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Investing.com - A Jefferies rebaixou a Land Securities (LON:LAND) e a British Land (LON:BLND) para "underperform", citando riscos estruturais de dívida e retornos enfraquecidos em todo o setor de FIIs do Reino Unido.
Os preços-alvo foram reduzidos para 492p de 556p para a Land Securities e para 298p de 364p para a BLND, refletindo pressões nas margens e redução da confiança dos investidores.
A mudança da Land Securities para o setor de construção para aluguel é vista como de alto risco devido aos desafios de execução do desenvolvimento orgânico da plataforma e menor potencial de rendimento.
Seu orçamento de £135 milhões para iniciativas verdes também foi sinalizado como insuficiente em relação à escala de seu portfólio.
Enquanto isso, a British Land está perdendo o controle do balanço patrimonial através de vendas de ativos em joint ventures e está entrando nos setores de logística e ciências da vida tardiamente e a um custo elevado. Sua ponderação de 32% em galpões de varejo foi identificada como um ponto relativamente positivo.
Em todo o setor, a Jefferies elevou seu custo médio ponderado de capital (CMPC) para 11%, o mais alto desde 1998, enquanto os retornos do portfólio devem ter média de apenas 6%.
A corretora observou que os FIIs não estão gerando seu custo de capital, e a alavancagem negativa persiste, com rendimentos de propriedades abaixo dos custos de financiamento.
FIIs públicos, que detêm menos de 5% do mercado imobiliário comercial, continuam sendo tomadores de preço em um sistema mais amplo que ainda está lidando com a descoberta de valor pós-pandemia.
Ativos de escritórios estão particularmente pressionados, com valores caindo 35% desde 2020 e volumes de investimento 75% abaixo da média de 10 anos.
Os spreads entre oferta e demanda permanecem amplos em 15-20%, e os desafios de refinanciamento paralisaram as transações.
A Jefferies espera continuidade no desempenho inferior em escritórios não-prime, enquanto ativos premium mantêm suporte limitado do capital soberano.
O modelo de aluguel econômico da Jefferies mostra um declínio de 5% no spread entre retornos esperados e CMPC, apoiando um desconto implícito de 30% para os NAVs.
A corretora argumenta que, embora os preços das ações dos FIIs possam parecer baratos, eles não refletem um valor atrativo devido à deterioração dos fundamentos.
Preocupações sobre a conversibilidade dos NAVs em dinheiro e um mercado de dívida cauteloso reduziram ainda mais o otimismo.
A corretora também observa uma desaceleração na atividade de fusões e aquisições, com menos alvos viáveis e uma diminuição da diferença entre os preços de oferta e os NAVs não perturbados.
Negócios recentes, como a oferta com desconto da Long Harbour para o PRS REIT, ilustram a crescente cautela no mercado privado, impulsionada por restrições de financiamento.
A perspectiva da Jefferies é pessimista em grande parte do cenário de FIIs do Reino Unido. Ela vê pouco espaço para reavaliação, a menos que as taxas de juros caiam significativamente ou os ganhos melhorem materialmente.
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