seu modelo de negócios. Este fundo aproveitará os pontos fortes da Realty Income em captação e subscrição, fornecendo uma fonte adicional de capital próprio. A administração destacou que o mercado imobiliário privado é aproximadamente 10 vezes maior que o mercado público, apresentando oportunidades significativas de crescimento.

O fundo privado foi projetado para gerar receitas recorrentes de taxas com múltiplos elevados para apoiar o crescimento sustentado dos lucros, ampliando o alcance de investimento da empresa. O fundo operará como um veículo aberto de vida infinita, focado em propriedades de arrendamento líquido nos EUA, com a Realty Income mantendo um co-investimento significativo.

Os benefícios econômicos desta estrutura são ilustrados nesta comparação:

Diversificação e estabilidade do portfólio

O portfólio da Realty Income permanece bem diversificado entre clientes, indústrias e geografias. Os 20 principais clientes representam 35,5% do aluguel base anualizado, com 7-Eleven (3,4%), Dollar General (3,2%) e Walgreens (3,2%) como os maiores inquilinos. Por indústria, supermercados (10,7%), lojas de conveniência (9,8%) e lojas de materiais de construção (6,4%) lideram a composição do portfólio.

A diversificação por tipo de propriedade mostra varejo em 79,9%, industrial em 14,6%, jogos em 3,1% e outros tipos de propriedade em 2,4%. Geograficamente, 82,7% do portfólio está localizado nos Estados Unidos, com 13,6% no Reino Unido e 3,7% na Europa Continental.

Esta estratégia de diversificação é visualizada no seguinte gráfico:

A apresentação enfatizou que aproximadamente 73% do aluguel base anualizado vem de varejo não discricionário, de baixo preço e/ou orientado a serviços, com aproximadamente 90% do aluguel total resiliente a recessões econômicas e/ou isolado de pressões do comércio eletrônico. Este foco contribuiu para os fluxos de caixa historicamente estáveis da empresa e altas taxas de ocupação.

A estabilidade histórica é demonstrada neste gráfico de ocupação:

Posição financeira

A Realty Income mantém um balanço forte com US$ 5,1 bilhões em liquidez no 2º tri de 2025, consistindo em US$ 3,9 bilhões em disponibilidade de linha de crédito rotativa, US$ 423 milhões em ATM forwards não liquidados e US$ 800 milhões em caixa e equivalentes. Esta liquidez excede significativamente as obrigações de dívida da empresa de US$ 851 milhões até o final de 2025.

O perfil de dívida da empresa permanece conservador com 99,9% de dívida não garantida e 95,0% de dívida com taxa fixa, com um prazo médio ponderado até o vencimento de 6,4 anos para notas e títulos. As métricas de alavancagem incluem uma razão de Dívida líquida para EBITDAre Ajustado Pro Forma Anualizado de 5,5x e uma Razão de Cobertura de Encargos Fixos de 4,5x.

O seguinte gráfico ilustra a posição de liquidez da empresa:

Desempenho de dividendos e retornos totais

Como membro do Índice S&P 500 Dividend Aristocrats®, a Realty Income continua seu histórico de crescimento de dividendos com um dividendo anualizado de 2025 de US$ 3,228, representando uma taxa de crescimento anual composta de 4,2% desde sua listagem na Nova York em 1994. A empresa entregou um retorno total anual composto de 13,5% desde 1994, com um beta de 0,5 em relação ao S&P 500, indicando menor volatilidade que o mercado mais amplo.

A apresentação destacou que a Realty Income tem apresentado em média aproximadamente 5% de crescimento de AFFO por ação e aproximadamente 11% de retorno operacional total desde 1994, mantendo desempenho consistente em diversos ambientes de taxas de juros.

Perspectivas futuras

Olhando para o futuro, a Realty Income permanece focada em capitalizar seu substancial pipeline de oportunidades de aquisição. A empresa identificou US$ 43 bilhões em potenciais investimentos apenas no 2º tri de 2025, igualando o volume total identificado em 2024, com uma abordagem seletiva resultando em uma taxa de aquisição de 2,7%.

O aumento da previsão de volume de investimentos para 2025 sugere a confiança da administração na execução de sua estratégia de crescimento, apesar da redução na previsão de Lucro Líquido por Ação. A nova iniciativa de fundo privado representa uma evolução estratégica que pode proporcionar avenidas adicionais de crescimento e receita recorrente de taxas.

Após a divulgação da apresentação do 2º tri, as ações da Realty Income fecharam a US$ 57,20 em 6 de agosto de 2025, com queda de 0,37% no dia, com um leve aumento de 0,09% nas negociações após o mercado. A ação permanece dentro de sua faixa de 52 semanas de US$ 50,71 a US$ 64,88, refletindo confiança moderada dos investidores na estratégia e desempenho da empresa.

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Apresentação completa: