Unibail-Rodamco-Westfield: forte atividade de locação impulsiona crescimento no 1º semestre de 2025

Introdução e contexto de mercado

A Unibail-Rodamco-Westfield (URW) apresentou seus resultados do primeiro semestre de 2025 em 31 de julho, destacando melhorias operacionais contínuas em seu portfólio de shopping centers, apesar dos desafios persistentes do mercado. A apresentação da empresa enfatizou o forte desempenho do varejo, alienações estratégicas e esforços contínuos de desalavancagem à medida que avança em direção às suas metas financeiras de longo prazo.

A URW relatou um impulso positivo em seu negócio principal de varejo, com vendas de locatários aumentando 3,8% e o fluxo de visitantes crescendo 1,6% em comparação com o mesmo período do ano passado. Esse desempenho reflete o foco da empresa em destinos de varejo premium e sua capacidade de atrair inquilinos de alta qualidade, apesar do cenário de varejo em evolução.

Destaques do desempenho trimestral

A empresa apresentou resultados operacionais sólidos em todo o seu portfólio, com desempenho particularmente forte em seus ativos nos EUA. Os principais destaques incluem um aumento de 3,6% na receita líquida de aluguel em base comparável e um aumento de 4,1% no EBITDA em base comparável.

Conforme mostrado na seguinte visão abrangente das métricas de desempenho do primeiro semestre de 2025:

A atividade de locação da URW permaneceu robusta, com US$ 202 milhões em aluguel mínimo garantido (MGR) assinados durante o primeiro semestre de 2025. A empresa alcançou um aumento positivo de MGR de 7,1%, demonstrando sua capacidade de aumentar as taxas de aluguel apesar das condições desafiadoras do mercado.

A taxa de vacância continuou a melhorar, atingindo 4,9% no primeiro semestre de 2025 em comparação com 5,5% no primeiro semestre de 2024, refletindo os esforços bem-sucedidos de locação da empresa e a qualidade de seus ativos. Essa melhoria foi consistente na maioria das regiões, com desempenho particularmente forte no Sul da Europa.

O gráfico a seguir ilustra o desempenho operacional dos shopping centers da empresa, mostrando melhorias em métricas-chave em todas as regiões:

Análise financeira detalhada

Os resultados financeiros da URW para o primeiro semestre de 2025 mostram um quadro misto, com algumas métricas afetadas por alienações, enquanto o desempenho operacional subjacente permaneceu forte. A empresa relatou um resultado líquido recorrente (participação do grupo) de US$ 772 milhões, um aumento de 1,1% em comparação com o primeiro semestre de 2024.

A seguinte visão geral financeira fornece um resumo abrangente dos resultados da empresa no primeiro semestre de 2025:

O Lucro por Ação Recorrente Ajustado (AREPS) foi de US$ 5,11 no primeiro semestre de 2025, uma ligeira queda de 0,6% em relação aos US$ 5,14 no primeiro semestre de 2024. No entanto, ao ajustar para alienações e o impacto dos Jogos Olímpicos no negócio de Convenções e Exposições, o AREPS aumentou 5,8%, demonstrando a força subjacente do negócio principal.

O gráfico a seguir detalha os componentes que contribuem para a mudança no AREPS:

O desempenho regional variou, com os Flagships dos EUA mostrando resultados particularmente fortes. O crescimento do NRI em base comparável nos EUA atingiu 6,3%, impulsionado por forte atividade de locação (+2,7%) e maior aluguel baseado em vendas (+2,9%). Os shopping centers europeus entregaram um crescimento de NRI em base comparável de 3,5%, com a Europa Central liderando com 4,7%.

O detalhamento a seguir ilustra o forte desempenho do NRI dos shopping centers por região:

A atividade de locação da URW continuou a gerar aumentos consistentes de aluguel em todo o seu portfólio. No primeiro semestre de 2025, a empresa alcançou um aumento de MGR de 8,0% em todos os contratos, com contratos de longo prazo entregando um aumento de 11,6%. O portfólio dos EUA mostrou desempenho particularmente forte com um aumento de 12,6% em todos os contratos e 27,6% em contratos de longo prazo.

