Por Ana Julia Mezzadri
Investing.com - O último ano foi, certamente, agitado para a Moura Dubeux (SA:MDNE3).
Depois de ter suas obras paralisadas por 62 dias devido aos bloqueios para combate à disseminação da Covid-19, que no Nordeste incluíram as atividades de construção, a companhia conseguiu se recuperar e realizar dez lançamentos nos últimos nove meses, que já tiveram mais de 50% de suas unidades vendidas.
Mais recentemente, em abril, a incorporadora anunciou um programa de recompra de até 10% do total de suas ações ON em circulação, impulsionando os papéis.
Até que, na última quarta-feira, em sua divulgação de resultados do primeiro trimestre, a MD reportou lucro de R$ 17,8 milhões - revertendo o prejuízo líquido de R$ 32,7 milhões do mesmo período do ano passado.
A ação fechou as negociações desta sexta-feira em forte alta de 2,17%, a R$ 8,94, seguindo os resultados da empresa e a alta do Ibovespa, que terminou o pregão subindo 0,97%, aos 121.880,82.
Leia abaixo a entrevista com Diego Villar, CEO da Moura Dubeux.
Investing.com - Com a divulgação do balanço se aproximando, como têm sido os últimos meses da companhia?
Diego Villar - Só para contextualizar um pouco: em fevereiro de 2020 fizemos o nosso IPO e, logo na sequência, fomos surpreendidos pela pandemia. Passamos três meses vendendo muito pouco. Mas aí passou aquele susto, começamos a aprender a viver com esse vírus por um momento, e começamos a lançar uma média de R$ 100 milhões por mês. Nos últimos 12 meses vendemos um pouco mais de R$ 1 bilhão. Lançamos, só nos últimos quatro meses de 2020, dez projetos. Neste ano já lançamos cinco projetos, e estamos na mesma toada de venda mês a mês.. A Moura tem uma marca muito forte, e agora, com a estrutura de capital, conseguimos captar a melhor margem para o nosso negócio. Nosso foco não é ser o maior, não pensamos em sair do Nordeste. Queremos ter a marca forte, o produto forte e uma rentabilidade diferenciada.
Inv.com - Como vocês têm visto o mercado, principalmente aí no Nordeste?
DV - Desde junho do ano passado, muito positivo. É um mercado com baixo estoque. Existe um conceito que o mercado chama de affordability. A queda da taxa de juros proporcionou um aumento de affordability. Basicamente, a taxa de juros cai, o valor da prestação cai, e enquadra muito mais famílias, muito mais do que aquelas que perderam renda por conta do desemprego provocado pela pandemia. A soma do baixo estoque, do affordability e de as pessoas passando a repensar a moradia e buscar uma alternativa tem levado o mercado do Nordeste a passar por um bom momento, e principalmente a Moura Dubeux, por conta da baixa concorrência. A quantidade de venda de unidades nominais no mercado como um todo não é a de outrora, como no boom do mercado imobiliário, mas para a Moura Dubeux é, porque temos um mercado um pouco menor mas com menos gente para dividir, o que tem nos permitido praticamente ditar o ritmo de vendas. Os dez prédios que lançamos de agosto para cá já estão com 55% das unidades vendidas. É um desempenho que eu não me lembro de ver. Não tem sido anormal lançar um prédio e vender 100% dele em uma semana.
Então é um bom momento do mercado. De novo, não é o que foi no passado por um único motivo: talvez estivesse duas vezes melhor do que está hoje se não estivesse vivendo essa questão da crise de saúde, que acaba afetando na economia, com as pessoas perdendo renda ou, no mínimo, tendo um pouco de preocupação e postergando uma decisão de compra.
Inv.com - Você falou dos juros baixos. Com uma perspectiva agora de alta dos juros, quais impactos vocês esperam?
DV - Lá em 2019, na média, as incorporadoras estavam sendo negociadas na bolsa, as melhores, a 3x ou mais de 3x o múltiplo de P/L. Naquela época a taxa Selic era muito maior do que é hoje, maior na verdade até do que ela vai fechar o ano, e o juros imobiliário era significativamente maior. E se dizia que o mercado imobiliário iria viver um grande momento. Agora a taxa Selic sai de 2% e, projeta, digamos, no pior dos casos, 5% no final do ano, que ainda é menor do que naquela época.
A taxa de financiamento para a pessoa física está, na média, entre 6% e 7%. Ou seja, não caiu na mesma proporção do que caiu a taxa Selic. Ela caiu, na média, de três a quatro pontos percentuais. Em cidades como Salvador, Recife e Fortaleza, cair 3 pontos percentuais, ou seja, de 10% para 7%, significa 200 mil famílias a mais no médio padrão de renda para financiar.
Porque eu estou dizendo isso tudo? Primeiro que eu não acredito que subir a Selic a 5% vai mudar significativamente o financiamento para pessoa física. Ainda tem um spread muito grande. Eu não espero que o Brasil volte a uma taxa básica de juros de dois dígitos.
Estamos otimistas. Eu acho que vai sobrar vacina, que o ritmo de vacinação vai dar um salto muito grandioso, e que o Brasil tem capacidade de vacinar. Assim a economia volta, o PIB volta a crescer, o mercado se abre e, sem sombra de dúvida, o mercado imobiliário ainda vai vender mais apartamentos.
Mas eu ainda acho que iremos entregar um bom ano neste e no próximo. Para mais para frente, eu ainda não estou tão otimista de achar que o Brasil vai ter essa estabilidade econômica de longo prazo.
Inv.com - Em relação a outros impactos, como o custo das obras. Como vocês têm sentido isso?
