Simon Property Group no 3º tri de 2025: crescimento do NOI acelera e projeções são elevadas

Simon Property Group (NYSE:SPG), um dos maiores FIIs de varejo, reportou resultados sólidos no terceiro trimestre de 2025, destacados pela aceleração do crescimento da receita operacional líquida (NOI) e uma revisão para cima de suas projeções para o ano inteiro. A apresentação suplementar da empresa, divulgada junto com o anúncio de resultados de 3 de novembro de 2025, revela um portfólio imobiliário de varejo que continua demonstrando resiliência e crescimento, apesar dos desafios contínuos no setor varejista mais amplo.

Destaques do desempenho trimestral

Simon Property Group reportou lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 606,2 milhões, ou US$ 1,86 por ação diluída, para o terceiro trimestre de 2025. Os Fundos de operações (FFO) da empresa alcançaram US$ 1,228 bilhão, ou US$ 3,25 por ação diluída, enquanto o FFO Imobiliário totalizou US$ 1,215 bilhão, ou US$ 3,22 por ação diluída.

Notavelmente, o NOI das propriedades domésticas da Simon aumentou 5,1% em comparação ao ano anterior, enquanto o NOI do portfólio total cresceu 5,2% em relação ao mesmo período do ano anterior. Este desempenho superou as expectativas dos analistas, com o LPA chegando a US$ 1,86 versus uma previsão de US$ 1,61, representando uma surpresa positiva de 15,53%.

As demonstrações consolidadas de operações da empresa fornecem uma visão abrangente de seu desempenho financeiro, mostrando receita total de US$ 1,6 bilhão para os três meses encerrados em 30 de setembro de 2025:

No entanto, vale ressaltar que os números de receita reportados parecem diferir entre a apresentação da Simon e algumas análises externas. Enquanto a apresentação mostra receita total de US$ 1,6 bilhão, alguns relatórios de resultados citam receita de US$ 868,25 milhões, o que pode refletir diferentes metodologias contábeis ou segmentos específicos de receita.

Composição e estratégia do portfólio

O portfólio da Simon continua demonstrando fortes taxas de ocupação, com os Shoppings e Outlets Premium dos EUA atingindo 96,4% de ocupação em 30 de setembro de 2025. Esta alta taxa de ocupação reflete a capacidade da empresa de atrair e reter locatários, apesar da evolução contínua no cenário varejista.

A composição do NOI da empresa revela um portfólio estrategicamente diversificado entre diferentes tipos de propriedades e regiões geográficas. Os Shoppings e Outlets Premium dos EUA contribuem com a maior parte do NOI, 70,6%, seguidos por The Mills com 11,2%, TRG com 8,2% e propriedades internacionais com 10,0%. Geograficamente, Flórida (19,5%), Califórnia (13,7%) e Texas (10,2%) representam os maiores contribuintes para o NOI do portfólio dos EUA:

Esta diversificação geográfica proporciona à Simon exposição a alguns dos mercados varejistas mais fortes dos Estados Unidos, limitando o risco de concentração em qualquer região. A presença internacional da empresa, particularmente através de sua participação de 22,4% na empresa europeia de propriedades comerciais Klépierre, aumenta ainda mais sua estratégia de diversificação.

Solidez financeira e alocação de capital

O balanço da Simon permanece robusto, com uma abordagem disciplinada em relação à alavancagem e fortes métricas de crédito. O perfil de crédito da empresa mostra índices saudáveis de cobertura de encargos fixos e cobertura de juros em torno de 5x, com uma taxa média ponderada de juros de aproximadamente 4,0% e um prazo médio ponderado de cerca de 7 anos:

O resumo do endividamento da empresa demonstra ainda mais sua abordagem prudente à gestão financeira, com uma parte significativa da dívida estruturada a taxas fixas para minimizar o risco de taxa de juros:

Esta solidez financeira permitiu à Simon aumentar os retornos aos acionistas através de um aumento de 4,8% no dividendo trimestral para US$ 2,20 por ação, em comparação ao ano anterior. Adicionalmente, a empresa concluiu a aquisição dos 12% restantes de participação no The Taubman Realty Group durante o trimestre, consolidando sua propriedade neste portfólio de varejo premium.

Iniciativas estratégicas e atividade de desenvolvimento

A Simon continua investindo em seu portfólio através de atividades direcionadas de desenvolvimento e remodelação. Os gastos de capital da empresa para os nove meses encerrados em 30 de setembro de 2025 refletem seu compromisso em manter e melhorar a qualidade de suas propriedades:

Estes investimentos são projetados para garantir que as propriedades da Simon permaneçam destinos atrativos tanto para varejistas quanto para consumidores, com foco na criação de ambientes de varejo experienciais que não podem ser replicados online.

Perspectivas futuras

Com base em seu forte desempenho durante os três primeiros trimestres de 2025, a Simon aumentou sua projeção de FFO Imobiliário para o ano inteiro de 2025 para uma faixa de US$ 12,60 a US$ 12,70 por ação diluída, acima das estimativas anteriores:

Esta revisão para cima reflete a confiança da administração no desempenho operacional da empresa e nas perspectivas de crescimento para o restante do ano. A reconciliação das projeções fornece um caminho claro do lucro líquido estimado para o FFO Imobiliário projetado, oferecendo aos investidores transparência nas projeções financeiras da empresa.

Reação do mercado e perspectivas dos analistas

Após o anúncio dos resultados, as ações da Simon fecharam em alta de 0,63% a US$ 175,76, refletindo um sentimento positivo dos investidores, apesar das reações mistas aos números de receita. A ação permanece dentro de sua faixa de 52 semanas de US$ 136,34 a US$ 190,14, demonstrando estabilidade relativa em um ambiente de mercado volátil.

Analistas destacaram a capacidade da Simon de navegar pelo cenário varejista em evolução através da seleção estratégica de locatários e melhorias nas propriedades. O foco da empresa em localizações de varejo premium e diversificação entre tipos de propriedades parece estar repercutindo positivamente tanto entre locatários quanto investidores.

Em resumo, a apresentação do 3º trimestre de 2025 da Simon Property Group revela uma empresa que continua a executar efetivamente suas prioridades estratégicas, entregando resultados financeiros sólidos e retornando valor aos acionistas através do crescimento de dividendos e alocação prudente de capital. Embora os desafios permaneçam no setor de varejo, a qualidade do portfólio da Simon, sua solidez financeira e expertise de gestão a posicionam bem para continuar entregando valor nos próximos trimestres.

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Apresentação completa: