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Investing.com — A Moody’s Ratings elevou o rating de emissor e o rating de dívida sênior não garantida da Essential Properties, L.P. para Baa2, anteriormente classificado como Baa3. O rating da prateleira de dívida sênior não garantida também foi revisado para (P)Baa2, de (P)Baa3. A perspectiva para a Essential Properties, um fundo de investimento imobiliário (REIT), foi alterada de positiva para estável.
A elevação dos ratings ocorre em resposta ao crescimento significativo da base de ativos e dos fluxos de caixa da Essential Properties nos últimos anos. Este crescimento foi acompanhado por uma redução da alavancagem para menos de 5x. A Moody’s também destacou o desempenho operacional consistente do REIT, sustentado por seus contratos de locação triple net de longo prazo no setor de varejo, bem como sua boa liquidez e flexibilidade financeira, que facilitarão seu crescimento contínuo.
A perspectiva estável baseia-se na expectativa da Moody’s de que a Essential Properties continuará gerando fluxos de caixa estáveis a partir de seu portfólio operacional, enquanto executa seu crescimento estratégico de forma neutra em termos de alavancagem.
Os ratings Baa2 refletem a política financeira prudente da Essential Properties e a estabilidade de suas receitas provenientes de um portfólio diversificado de propriedades compostas por contratos de locação triple net de longo prazo no setor de varejo. O REIT conseguiu reduzir sua alavancagem para menos de 5x, mesmo crescendo rapidamente desde sua oferta pública inicial em 2018. A Essential Properties também se beneficia de seu foco em inquilinos que operam negócios orientados a serviços e experiências, resistentes às ameaças competitivas do comércio eletrônico que desafiam os varejistas tradicionais.
No entanto, existem alguns desafios de crédito. A Essential Properties concentra-se em inquilinos privados de médio porte que tendem a ter perfis de crédito mais arriscados, especialmente em um ambiente macroeconômico incerto. A exposição da empresa a inquilinos mais fracos aumenta o risco de perdas de crédito devido a possíveis falências ou dificuldades financeiras dos inquilinos. Além disso, a empresa tem algumas concentrações setoriais em lava-rápidos, serviços médicos e odontológicos, e educação infantil. Esses riscos são mitigados por prazos de locação longos em relação aos concorrentes, mínimas expirações de contratos próximas e forte cobertura de aluguel.
Em 31 de março de 2025, a Essential Properties mantém boa liquidez, com um grande portfólio de ativos não onerados, disponibilidade total em sua linha de crédito rotativo não garantida de US$ 1,0 bilhão, US$ 47 milhões em caixa disponível e US$ 410 milhões em capital próprio a liquidar. Isso proporciona ao REIT capital para financiar suas atividades de investimento de curto prazo, embora continue dependente de dívida externa e capital próprio para financiar seu plano de crescimento estratégico. A Essential Properties não tem vencimentos até 2027, quando US$ 430 milhões em dívida de empréstimo a prazo não garantida vencem.
Uma elevação de rating refletiria tendências operacionais estáveis através dos ciclos do setor, com fortes tendências de cobertura em nível unitário em todo o portfólio. A manutenção da dívida líquida em relação ao EBITDA abaixo de 5,0x e cobertura de encargos fixos acima de 4,5x, cada um de forma sustentada, e crescimento do portfólio para mais de US$ 10 bilhões com maior diversificação de inquilinos e setores também apoiariam uma elevação.
Um rebaixamento de rating resultaria de tendências operacionais declinantes, medidas pelo crescimento do aluguel em mesmas lojas ou perdas de crédito. Dívida líquida em relação ao EBITDA acima de 6,0x e cobertura de encargos fixos abaixo de 3,5x, cada um de forma sustentada, também poderiam resultar em um rebaixamento.
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