DV - Eu não me lembro de, em um passado próximo, ver uma variação tão grande como nos últimos 12 meses no INCC. Mas temos um modelo de negócios muito verticalizado. Nada é terceirizado, desde a prospecção do terreno, a legalização, o desenvolvimento do produto, a comercialização. Também não terceirizamos a construção.
No tipo de produto que desenvolvemos, basicamente mão de obra e prestadoras de serviços que contratamos correspondem a cerca de 60% do custo. Esses outros 40% são materiais que compramos, que estão sentindo esse repique no INCC. Desses materiais, quase 19% são aço e concreto. O restante vem de fios e cabos, cerâmica, louças, metais. Tudo isso tem sofrido com a variação.
Mas os outros 60%, principalmente a mão de obra, não vêm sofrendo variação. Faz 18 meses que a mão de obra não sofre reajuste significativo nos nossos canteiros. Mesmo tendo subido 1% ou 2%, tem sido compensado pelo aumento de produtividade.
A receita financeira é positiva, temos tido mais receita do que despesa, e a margem bruta vem evoluindo trimestre a trimestre produtivamente. No final do dia, todas as obras nossas estão ou igual ou abaixo do orçado.
Inv.com - Você comentou sobre os distratos e a inadimplência. Isso chegou a ser um problema na fase mais aguda da pandemia, meses atrás?
DV - Não. O percentual do distrato vem diminuindo trimestre a trimestre. A lei do distrato em 2018 ajudou muito, e também fizemos dois movimentos que no primeiro momento prejudicaram a empresa mas, como eu disse na época, fizemos aquilo naquele ponto e melhoramos todos os indicadores daquele ponto para frente.
Distratamos todo mundo que estava inadimplente e mudamos a política de distrato. Passamos a ser muito mais rigorosos em aceitar uma renegociação ou prazos de inadimplência para promover o distrato de imediato do que tentar postergar esse sangramento. Fizemos isso logo no início da pandemia. Não tivemos mais problema nenhum.
Como passamos a ser intolerantes na inadimplência, há um conceito simples: a pessoa paga quem lembra mais a ela que é importante pagar aquilo que ela deve. A nossa régua de cobrança passou a ser mais ativa e mais intolerante à inadimplência, e melhorou significativamente esse percentual.
O que houve lá atrás e que não está acontecendo agora é que, de novo, fechou-se mais do que agora. No primeiro momento da pandemia todo mundo realmente parou com os lockdowns e todo mundo sofreu. Fomos rápidos em entender isso, até porque passamos 62 dias com as obras paradas, então fizemos o reperfilamento daqueles que estavam com uma situação mais grave. Estendemos a mão para o cliente e, quando reabriu, eles também foram sensíveis e reenquadraram o fluxo de pagamento. Não teve impacto algum no distrato.
Inv.com - Outro fenômeno que a pandemia trouxe para muita gente foi o atraso de entrega de matéria prima. Vocês sofreram algum impacto?
DV - Sofremos. No ano passado sofremos com atraso de entrega de elevador, de aço, material de revestimento… O que a fizemos? Estamos sempre procurando aprender rápido com o cenário que se mostra. Compramos muito material e estocamos. Estocamos seis meses de aço. Todo o aço de janeiro a julho foi comprado e foi entregue. E fizemos essa mesma estratégia para outros materiais. Então tudo o que precisaríamos de janeiro a julho ou já foi endereçado ou está dentro dos canteiros. Então desde janeiro não temos tido nenhum tipo de problema de atraso.
As obras conseguiram se recuperar. É claro que aqui, diferente de São Paulo, que não houve em nenhum momento, ou por um momento muito curto, suspensão da atividade de construção, tivemos 62 dias, que foram postergados no prazo final da obra porque eram impossíveis de ser recuperados.
Nesse momento também tomamos muito cuidado para garantir que, quando as obras fossem reabertas, estivéssemos com nossa capacidade operacional pronta. Mantivemos o emprego dos mais de dois mil colaboradores de obra, mesmo com a suspensão da atividade. E o incremento de produtividade na volta deles foi abatido em um plano negociado. Isso foi muito importante para mantê-los produtivos, engajados no projeto da companhia, fidelizados à empresa, e também para que, na hora em que voltássemos, tivéssemos todo o nosso staff pronto para retomar a execução dos projetos.
Inv.com - Pelo que eu entendi vocês estão otimistas com o mercado e a companhia. Quais são os principais projetos e avenidas de crescimento?
DV - Olhando para o médio prazo, o nosso objetivo é nos consolidar cada vez mais no Nordeste como uma liderança, uma referência no mercado imobiliário. Já temos um share a proporções que você não encontrará no Sudeste. Você vai encontrar empresas maiores no sudeste, mas como o mercado de São Paulo é muito maior do que o nosso, com um share muito menor.
Queremos ter mais dominância no mercado e tem muito espaço para isso. Então vamos fazer uma fatia maior de landbank para proteger o momento que as pessoas perceberem que São Paulo tem muito competidor para um mercado que é grande, mas talvez não seja tão grande para a quantidade que tem, o que, naturalmente, acaba colocando luz sobre o nosso mercado.
Também estamos olhando até mercados laterais, cidades que têm mercado, que estão no meio do caminho de cidades em que atuamos e que fazem sentido. Olhando o médio prazo, provavelmente isso também passa a ser uma avenida de crescimento da companhia. Mas, de novo, são regiões em que dominamos a legalização, dominamos o mercado do ponto de vista de conhecimento da demanda, conhecimento do cliente, e que a nossa marca não é desconhecida.