Como mostrado no seguinte gráfico de desempenho do MGR:

Iniciativas estratégicas

A URW continuou a progredir em sua estratégia de desalavancagem, concluindo ou garantindo US$ 1,6 bilhão em alienações durante o primeiro semestre de 2025. Estas incluíram a venda de uma participação de 15% no Westfield Forum des Halles na França, Bonaire na Espanha, Stadshart Zoetermeer nos Países Baixos e uma participação de 80% na Trinity Tower na França. A empresa também garantiu acordos para a alienação do Pullman Paris Montparnasse e seu negócio de aeroportos nos EUA, sujeitos a condições habituais.

A dívida líquida da empresa diminuiu para US$ 21,2 bilhões em 30 de junho de 2025, abaixo dos US$ 21,9 bilhões no final de 2024. Essa redução, combinada com o melhor desempenho operacional, levou a uma diminuição no índice de Empréstimo-para-Valor IFRS de 45,5% no final de 2024 para 44,7% no primeiro semestre de 2025.

O gráfico a seguir ilustra a evolução da dívida líquida e do índice LTV da empresa:

A URW também fez progressos significativos em suas atividades de financiamento, refinanciando com sucesso US$ 1,2 bilhão de ativos nos EUA através de CMBS a um cupom de 5,3%, representando aproximadamente 190 pontos base de estreitamento em comparação com as taxas anteriores (5,3% vs. 7,2%). Este refinanciamento incluiu US$ 925 milhões para o Westfield Century City a um CMBS de 5 anos a 5,27% e US$ 275 milhões para o Westfield Galleria em Roseville a um CMBS de 5 anos a 5,59%.

A empresa continuou a progredir em seus objetivos de transição ambiental, alcançando uma redução de 85% nas emissões de GEE (Escopos 1 e 2) contra sua meta de 2030 de 90%, e uma redução de 37% na intensidade energética contra sua meta de 2030 de 50%.

Declarações prospectivas

Com base no forte desempenho do primeiro semestre de 2025, a URW espera que seu AREPS para o ano completo de 2025 esteja no limite superior de sua faixa de orientação de US$ 9,30 a US$ 9,50. A empresa mantém o foco em suas prioridades estratégicas, incluindo aumentar o valor de seus ativos principais, reduzir a dívida e expandir sua marca Westfield através de acordos de licenciamento.

A URW lançou seu negócio de licenciamento da marca Westfield em maio de 2025, assinando uma parceria com a Cenomi Centers na Arábia Saudita. Sob este acordo, até oito centros emblemáticos serão marcados como Westfield, com três centros esperados para serem rebatizados até o segundo semestre de 2026 em Dammam, Jeddah e Riyadh.

A empresa também destacou a abertura bem-sucedida do Westfield Hamburg-Überseequartier em abril de 2025, que atraiu aproximadamente 4 milhões de visitas desde sua abertura. A parte de varejo do projeto está 95% alugada, com 83% já aberta, apresentando 170 unidades, incluindo mais de 40 conceitos de alimentação e restauração.

A avaliação do portfólio da URW aumentou 1,2% no primeiro semestre de 2025, indicando a confiança do mercado na qualidade de seus ativos, apesar das condições desafiadoras do mercado. A avaliação do portfólio de shopping centers da empresa é sustentada pelo crescimento contínuo do fluxo de caixa, com um rendimento inicial líquido de 5,4% na Europa e 5,1% nos Flagships dos EUA.

O gráfico a seguir mostra a evolução da avaliação do portfólio de shopping centers do grupo:

A URW continua a progredir em direção às suas metas financeiras de longo prazo, com seu índice de Dívida Líquida IFRS para EBITDA melhorando para 9,2x de 9,5x no final de 2024. A empresa visa reduzir este índice para 9,0x até o final de 2025 e para 8,0x até 2028.

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Apresentação completa: