Por Ana Julia Mezzadri
Investing.com - Quem investe em renda variável certamente já ouviu falar nos FIIs, ou fundos de investimento imobiliário. E, quem acompanha essa classe de ativos, sabe que os últimos tempos têm sido repletos de incertezas.
Alguns meses atrás, surgiu uma proposta de tributar dividendos distribuídos por esse tipo de fundo. A proposta foi descartada, mas antes disso gerou tensão no mercado. No dia seguinte à apresentação da proposta, o IFIX, índice da bolsa de valores brasileira que mede o desempenho dos fundos imobiliários, chegou a cair 3%.
Mais recentemente, a alta da taxa Selic, que muitos apostam que pode chegar a dois dígitos no ano que vem, também tem assustado o mercado, pois faz com que a renda fixa pareça, para muitos, mais interessante do que os fundos imobiliários, que são mais arriscados.
Com tudo isso, o IFIX registra queda de mais de 9% nesse ano.
No mundo dos fundos de tijolos, que investem em imóveis físicos, grande parte da queda ao longo do ano passado e deste ano foi causada pela pandemia de coronavírus. Nesse momento, os fundos com imóveis relacionados a setores como serviços, turismo e escritórios foram muito impactados.
Mas nem todos saíram perdendo. Setores como comércio eletrônico, logística e supermercados viram crescimento nesse período.
O segmento de fundos de papel, que investe em recebíveis, foi menos impactado, já que essa classe de ativos tem mais flexibilidade para adequar sua carteira a novas circunstâncias.
Daqui para frente, a dinâmica pode mudar. Analistas concordam que os fundos relacionados à logística devem continuar crescendo, acompanhando a demanda por esse tipo de imóvel, mas outras classes de fundo também podem ter dias positivos à frente.
“Vemos, com os shoppings reabrindo, os fundos de shoppings voltando à tendência de um desempenho melhor. Acho que os fundos de hotéis ainda têm mais espaço para recuperação, pois o setor tem se recuperado de forma mais lenta", aponta Gustavo Ausdorian, sócio-fundador da Guardian Gestora.
Nesse contexto em que a demanda por imóveis segue forte, pode ser difícil entender por que os preços das cotas seguem caindo. Boa parte disso se deve ao cenário macroeconômico.
“Quando há aumento de juros, normalmente o investidor busca um campo mais seguro. Existe uma migração de ativos de menor risco, não apenas fundos imobiliários, mas ações também, para a renda fixa”, explica Gabriel Fiorillo, head de FIIs da Acqua-Vero.
Os preços baixos, no entanto, podem sinalizar uma oportunidade para quem busca entrar no mercado ou montar novas posições nos fundos imobiliários. “Vemos uma oportunidade de compra, de montar posição. Ainda que o ano que vem possa ser desafiador em termos de volatilidade devido a eleições, a curva de juros já precifica bastante risco, muito mais do que observávamos no início do ano”, comenta Asdourian.
Para quem decidiu que de fato é o momento de aproveitar para pagar barato em ativos com grande potencial de valorização, um próximo desafio pode ser escolher em qual classe de FIIs investir.
A maioria dos analistas defende que os fundos ligados a logística devem seguir em trajetória de crescimento. “A demanda e os fundamentos da economia real estão bons, então assim que a parte macro permitir as cotas vão voltar a se apreciar. Ao mesmo tempo, ele é um setor defensivo, dado esses bons fundamentos para os próximos meses”, argumenta Asdourian.
O analista também aponta os fundos de papel como uma boa possibilidade, já que eles têm mais facilidade em se adequar ao cenário macroeconômico.
Para Fiorillo, porém, o fato de os fundos de tijolo estarem muito descontados faz com que eles sejam mais interessantes em termos de capital. “O investidor tem que ponderar duas coisas: se o foco dele é no dividendo mensal, ele pode ir para o fundo de papel. E se o investidor busca realmente um ganho de capital nos próximos anos, ele tem que olhar para fundos de tijolo”, explica.
Como em todo investimento, é fundamental diversificar as alocações para diminuir riscos e buscar diferentes oportunidades. Uma maneira de fazer isso, segundo Fábio Bergamo, COO da JSL (SA:SIMH3) Asset Management, é por meio de fundos do exterior.
“Quando olhamos para os EUA, que é o principal mercado, vemos um universo gigantesco. É um mercado muito grande, com muita liquidez, uma penetração enorme no mercado de varejo e institucionais, e com um universo de oportunidades quase infinito. São 17 setores imobiliários. Temos todos os tradicionais, como no Brasil, mas tem muita coisa residencial, tem self storage, student housing, data center, torre de celular, senior living…” exemplifica.
E aí, deu para entender o cenário atual para os FIIs? Acha que vale a pena investir neles agora? Acompanhe o vídeo completo abaixo.