As incorporadoras listadas na Bolsa que atuam no Minha Casa Minha Vida (MCMV) tiveram recordes de vendas no segundo trimestre - um reflexo dos incentivos ao programa habitacional que turbinaram o poder de compra da população. Cury, Direcional (BVMF:DIRR3), MRV (BVMF:MRVE3) e Plano & Plano (BVMF:PLPL3) tiveram picos de vendas de imóveis entre os meses de abril e junho, conforme mostraram suas prévias operacionais. A Tenda (BVMF:TEND3) também ampliou as vendas de forma relevante mesmo sem ter batido um recorde.
Juntas, as incorporadoras acima tiveram vendas líquidas de R$ 7,2 bilhões no segundo trimestre de 2024, alta de 33,4% em relação ao mesmo período de 2023. Todas aceleraram os novos projetos também. Ao todo, elas lançaram empreendimentos avaliados em R$ 7,1 bilhões, avanço de 31,8% na mesma base de comparação anual.
O diretor financeiro e de relações com investidores da MRV&Co, Ricardo Paixão, afirmou que o MCMV está em sua melhor fase, como resultado da entrada em vigor de várias medidas de incentivo nos últimos meses. "O momento é muito bom. E vai ficar ainda melhor", afirmou, em entrevista, referindo-se a outras melhorias em implementação.
Desde a metade de 2023, o governo federal aumentou o subsídio dado às famílias para aquisição de imóveis (de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil), cortou os juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4% a 4,25% ao ano) e elevou o teto de preços dos imóveis de R$ 265 mil para até R$ 350 mil em todo o País, permitindo que mais moradias fossem enquadradas. Também houve expansão do prazo de financiamento de 30 para 35 anos.
Mais recentemente, foi cortada de 4% para 1% a alíquota do Regime Especial de Tributação (RET) para projetos da faixa 1 do MCMV, para famílias com renda de até R$ 2,6 mil, o que aumentou o apetite das construtoras neste segmento. O último benefício que passou a valer foi o chamado 'FGTS Futuro', em que o mutuário pode agregar os depósitos futuros no seu FGTS para pagar as parcelas do financiamento, o que na prática significa um poder de compra maior.
A cereja do bolo ficou por conta dos governos estaduais, que passaram a ofertar subsídios adicionais aos compradores de imóveis do MCMV. Isso tem funcionado como maneira de colocar para dentro do mercado as famílias de renda mais baixa.
Por exemplo: o programa Casa Paulista, de São Paulo, oferece subsídios entre R$ 11 mil e R$ 16 mil para aquisição de moradias do MCMV. Já o Morar Bem, de Pernambuco, aporta R$ 20 mil, assim como o Casa Fácil, do Paraná. Também existem iniciativas do mesmo tipo no Rio de Janeiro, Goiás, Rio Grande do Sul e outros Estados.
"Esses programas ajudaram a turbinar as vendas", apontaram os analistas Bruno Mendonça, Pedro Lobato e Herman Lee, em relatório do Bradesco BBI, destacando que as incorporadoras conseguiram ganhar liquidez em seus negócios. Na MRV, por exemplo, 55% das cidades onde a companhia atua já têm programas extras e outras 25% sinalizaram que receberão medidas do gênero em breve. Já a Tenda apontou que os programas regionais ampliaram as vendas brutas em São Paulo, Ceará e em Pernambuco.
Incorporadoras sobem preços de moradias do MCMV
Vale notar ainda que o crescimento das vendas aconteceu a despeito da subida de preços, o que irá se traduzir em ganho de margem de lucro pelas empresas. O preço médio dos apartamentos da MRV foi de R$ 245 mil no segundo trimestre, avanço de 9,6% em um ano. Na Cury, foi de R$ 301,5 mil, alta de 8,3%; na Plano & Plano, R$ 235 mil, subida de 8,5%; e na Tenda, R$ 212,1 mil, alta de 4,4%. A Direcional não divulgou esse dado.
A Cury mostrou números operacionais classificados como "impressionantes", segundo os analistas de construção civil do Santander (BVMF:SANB11). "Os lançamentos tiveram crescimento forte, acima da nossa estimativa, ilustrando a forte demanda por unidades do MCMV. Mais importante ainda, as vendas contratadas líquidas tiveram um aumento grande", apontaram os analistas Fany Oreng, Antonio Castrucci e Matheus Meloni, em relatório do Santander.
A Tenda também foi avaliada de forma positiva. "Apesar do volume mais leve de lançamentos no trimestre devido a alguns atrasos nas aprovações de projetos, a companhia apresentou uma velocidade de vendas consistente", citaram os analistas Mendonça, Lobato e Lee do Bradesco BBI.
A Direcional foi apontada como um destaque por combinar crescimento com geração de caixa. "A Direcional apresentou números operacionais fortes, com uma velocidade de vendas consistente", afirmaram os analistas Gustavo Cambaúva e Elvis Credendio, em relatório do BTG Pactual (BVMF:BPAC11).